Boedapest is weer hot. Niet alleen als toeristische citytrip-bestemming, maar ook als bruisende vastgoedmarkt. De Hongaarse hoofdstad trekt opnieuw internationale belangstelling, en dat is zichtbaar in de cijfers: de woningprijzen stijgen in een tempo dat zelfs oude kenners verbaast.
Voor Nederlandse kopers die hun oog laten vallen op een charmant appartement in de Joodse wijk of een statig pand aan de Donau is het tijd voor een reality check: het Boedapest van de koopjes is aan het verdwijnen. Tegelijkertijd betekent dat ook: waar prijsstijging is, zit potentie. Maar dan moet je snel en slim handelen.
📊 Prijsstijgingen tot wel 17% in één jaar
De gemiddelde woningprijs in Boedapest ligt anno voorjaar 2025 tussen de €2.800 en €3.100 per vierkante meter, afhankelijk van wijk, afwerking en bouwjaar. In de populairste buurten (District V, VI en VII) zijn uitschieters tot boven de €4.000 geen uitzondering meer. Dat is vergelijkbaar met steden als Porto of Valencia – en een wereld van verschil met de €1.500 van enkele jaren geleden.
Volgens data van het Hongaarse Kadaster zijn de prijzen in sommige wijken met 12 tot 17 procent gestegen in het afgelopen jaar. Ook de binnenstad (Belváros) en de hippe wijk Józsefváros doen het goed, mede dankzij de herwaardering van oude gebouwen met art nouveau-façades.
🚀 Wat zit er achter deze explosieve groei?
1. Economisch herstel na inflatiecrisis
Hongarije kende in 2022–2023 torenhoge inflatiecijfers, maar sindsdien is de situatie gestabiliseerd. Dat heeft het vertrouwen van investeerders en particulieren teruggebracht, met als gevolg een opleving van de vastgoedmarkt.
2. Beleggers komen terug
Professionele investeerders uit Oostenrijk, Israël en Duitsland keren terug, aangetrokken door de lage onroerendgoedbelasting, stijgende huurprijzen en goede rendementen op Airbnb-verhuur.
3. Binnenlandse kopers willen nú kopen
Veel jonge Hongaren kopen nu omdat ze bang zijn dat het straks helemaal niet meer betaalbaar is. Daarbij komen gunstige overheidsprogramma’s voor jonge gezinnen en starters, zoals belastingkortingen en goedkope leningen.
4. Buitenlandse belangstelling groeit
De geopolitieke ligging van Hongarije – buiten de eurozone, maar binnen de EU – maakt het voor sommige internationale kopers een aantrekkelijke uitwijkplek. En voor wie genoeg heeft van de vastgoedhype in Zuid-Europa, is Boedapest een verrassend alternatief.
🏘 Waar zijn de hotspots?
- District V (Belváros–Lipótváros): Het hart van Boedapest. Prachtige panden, uitzicht op de Donau, maar je betaalt de hoofdprijs.
- District VII (Erzsébetváros): De ‘ruige diamant’ van Boedapest. Vroeger bekend om zijn ruïnebars, nu een creatieve en populaire woonwijk met stijgende prijzen.
- District XI (Újbuda): De Buda-zijde wordt steeds hipper. Hier vind je ruimere appartementen en gezinnen op zoek naar rust én stadse voorzieningen.
- District XIII (Újlipótváros): Art-deco en jugendstil. Zeer geliefd onder jonge professionals en buitenlandse kopers.
Voor wie minder wil betalen en bereid is te investeren in renovatie, zijn buitenwijken zoals District X (Kőbánya) of District XVIII (Pestszentlőrinc) nog relatief betaalbaar.
💶 Hypotheekrente blijft hoog
Er is één schaduwzijde: de hypotheekrente in Hongarije ligt tussen de 6,3% en 6,7%, afhankelijk van looptijd en kredietwaardigheid. Voor Hongaren is dit een forse rem op leencapaciteit. Voor buitenlandse kopers die met eigen geld kopen, is het echter een voordeel: zij kunnen sneller toeslaan in een markt waar lokale kopers afhaken of uitstellen.
⚠️ Is dit een bubbel?
Dat is de vraag die iedereen zich stelt. De groei is reëel en gedragen door structurele factoren, maar de snelheid maakt sommige experts nerveus. De huren stijgen niet in hetzelfde tempo mee, wat op termijn kan leiden tot lagere rendementen voor investeerders.
Bovendien is de juridische en politieke context in Hongarije grillig. De overheid bemoeit zich steeds nadrukkelijker met de woningmarkt, en vanaf juli 2025 krijgen gemeenten de bevoegdheid om beperkingen op te leggen voor buitenlandse kopers (zie ons artikel over nieuwe wetgeving).
🇳🇱 Wat betekent dit voor Nederlandse kopers?
Voor Nederlanders met spaargeld en een neus voor architectuur is Boedapest nog steeds een aantrekkelijke markt. De stad biedt cultuur, historie en rendement – mits je weet waar je aan begint. Wel moet je:
- Voorbereid zijn op bureaucratie (hongaarse eigendomsoverdracht is traag en juridisch complex),
- Snel handelen (goede woningen zijn vaak binnen een week verkocht),
- Een lokale partner inschakelen (makelaar én advocaat),
- Realistisch zijn over de verhuurmogelijkheden (Airbnb is in sommige wijken inmiddels gereguleerd).
✨ Conclusie
Boedapest is niet langer een geheime tip – het is een volwassen vastgoedmarkt geworden. Met alle kansen én risico’s die daarbij horen. Wie instapt in 2025, doet dat in een markt die gonst van de activiteit, met groeiende prijzen, stevige concurrentie en stijgende verwachtingen.
Is het te laat om nog een goede deal te vinden? Zeker niet. Maar je moet wel weten wat je doet. Want de gouden randjes aan de Donau zijn niet langer spotgoedkoop – maar nog steeds betoverend mooi.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!