Portugal is een populaire bestemming voor buitenlanders die een huis willen kopen, of het nu gaat om een vakantiehuis, een investeringsobject of een permanente woning. Maar zoals in elk land zijn er risico’s verbonden aan het kopen van onroerend goed, vooral als je de lokale regelgeving en procedures niet goed kent. Oplichting kan variëren van valse eigendomsclaims en verborgen schulden tot frauduleuze makelaars en illegale bouwprojecten.
In dit artikel leggen we uit hoe je oplichting kunt voorkomen bij de aankoop van een huis in Portugal, welke waarschuwingssignalen je in de gaten moet houden en hoe je een veilige en probleemloze aankoop kunt garanderen.
🚨 1. Veelvoorkomende vormen van oplichting
⚠️ 1.1 Verkoper is niet de rechtmatige eigenaar
- Sommige verkopers proberen een huis te verkopen waar ze geen officiële eigenaar van zijn.
- Dit kan voorkomen als een woning al jaren niet geregistreerd is of als er onduidelijkheid is over de eigendomsrechten.
💡 Hoe voorkom je dit?
✅ Vraag altijd een Certidão Permanente (eigendomsbewijs) op bij het kadaster (Registo Predial).
✅ Controleer of de naam op de eigendomsakte overeenkomt met de persoon die het huis verkoopt.
📌 Waar aanvragen?
- Conservatória do Registo Predial (kadasterkantoren in Portugal).
- Online via Portal do Cidadão.
⚠️ 1.2 Verborgen schulden of hypotheken op het pand
- In Portugal kunnen schulden en hypotheken gekoppeld zijn aan het huis, niet aan de eigenaar.
- Dit betekent dat als je een huis koopt met openstaande schulden, jij als koper hiervoor aansprakelijk kunt worden gesteld.
💡 Hoe voorkom je dit?
✅ Controleer of er geen hypotheek of beslaglegging op het huis rust door een Certidão Permanente op te vragen.
✅ Vraag je advocaat om te verifiëren of het huis vrij is van financiële claims.
⚠️ 1.3 Onjuiste of ontbrekende bouwvergunningen
- Sommige woningen zijn gebouwd zonder de juiste vergunningen.
- Dit kan betekenen dat je later problemen krijgt met de gemeente of zelfs dat het huis gesloopt moet worden.
💡 Hoe voorkom je dit?
✅ Vraag een Licença de Utilização (gebruikscertificaat) op bij de gemeente.
✅ Controleer het bouwdossier bij de Câmara Municipal (gemeentehuis) om te zien of alle uitbreidingen en aanpassingen legaal zijn.
📌 Waar aanvragen?
- Bij de gemeente waar de woning zich bevindt (Câmara Municipal).
⚠️ 1.4 Valse makelaars en nepadvertenties
- Er zijn gevallen bekend van personen die zich voordoen als makelaar, zonder enige licentie.
- Ook worden er soms nepadvertenties geplaatst van huizen die niet te koop staan.
💡 Hoe voorkom je dit?
✅ Werk alleen samen met een geregistreerde makelaar (AMI-nummer).
✅ Controleer de makelaar op de website van IMPIC (Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção).
✅ Betaal nooit een aanbetaling zonder een officieel contract.
📌 Waar een makelaar controleren?
- Bezoek de officiële website van IMPIC: www.impic.pt.
⚠️ 1.5 Geen juridisch advies inwinnen
- Een van de grootste fouten die kopers maken, is het niet inschakelen van een onafhankelijke advocaat.
- Sommige kopers vertrouwen volledig op de makelaar, die meestal namens de verkoper werkt.
💡 Hoe voorkom je dit?
✅ Huur een onafhankelijke advocaat in die gespecialiseerd is in Portugees vastgoedrecht.
✅ Zorg ervoor dat je advocaat de eigendomspapieren en vergunningen controleert voordat je een contract ondertekent.
🔍 2. Stappenplan om oplichting te voorkomen
📌 Stap 1: Controleer de eigendomsrechten
✅ Vraag een Certidão Permanente aan bij het kadaster om te controleren wie de rechtmatige eigenaar is.
✅ Controleer of de verkoper toestemming heeft om het huis te verkopen.
📌 Stap 2: Controleer het fiscale en juridische dossier
✅ Vraag een Caderneta Predial (fiscale eigendomsverklaring) op bij de belastingdienst.
✅ Controleer of er openstaande belastingen of schulden op het huis rusten.
📌 Stap 3: Controleer de bouwvergunningen
✅ Vraag een Licença de Construção (bouwvergunning) en Licença de Utilização (gebruikscertificaat) aan.
✅ Controleer bij de gemeente of alle renovaties en uitbreidingen legaal zijn uitgevoerd.
📌 Stap 4: Werk alleen met erkende professionals
✅ Kies een geregistreerde makelaar met een AMI-nummer.
✅ Huur een onafhankelijke advocaat in die jou kan adviseren en beschermen.
📌 Stap 5: Betaal nooit zomaar een aanbetaling
✅ Teken nooit een voorlopig koopcontract (CPCV) zonder juridisch advies.
✅ Maak betalingen alleen via een Portugese bankrekening en zorg dat alles schriftelijk wordt vastgelegd.
🏦 3. Welke juridische stappen kun je nemen bij fraude?
Als je slachtoffer wordt van fraude, kun je in Portugal juridische stappen ondernemen.
📌 Waar aangifte doen?
1️⃣ Autoridade Tributária e Aduaneira (belastingdienst) – Bij fiscale fraude.
2️⃣ Polícia Judiciária – Bij criminele fraude.
3️⃣ Deco Proteste (Consumentenorganisatie) – Voor juridisch advies bij vastgoedgeschillen.
💡 Tip: Als je in een juridisch conflict belandt, schakel dan direct een Portugese advocaat in die gespecialiseerd is in vastgoedrecht.
🎯 Conclusie: Hoe voorkom je oplichting bij het kopen van een huis in Portugal?
✅ Controleer de eigendomsregistratie – Vraag een Certidão Permanente aan.
✅ Controleer vergunningen en schulden – Zorg ervoor dat er geen openstaande belastingen of juridische claims zijn.
✅ Werk met betrouwbare makelaars en advocaten – Controleer of de makelaar een officieel AMI-nummer heeft.
✅ Teken nooit een contract zonder juridisch advies – Een onafhankelijke advocaat bespaart je veel problemen.
✅ Wees voorzichtig met betalingen – Betaal nooit zonder een officieel contract en bankoverschrijving.
💡 Laatste tip: Neem de tijd om alles grondig te controleren. Een zorgvuldige voorbereiding bespaart je duizenden euro’s en voorkomt juridische problemen in de toekomst.
Wil je meer weten over wonen en investeren in Portugal? Bekijk dan onze andere artikelen over emigreren en vastgoed in dit prachtige land! 🇵🇹✨