Het kopen van een huis in Portugal kan een soepel proces zijn, mits je de juiste professionals inschakelt. Twee van de belangrijkste spelers in dit proces zijn de makelaar (imobiliária) en de notaris (notário). Hoewel beide een essentiële rol spelen bij de aankoop van een woning, hebben ze totaal verschillende verantwoordelijkheden.
In dit artikel leggen we uit wat je kunt verwachten van een makelaar en een notaris in Portugal, en hoe ze je helpen om het koopproces correct en veilig te laten verlopen.
🏠 De rol van de makelaar in Portugal
📌 Wat doet een makelaar (imobiliária)?
Een makelaar in Portugal helpt bij de aan- en verkoop van onroerend goed. Dit kan een onafhankelijk werkende makelaar zijn of een bureau dat meerdere objecten aanbiedt. De makelaar fungeert als bemiddelaar tussen koper en verkoper en heeft de taak om het koopproces te vergemakkelijken.
📋 Taken van een Portugese makelaar:
1️⃣ Zoeken naar geschikte woningen
- De makelaar helpt kopers bij het vinden van een woning die aan hun wensen voldoet.
- Dit kan via vastgoedwebsites zoals Idealista, Imovirtual of via het eigen netwerk van de makelaar.
2️⃣ Onderhandelen over de prijs
- De makelaar kan namens de koper of verkoper onderhandelen over de prijs en voorwaarden.
- In Portugal is het gebruikelijk om te onderhandelen over de vraagprijs, vooral in minder toeristische regio’s zoals Alentejo of Centraal-Portugal.
3️⃣ Controle van de woningdocumentatie
- Controleert of de woning geregistreerd staat bij de juiste instanties.
- Controleert of de woning een licença de utilização (gebruiksvergunning) heeft.
4️⃣ Opstellen en ondertekenen van het voorlopige koopcontract
- Dit contract heet Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) en bevat de koopvoorwaarden.
- Vaak wordt er een aanbetaling van 10% tot 30% gevraagd.
5️⃣ Begeleiding tijdens de koopprocedure
- De makelaar coördineert met de notaris, advocaat en verkoper om de aankoop soepel te laten verlopen.
💰 Wat kost een makelaar in Portugal?
- De commissie bedraagt meestal 3% tot 5% van de verkoopprijs.
- Deze kosten worden meestal betaald door de verkoper, maar dit kan verschillen per regio en onderhandeling.
⚠️ Belangrijke aandachtspunten:
- Een makelaar is niet verplicht om juridische due diligence uit te voeren. Dit is de taak van een advocaat.
- Makelaars werken vaak met meerdere kopers en verkopers tegelijk en hebben geen exclusiviteit.
- Niet alle makelaars spreken vloeiend Engels; het kan handig zijn om een makelaar te zoeken die gewend is om met buitenlandse kopers te werken.
📜 De rol van de notaris in Portugal
📌 Wat doet een notaris (notário)?
Een notaris in Portugal is een onafhankelijk juridisch functionaris die toezicht houdt op de eigendomsoverdracht en ervoor zorgt dat alles volgens de wet verloopt. De notaris is geen advocaat en zal geen partij kiezen, maar enkel de wettigheid van de transactie bevestigen.
📋 Taken van de Portugese notaris:
1️⃣ Controle van de juridische status van het eigendom
- De notaris controleert of de woning correct geregistreerd staat in het kadaster (Registo Predial).
- Controleert of er hypotheken of schulden op het pand rusten.
2️⃣ Opstellen en bekrachtigen van de eigendomsoverdracht
- De officiële eigendomsoverdracht heet de Escritura de Compra e Venda en wordt bij de notaris ondertekend.
- Dit is een juridisch bindend document dat de koper tot de nieuwe eigenaar maakt.
3️⃣ Registratie bij het kadaster en belastingdienst
- De notaris registreert de woningoverdracht bij het Conservatória do Registo Predial (kadaster).
- De koper wordt officieel ingeschreven als eigenaar.
4️⃣ Toezicht op de betaling van belastingen en heffingen
- De koper moet IMT-belasting (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) betalen.
- De notaris zorgt ervoor dat alle betalingen en registraties correct worden uitgevoerd.
💰 Wat kost een notaris in Portugal?
- De notariskosten liggen tussen de €500 en €1.500, afhankelijk van de woningprijs en complexiteit van de transactie.
- Dit is exclusief registratiekosten en belastingen.
⚠️ Belangrijke aandachtspunten:
- Een notaris controleert geen contractuele details. Dit is de taak van een advocaat.
- De notaris werkt niet voor de koper of verkoper, maar zorgt voor naleving van de wet.
🏡 Makelaars vs. notarissen: Wat is het verschil?
| Functie | Makelaar (Imobiliária) | Notaris (Notário) |
|---|---|---|
| Taken | Bemiddelt bij koop en verkoop | Controleert en formaliseert de juridische overdracht |
| Partijdigheid | Werkt meestal voor de verkoper, soms voor de koper | Neutraal, heeft geen belang bij de transactie |
| Contracten | Helpt bij het opstellen van het voorlopige koopcontract (CPCV) | Stelt de definitieve eigendomsoverdracht (Escritura) op |
| Kosten | 3% – 5% commissie (betaald door verkoper) | €500 – €1.500 (betaald door koper) |
| Juridische controle | Beperkt, controleert alleen basisdocumenten | Grondige juridische controle van eigendomstitel en schulden |
💡 Conclusie:
- Een makelaar helpt je om een woning te vinden en het koopproces te begeleiden.
- Een notaris zorgt ervoor dat de transactie juridisch correct verloopt en voorkomt juridische problemen.
🎯 Conclusie: Heb je een makelaar en notaris nodig in Portugal?
Ja, beide spelen een belangrijke rol in het aankoopproces van een woning in Portugal.
✅ Een makelaar is handig als je:
- Hulp nodig hebt bij het zoeken naar een woning.
- Niet bekend bent met de Portugese vastgoedmarkt.
- Niet zelf kunt onderhandelen over de prijs en voorwaarden.
✅ Een notaris is verplicht als je:
- De eigendomsoverdracht officieel wilt laten vastleggen.
- Juridische zekerheid wilt over de koop.
- Zeker wilt weten dat de woning vrij is van schulden en juridische complicaties.
💡 Laatste tip: Het wordt sterk aangeraden om naast een makelaar en notaris ook een onafhankelijke advocaat in te schakelen. De advocaat kan juridische due diligence uitvoeren, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Wil je meer weten over het kopen van een huis in Portugal? Bekijk dan onze andere artikelen over wonen en investeren in dit prachtige land! 🇵🇹✨