Als je een huis of stuk grond wilt kopen in Portugal, is het essentieel om het kadaster en de eigendomsrechten goed te begrijpen. Portugal heeft een gedetailleerd registratiesysteem voor onroerend goed, maar er kunnen juridische complicaties optreden als documenten niet correct zijn geregistreerd.
In dit artikel leggen we uit hoe het Portugese kadaster (Registo Predial) werkt, hoe je kunt controleren of een woning correct is geregistreerd en welke eigendomsrechten van toepassing zijn.
📜 1. Wat is het kadaster in Portugal?
Het Registo Predial (kadaster) is het officiële register waarin alle eigendommen in Portugal worden geregistreerd. Dit register bevat informatie over:
✅ Wie de rechtmatige eigenaar van een woning of grond is.
✅ Of er hypotheken, schulden of andere juridische beperkingen op het pand rusten.
✅ De exacte afmetingen en grenzen van het perceel.
✅ Eventuele erfpacht of andere rechten die op de grond van toepassing zijn.
💡 Waarom is het belangrijk?
Als koper wil je zeker weten dat de verkoper de echte eigenaar is en dat het pand vrij is van juridische problemen.
📌 Waar kun je kadastrale gegevens opvragen?
- Conservatória do Registo Predial (Kadasterkantoren in heel Portugal).
- Finanças (Belastingdienst) – Dit registreert de fiscale waarde van het pand.
- Portal do Cidadão (online register).
📄 2. Belangrijke documenten uit het kadaster
Voordat je een huis koopt in Portugal, is het cruciaal om de volgende documenten op te vragen:
📌 2.1 Certidão Permanente (Eigendomscertificaat)
- Bevat de volledige eigendomsgeschiedenis van het pand.
- Vermeldt of er hypotheken, beslagen of andere juridische claims op het pand rusten.
- Aan te vragen bij het kadaster (Registo Predial) of online via Portal do Cidadão.
💰 Kosten: Ongeveer €15 – €20 per aanvraag.
📌 2.2 Caderneta Predial (Fiscale eigendomsverklaring)
- Wordt uitgegeven door Finanças (Belastingdienst).
- Bevat de officiële kadastrale waarde van het pand (vaak lager dan de marktwaarde).
- Noodzakelijk voor het berekenen van IMT (overdrachtsbelasting).
💰 Kosten: Gratis aan te vragen via de Portugese belastingdienst.
📌 2.3 Licença de Utilização (Gebruikscertificaat)
- Bewijst dat het pand legaal is goedgekeurd voor bewoning.
- Essentieel bij aankoop of verhuur van een woning.
⚠️ Let op: Als dit document ontbreekt, kan de woning niet legaal bewoond of verhuurd worden.
🔍 3. Controle van eigendomsrechten
Het Portugese kadaster kent verschillende vormen van eigendom, die belangrijk zijn om te begrijpen bij de aankoop van een woning.
🏠 3.1 Volledig eigendom (Propriedade Plena)
✅ De koper wordt de enige eigenaar van het huis en de grond.
✅ Dit is de meest gebruikelijke eigendomsstructuur in Portugal.
🏢 3.2 Mede-eigendom (Propriedade Horizontal)
✅ Vaak van toepassing bij appartementen en condominiums.
✅ Je koopt het eigendomsrecht van een specifiek appartement, maar gemeenschappelijke ruimtes (zoals liften en zwembaden) worden gedeeld.
📌 Belangrijk: Controleer de condominiumregels en maandelijkse servicekosten!
🌱 3.3 Erfpacht (Usufruto / Direito de Superfície)
✅ De koper heeft het recht om een pand te gebruiken, maar is niet de volledige eigenaar.
✅ Vaak van toepassing op agrarische grond of historische gebouwen.
⚠️ Risico: Bij erfpacht blijft de oorspronkelijke eigenaar bepaalde rechten behouden.
⚖️ 3.4 Grond zonder geregistreerde eigenaar (Prédio Omissos)
In sommige gevallen is een stuk grond niet correct geregistreerd in het kadaster. Dit komt vooral voor in landelijke gebieden zoals Alentejo en Trás-os-Montes.
💡 Hoe los je dit op?
- Een advocaat kan helpen bij het regulariseren van de registratie.
- Soms moet een rechtbank bepalen wie de rechtmatige eigenaar is.
⚠️ 4. Veelvoorkomende problemen bij het kadaster
1️⃣ Afwijkingen tussen het kadaster en de werkelijke situatie
- Soms komt de geregistreerde oppervlakte niet overeen met de feitelijke afmetingen.
- Dit kan problemen opleveren bij toekomstige verkoop of renovatie.
💡 Oplossing: Laat een gecertificeerde landmeter de grenzen controleren.
2️⃣ Hypotheken of schulden op het pand
- Controleer altijd of er een openstaande hypotheek of juridische claim op het huis rust.
💡 Oplossing: Vraag een Certidão Permanente op bij het kadaster.
3️⃣ Illegale uitbreidingen of verbouwingen
- Soms zijn er delen van een woning zonder vergunning gebouwd.
- Dit kan problemen geven bij het verkrijgen van een gebruikscertificaat.
💡 Oplossing: Vraag het bouwdossier op bij de gemeente en zorg voor een legalisatieprocedure.
🏦 5. Wat kost de registratie van een woning in Portugal?
Bij de aankoop van een woning moet je de registratie overzetten op jouw naam. Dit zijn de belangrijkste kosten:
| Kostenpost | Gemiddelde kosten |
|---|---|
| Eigendomsregistratie (Registo Predial) | €250 – €500 |
| Notariskosten | €500 – €1.500 |
| IMT (overdrachtsbelasting) | 0% – 8% (afhankelijk van woningwaarde) |
| Kadasterdocumenten (Certidão Permanente, Caderneta Predial) | €15 – €50 |
💡 Tip: Vraag altijd meerdere offertes aan bij notarissen en advocaten om de beste prijs te krijgen.
🎯 Conclusie: Hoe zorg je voor een veilige aankoop?
✅ Controleer het eigendomsbewijs – Vraag een Certidão Permanente op.
✅ Controleer de fiscale waarde – Vraag een Caderneta Predial aan bij Finanças.
✅ Zorg voor een gebruikscertificaat – Zonder Licença de Utilização kun je het huis niet legaal bewonen.
✅ Controleer hypotheken of schulden – Dit kan via het kadaster.
✅ Werk met een lokale advocaat – Dit bespaart je juridische problemen en vertragingen.
💡 Laatste tip: Een investering in een kadastrale controle vooraf kan duizenden euro’s aan juridische problemen besparen in de toekomst.
Wil je meer weten over wonen en investeren in Portugal? Bekijk dan onze andere artikelen over emigreren en vastgoed in dit prachtige land! 🇵🇹✨