Wanneer je in Kroatië een woning verkoopt zonder makelaar (For Sale by Owner, FSBO), moet je ervoor zorgen dat je over de juiste documenten beschikt. Deze documenten zijn verplicht voor een rechtsgeldige verkoop en bieden zekerheid aan de koper over de juridische en technische status van de woning. Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste documenten die nodig zijn bij de verkoop van een woning in Kroatië, hun functie en waar je ze kunt verkrijgen.
1. Vlasnički List (Eigendomscertificaat)
Dit document is het officiële eigendomsbewijs en toont aan dat jij de rechtmatige eigenaar van de woning bent. Daarnaast vermeldt het of er hypotheken, beslagen of andere juridische lasten op het pand rusten. De koper en de notaris hebben dit document nodig om de eigendomsoverdracht te kunnen regelen.
📍 Waar te verkrijgen? Bij het Gruntovnica (Kadaster), dat onderdeel is van de Općinski Sud (gemeentelijke rechtbank). Het document is ook online beschikbaar via het e-Građani-portaal.
2. Katastarski Izvadak (Kadastrale Uittreksel)
Dit document geeft een overzicht van de officiële afmetingen en ligging van het perceel. Het bevat de kadastrale referenties en informatie over de perceelsgrenzen en registraties. Dit is vooral belangrijk als er sprake is van meerdere eigenaren of onduidelijke eigendomsgrenzen.
📍 Waar te verkrijgen? Bij het Katastar (Kroatisch Kadaster) of online via het Geoportal van de Kroatische overheid.
3. Građevinska Dozvola (Bouwvergunning)
De bouwvergunning is het bewijs dat de woning volgens de wet legaal is gebouwd. Dit document toont aan dat het pand is goedgekeurd door de gemeente en voldoet aan de Kroatische bouwvoorschriften. Voor oudere woningen die vóór 1968 zijn gebouwd, kan een andere verklaring nodig zijn om aan te tonen dat de woning destijds legaal werd gebouwd.
📍 Waar te verkrijgen? Bij de gemeente (Općina of Grad) waar de woning is geregistreerd.
4. Uporabna Dozvola (Gebruikscertificaat)
Dit certificaat bevestigt dat de woning voldoet aan de eisen voor bewoonbaarheid en veilig gebruik. Zonder een Uporabna Dozvola kan de koper problemen ondervinden bij het aansluiten van nutsvoorzieningen zoals water en elektriciteit. Dit document is vooral belangrijk voor woningen die na 1980 zijn gebouwd.
📍 Waar te verkrijgen? Bij de gemeente (Općina of Grad) of via de bouwafdeling van de provincie.
5. Energijski Certifikat (Energiecertificaat)
Dit document geeft de energieprestatie van de woning weer en is verplicht bij de verkoop. De energieklasse varieert van A+ (zeer efficiënt) tot G (zeer inefficiënt). Dit certificaat moet worden overhandigd aan de koper en wordt vaak al vermeld in vastgoedadvertenties.
📍 Waar te verkrijgen? Via een erkende energie-auditor (ovlašteni energetski certifikator), meestal een architect of ingenieur.
6. Potvrda o Nepostojanju Dugovanja (Verklaring van Geen Schulden)
Dit document bevestigt dat er geen openstaande belastingen of hypotheekschulden op de woning rusten. Banken en notarissen eisen dit bewijs om ervoor te zorgen dat er geen financiële claims op het pand zijn.
📍 Waar te verkrijgen?
- Belastinggerelateerde schulden: Bij de Porezna Uprava (belastingdienst).
- Hypotheken en andere financiële lasten: Bij het Gruntovnica (Kadaster).
Conclusie
Bij de verkoop van een woning zonder makelaar in Kroatië is het cruciaal om alle benodigde documenten vooraf te verzamelen. Dit voorkomt juridische complicaties en zorgt voor een transparante en efficiënte eigendomsoverdracht. Door goed voorbereid te zijn, kun je als particuliere verkoper je woning succesvol verkopen zonder makelaar. 🚀