Belastingsdocumenten bij aankoop van een woning in Polen: waar moet je op letten?

Van overdrachtsbelasting tot gemeentelijke aangiftes — dit moet je weten voordat je de sleutel krijgt.

Je staat op het punt je handtekening te zetten onder de koopakte van dat prachtige huis in de Mazuren of een historisch appartement in het hart van Krakau. Maar voordat je je laat meeslepen door interieurplannen en landschapsinspiratie, is er nog een belangrijk hoofdstuk dat je niet mag overslaan: de belastingen.

In Polen zijn de fiscale formaliteiten bij de aankoop van onroerend goed overzichtelijk, maar je moet de juiste documenten op het juiste moment indienen. En wie als buitenlander niet weet wat er verwacht wordt, loopt het risico op boetes of — erger nog — fiscale aansprakelijkheid zonder het te beseffen.

In dit artikel bespreken we de belangrijkste belastingsdocumenten bij de aankoop van een woning in Polen, inclusief wie ze invult, waar je ze indient, en waarom ze essentieel zijn voor een zorgeloze aankoop.

🧾 De 3 belangrijkste belastingdocumenten bij woningaankoop

Bij de aankoop van onroerend goed in Polen heb je doorgaans te maken met drie belastinggerelateerde documenten:

1. PCC-3 formulier (overdrachtsbelasting / podatek od czynności cywilnoprawnych)

2. IN-1 formulier (aangifte onroerendgoedbelasting bij de gemeente)

3. Oświadczenie podatkowe (belastingverklaring bij notaris)

📌 1. PCC-3 – Aangifte van overdrachtsbelasting

De PCC-3 is het officiële formulier waarmee je de overdrachtsbelasting (PCC) betaalt bij de aankoop van een bestaande woning of grond.

Wie vult dit formulier in?

De koper, tenzij het om een nieuwe woning van een ontwikkelaar gaat (dan is btw van toepassing i.p.v. PCC).
Bij een notariële akte zal de notaris de aangifte vaak namens jou doen.

Hoeveel bedraagt de belasting?

2% van de koopsom (zoals vermeld in de notariële akte)
Te betalen binnen 14 dagen na ondertekening van de akte
Te voldoen via overschrijving aan de belastingdienst (Urząd Skarbowy)

💡 Koop je van een projectontwikkelaar? Dan betaal je meestal 8% of 23% btw (VAT), maar géén PCC.

🏛️ 2. IN-1 – Aangifte gemeentelijke onroerendgoedbelasting

De IN-1 is een verklaring aan de gemeente (gmina), waarin je meldt dat je een woning of perceel hebt verworven en dus vanaf nu onroerendgoedbelasting (podatek od nieruchomości) verschuldigd bent.

Wat moet je invullen?

Gegevens van de koper
Adres van het onroerend goed
Oppervlakte van het gebouw en het perceel
Type gebruik (bijv. woonfunctie of gemengd gebruik)

Deadline en procedure:

Binnen 14 dagen na ondertekening van de notariële akte
In te dienen bij het gemeentehuis (Urząd Gminy of Miasta) waar het onroerend goed zich bevindt
De gemeente bepaalt op basis hiervan je jaarlijkse belastingbedrag, opgedeeld in kwartaaltermijnen

💡 Ook voor een garage, bijgebouw of schuur moet je dit formulier invullen.

✍️ 3. Oświadczenie podatkowe – Fiscale verklaring bij notaris

Bij de ondertekening van de akt notarialny vraagt de notaris je om een korte belastingverklaring te ondertekenen. Hierin geef je aan:

Of je de aankoop doet als particulier of bedrijf
Of je in Polen belastingplichtig bent
Of je eerder een woning hebt gekocht in Polen (voor vrijstellingen of heffingen)
Of je van plan bent er je hoofdverblijfplaats van te maken

Deze verklaring is vooral bedoeld om te bepalen of er vrijstellingen of andere belastingregels van toepassing zijn.

🧠 Belangrijke aandachtspunten

📌 Let op het juiste belastingtarief

Bestaande woningen (meestal van particulieren): PCC = 2%
Nieuwbouw (meestal van ontwikkelaars): btw (VAT), meestal 8% of 23%, maar geen PCC
Bouwgrond zonder woning: PCC = 2%, tenzij je koopt als btw-ondernemer

📌 Betaling altijd via bankoverschrijving

Contant betalen bij het belastingkantoor is zeldzaam en vaak niet mogelijk
Gebruik het juiste rekeningnummer van het lokale belastingkantoor (Urząd Skarbowy)

📌 Gemeentelijke belastingaanslag komt pas later

Je ontvangt na je IN-1 een jaarlijkse aanslag, vaak verdeeld in vier termijnen
In landelijke gebieden is dit bedrag vaak laag (200–500 PLN per jaar), in steden kan het oplopen tot 2.000 PLN of meer

🛂 En als je buitenlander bent?

Als niet-Pool ben je vaak niet automatisch fiscaal geregistreerd. In dat geval:

Vraag een PESEL-nummer aan bij de gemeente
Of, als je er niet woont: een NIP-nummer via het belastingkantoor
Houd je koopakte en belastingbetalingen goed gedocumenteerd — voor toekomstige verkoop of aangifte

💡 Zonder NIP- of PESEL-nummer kun je in sommige gevallen geen belastingaangifte indienen — en dus ook geen eigendom registreren.

📑 Belastingaangifte bij verhuur of verkoop?

Koop je het pand als investering, bijvoorbeeld in Gdańsk of Poznań, en wil je het verhuren of later met winst verkopen? Dan gelden aanvullende regels:

Huurinkomsten moeten in Polen worden aangegeven
Verkoop binnen 5 jaar na aankoop kan leiden tot vermogenswinstbelasting (19%)
Er bestaan vrijstellingen bij herinvestering of gebruik als hoofdverblijf

Laat je in deze gevallen altijd begeleiden door een Poolse belastingadviseur (doradca podatkowy).

✅ Conclusie: belastingen zijn geen bijzaak, maar basis

De aankoop van een woning in Polen is pas compleet als de fiscale kant klopt. De formulieren PCC-3 en IN-1 lijken misschien technisch en saai, maar ze zijn van cruciaal belang voor jouw eigendomsregistratie, fiscale veiligheid en gemoedsrust.

Wie zijn belastingsdocumenten op orde heeft, legt de fundering voor jarenlang zorgeloos wonen in Polen.

Links

Informatie over Kopen en Wonen in Polen

💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!