Ik ben al jarenlang actief op het gebied van internationaal vastgoed en ben in die tijd veel situaties tegengekomen waarin kopers onaangenaam werden verrast door beperkingen en erfdienstbaarheden. Vaak zijn dit juridische regels die bepalen wat je met je woning of perceel mag doen, zonder dat je er bij de koop van op de hoogte was.
Een bekend voorbeeld is het recht van overpad: je koopt een prachtige woning in Italië, met een ruime tuin, en hebt plannen om een mooie schutting te plaatsen. Maar dan blijkt dat je buurman al jarenlang door jouw tuin loopt om bij zijn woning of schuur te komen – en dat hij daar volgens de wet gewoon recht op heeft. Vergeet die schutting maar. Dit soort situaties komen niet alleen in Nederland voor, maar ook in Italië, waar ze bekendstaan onder de termen servitù en diritti di passo.
In dit artikel bespreken we de Italiaanse versies van beperkingen en erfdienstbaarheden, en hoe je kunt voorkomen dat je als koper later voor onaangename verrassingen komt te staan.
Wat zijn servitù en diritti di passo?
In Italië kennen ze verschillende soorten beperkingen op onroerend goed, waarvan de belangrijkste zijn:
- Servitù (erfdienstbaarheden): Dit zijn juridische rechten die andere mensen hebben op jouw woning of grond. Denk aan het recht van overpad (diritto di passo), maar ook het recht om gebruik te maken van waterbronnen, riolering of elektriciteitsvoorzieningen die over jouw terrein lopen.
- Diritti di passo (recht van overpad): Dit betekent dat iemand – meestal een buurman – het recht heeft om over jouw terrein te lopen of te rijden, omdat zijn woning anders niet bereikbaar is.
- Vincoli paesaggistici (landschappelijke beperkingen): Als een woning in een beschermd natuurgebied ligt, kun je worden beperkt in het doen van verbouwingen of het aanbrengen van bepaalde wijzigingen aan de gevel.
- Vincoli archeologici (archeologische beperkingen): Ligt jouw droomhuis toevallig op een plek waar oude Romeinse ruïnes of Etruskische vondsten zijn gedaan? Dan kan de overheid besluiten dat je daar niet zomaar mag bouwen of verbouwen.
- Erfpacht en gemeentelijke claims: Sommige woningen staan op erfpachtgrond, waardoor je als koper niet volledig eigenaar wordt en jaarlijks een bedrag aan de overheid moet betalen.
Hoe kunnen erfdienstbaarheden jouw gebruik van de woning beïnvloeden?
Een huis kopen in Italië is al spannend genoeg, maar als je na de koop ontdekt dat je beperkt wordt in het gebruik van je eigen woning, kan dat voor flinke frustraties zorgen. Enkele praktijkvoorbeelden:
- Je tuin is geen privéterrein: Stel, je koopt een villa met een groot stuk land. Maar je komt er later achter dat de buren het recht hebben om over jouw perceel te rijden om bij hun huis te komen. Dit betekent dat jouw tuin niet echt privé is, en dat je er niks tegen kunt doen.
- Geen uitbouw of zwembad: Een andere koper ontdekt pas na aankoop dat hij geen zwembad mag aanleggen omdat zijn huis in een beschermd gebied valt. Had hij dat eerder geweten, dan had hij misschien een andere woning gekozen.
Hoe onderzoek je of een woning met beperkingen wordt verkocht?
In Nederland kun je er als koper meestal op vertrouwen dat de notaris alle juridische controles uitvoert. In Italië ligt dat anders. Daar moet je zelf onderzoek doen of een deskundige inschakelen. Hier zijn een paar essentiële stappen:
- Controleer het Italiaanse Kadaster (Catasto)
- Vraag bij de gemeente (Comune) of het Catasto na of er erfdienstbaarheden of beperkingen op de woning rusten.
- Check of de kadastrale kaart overeenkomt met de werkelijkheid.
- Laat een advocaat de eigendomsdocumenten controleren
- In Italië is een notaris niet verplicht om te controleren of een woning juridische problemen heeft. Dit is de taak van een advocaat. Zorg ervoor dat jouw advocaat onderzoekt of er een servitù op de woning rust.
- Vraag bij de gemeente om ruimtelijke ordeningsplannen
- Wil je verbouwen? Controleer dan of de woning niet in een gebied met landschappelijke of archeologische beperkingen ligt.
- Informeer bij de buren
- Dit klinkt misschien als een simpele tip, maar Italiaanse buren weten vaak als geen ander of er rechten van overpad of andere verplichtingen op de woning rusten.
Conclusie: Wees een slimme koper
Een huis kopen in Italië blijft een geweldig avontuur, maar je moet als koper wel extra op je hoede zijn. De Italiaanse regelgeving rond erfdienstbaarheden en beperkingen is complex, en het laatste wat je wilt, is ontdekken dat iemand zomaar door je tuin mag lopen of dat je niet mag verbouwen.
Door vooraf het kadaster, de gemeente en een advocaat in te schakelen, kun je onaangename verrassingen voorkomen. Een gewaarschuwd mens telt immers voor twee – en zeker als het om een huis in Italië gaat.