In Zweden werkt de woningbezichtiging net even anders dan in Nederland. Hier heb je niet altijd de mogelijkheid om een privé bezichtiging te regelen, zoals je dat misschien gewend bent. In plaats daarvan verlopen veel bezichtigingen via een open huis (visning). Dit betekent dat meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd de woning kunnen bekijken, wat de concurrentie direct voelbaar maakt.

Als je serieus overweegt een huis in Zweden te kopen, is een grondige inspectie essentieel. In dit artikel bespreken we de belangrijkste zaken waar je op moet letten tijdens de bezichtiging en welke onderzoeken je vooraf moet uitvoeren om onaangename verrassingen te voorkomen.


1. Hoe werkt een bezichtiging (visning) in Zweden?

Een visning is een georganiseerde bezichtiging waarbij potentiële kopers de woning op een vast tijdstip kunnen bekijken. Dit kan fysiek of zelfs virtueel gebeuren via een live-stream. De visning duurt meestal 30 tot 60 minuten, en de makelaar is aanwezig om vragen te beantwoorden.

🔹 Openbare bezichtigingen – Dit is de standaard manier waarop woningen in Zweden worden verkocht. Iedereen die geïnteresseerd is, kan binnen de gestelde tijd de woning komen bekijken. Dit kan voor drukte zorgen, vooral in gewilde regio’s zoals Stockholm en Göteborg.
🔹 Privé bezichtigingen – Soms kun je, in overleg met de makelaar, een aparte afspraak maken voor een persoonlijke rondleiding. Dit is minder gebruikelijk, maar kan wel voordelen bieden als je de woning in alle rust wilt bekijken.
🔹 Digitale bezichtigingen – In sommige gevallen, vooral bij vakantiewoningen of huizen in afgelegen gebieden, bieden makelaars een online bezichtiging aan. Dit kan handig zijn als je nog niet in Zweden bent.

👉 Tip: Meld je ruim op tijd aan voor een visning. Populaire woningen kunnen al in een vroeg stadium veel aandacht krijgen en snel verkocht worden.


2. Waar moet je op letten tijdens de bezichtiging?

Tijdens de visning krijg je vaak maar één kans om de woning te inspecteren. Daarom is het slim om een checklist te hebben en de volgende zaken grondig te controleren:

1. Isolatie en energie-efficiëntie

De winters in Zweden kunnen streng zijn. Een goed geïsoleerde woning bespaart niet alleen energie, maar voorkomt ook vochtproblemen en hoge stookkosten. Controleer:

  • De isolatiewaarde van muren, ramen en daken.
  • Of er dubbel of driedubbel glas (energiglas) is.
  • De staat van de verwarming – Wordt er verwarmd met hout, elektriciteit of een warmtepomp?
  • Het energielabel (Energideklaration) van de woning.

👉 Let op: In oude houten huizen kan de isolatie beperkt zijn, wat hogere stookkosten met zich meebrengt.


2. Radonmetingen – een verborgen gevaar

Radon is een radioactief gas dat van nature in de Zweedse bodem voorkomt en een verhoogd risico op longkanker kan opleveren. Zweedse huiseigenaren zijn verplicht om radonmetingen uit te voeren en de resultaten te registreren.

  • Vraag de makelaar of er een recente radonmeting beschikbaar is.
  • De veilige grenswaarde is < 200 Bq/m³ – bij hogere waarden zijn maatregelen nodig.
  • Heeft de woning een radonafzuigsysteem? Dit kan noodzakelijk zijn in risicogebieden.

👉 Geen radonrapport? Vraag dan een meting aan voordat je een bod uitbrengt.


3. Onderhoudsstaat van houten huizen

Veel Zweedse woningen, vooral op het platteland, zijn volledig van hout. Dit vraagt om regelmatig onderhoud. Let op:

  • Schimmel of houtrot in kozijnen, muren en funderingen.
  • De staat van de verf en of het hout goed is behandeld tegen vocht.
  • De conditie van het dak – Hoe oud is het en is het bestand tegen zware sneeuwval?

👉 Tip: In sommige regio’s kunnen houtaantastende insecten een probleem vormen. Vraag hiernaar bij de makelaar.


4. Aansluiting op nutsvoorzieningen

Niet elke woning in Zweden is aangesloten op water, elektriciteit en riolering. Dit geldt vooral voor vakantiewoningen (fritidshus) en afgelegen boerderijen.

🔹 Water – Is er aansluiting op het gemeentelijke waternetwerk of heeft de woning een eigen waterput (brunn)? Controleer of het water getest is op bacteriën.
🔹 Afvoer – Is er riolering of gebruikt de woning een septic tank (enskilt avlopp)? Vraag naar het onderhoudsrapport van de tank.
🔹 Elektriciteit – Hoe oud is de elektrische installatie? Zijn er voldoende groepen en aardlekschakelaars?
🔹 Internet en mobiel bereik – In afgelegen gebieden kan de dekking zwak zijn. Controleer of er glasvezel of 4G/5G beschikbaar is.

👉 Let op: Het aanleggen van een nieuwe wateraansluiting of septic tank kan erg duur zijn en vereist goedkeuring van de gemeente.


5. Controleer juridische documenten en verborgen kosten

Hoewel de makelaar in Zweden de administratieve afhandeling doet, is het slim om de volgende zaken zelf te controleren:

🔹 Eigendomsakte (Lagfart) – Controleer of de verkoper juridisch eigenaar is.
🔹 Erfdienstbaarheden (servitut) – Zijn er rechten van overpad of andere verplichtingen op het perceel?
🔹 Onroerendgoedbelasting (Fastighetsskatt) – Wat zijn de jaarlijkse kosten?
🔹 Onderhoudskosten – Vraag naar de maandelijkse energierekening en gemeentelijke heffingen.

👉 Tip: Vraag de makelaar om een overzicht van verborgen kosten, zoals verplichte contributies aan een lokale wegvereniging.


3. Wat als je twijfels hebt over de staat van de woning?

In Zweden geldt de “undersökningsplikt”, oftewel de onderzoeksverantwoordelijkheid van de koper. Dit betekent dat jij als koper verantwoordelijk bent voor het ontdekken van gebreken.

🔹 Laat een bouwkundig rapport opstellen (besiktningsprotokoll) – Dit is niet verplicht, maar wordt sterk aangeraden.
🔹 Vraag om oude reparatieverslagen – Is er recent onderhoud uitgevoerd aan bijvoorbeeld de fundering of het dak?
🔹 Onderhandel over ontbindende voorwaarden – In Zweden is het niet standaard om voorwaarden in een koopcontract op te nemen, maar je kunt hier wel om vragen.


Conclusie: Een goed geïnformeerde bezichtiging is essentieel

Bij een visning in Zweden krijg je vaak maar één kans om een woning te bekijken. Neem daarom de tijd om alles goed te controleren en stel de makelaar kritische vragen.

Door aandacht te besteden aan isolatie, radonmetingen, het onderhoud van houten huizen en de aansluiting op nutsvoorzieningen, voorkom je verrassingen achteraf. En twijfel je over de bouwkundige staat? Dan is een inspectie door een expert een slimme investering.

Wil je weten wat de volgende stap is in het koopproces? Lees dan ons volgende artikel:
👉 Stap 5: Een bod uitbrengen en onderhandelen in Zweden.