In Zuid-Europa kom je bij onroerend goed transacties wel eens de term blote eigendom tegen. Ik heb de term altijd voor kennisgeving aangenomen en er nooit bij stilgestaan wat het eigenlijk betekent. Ik vond het altijd wel een beetje een rare omschrijving en kon mij er niets bij voorstellen. Reden te meer om even uit te zoeken in welke situaties deze term gebruikt wordt en waarom het zo genoemd wordt.
Wat is blote eigendom?
Blote eigendom (nuda proprietà in het Italiaans, nue-propriété in het Frans) is een juridisch concept waarbij het eigendomsrecht van een woning wordt gesplitst in twee delen:
- Blote eigendom (nuda proprietà): Dit betekent dat iemand juridisch eigenaar is van het vastgoed, maar er niet zelf gebruik van mag maken.
- Vruchtgebruik (usufrutto): Dit geeft iemand anders het recht om het vastgoed te bewonen of te verhuren, zonder eigenaar te zijn.
Dit concept komt in meerdere Europese landen voor en wordt vooral gebruikt als fiscaal en juridisch instrument bij erfenissen en vastgoedtransacties.
Waarom heet het blote eigendom?
De term blote eigendom verwijst naar het feit dat de eigenaar alleen het kale eigendomsrecht heeft, zonder het gebruiksrecht (vruchtgebruik). De eigenaar heeft in principe geen toegang tot de woning zolang het vruchtgebruik nog bij een andere persoon ligt. Pas wanneer het vruchtgebruik vervalt – bijvoorbeeld bij overlijden van de vruchtgebruiker – krijgt de blote eigenaar het volledige eigendomsrecht terug.
De naam komt voort uit het juridische onderscheid tussen eigendom (titel) en gebruik (genot). In feite is de blote eigenaar een ‘slapende’ eigenaar, die wacht tot hij op termijn het volle eigendom terugkrijgt.
Situaties waarin blote eigendom voorkomt
Het splitsen van eigendom en vruchtgebruik wordt in verschillende situaties toegepast:
🏠 Ouders schenken hun woning aan kinderen, maar blijven er wonen
Dit is een veelgebruikte constructie in landen als Frankrijk en Italië. Ouders kunnen hun huis alvast aan hun kinderen schenken, maar behouden het vruchtgebruik. Dit betekent dat zij er levenslang mogen blijven wonen en de kinderen de blote eigendom bezitten. Bij het overlijden van de ouders wordt de blote eigendom automatisch omgezet in volledig eigendom zonder extra erfbelasting.
💰 Vastgoed kopen als investering met korting
In landen als Italië, Spanje en Frankrijk wordt vastgoed soms verkocht met behoud van vruchtgebruik door de verkoper. Dit betekent dat een koper een woning met korting kan kopen, maar pas het volle eigendom krijgt als het vruchtgebruik eindigt (bijvoorbeeld bij het overlijden van de verkoper). Dit wordt soms gebruikt door ouderen die kapitaal willen vrijmaken, maar toch in hun huis willen blijven wonen.
🏡 Langlopende huurcontracten met vruchtgebruik
In sommige gevallen kan een vastgoedontwikkelaar een woning verkopen in blote eigendom, terwijl een ander bedrijf of een instelling het vruchtgebruik heeft om de woning te verhuren. Dit komt voor bij sociale woningbouw en projectontwikkeling.
📜 Erfenissen en nalatenschap
In veel Zuid-Europese landen wordt eigendom vaak doorgegeven met vruchtgebruik voor de langstlevende partner. Dit betekent dat een overlevende echtgenoot in het huis mag blijven wonen, terwijl de kinderen de blote eigendom erven. Dit voorkomt dat de langstlevende het huis moet verkopen of hoge erfbelastingen moet betalen.
Hoe werkt blote eigendom in verschillende Europese landen?
De regels rondom blote eigendom en vruchtgebruik verschillen per land:
🇫🇷 Frankrijk
- Veel gebruikt bij erfenissen en fiscale planning.
- Ouders kunnen hun huis schenken met vruchtgebruik en zo erfbelasting beperken.
- Wettelijke bescherming voor de vruchtgebruiker.
🇮🇹 Italië
- De constructie van nuda proprietà wordt vaak gebruikt om onroerend goed fiscaal voordelig door te geven.
- De waarde van het vruchtgebruik wordt berekend op basis van de leeftijd van de vruchtgebruiker.
- De blote eigenaar betaalt minder belasting omdat hij nog geen volledig eigendom heeft.
🇪🇸 Spanje
- Wordt vooral gebruikt in erfenisplanning, maar minder gangbaar dan in Frankrijk en Italië.
- Blote eigendom kan worden verkocht, maar de koper moet wachten tot het vruchtgebruik afloopt.
- Wettelijke regels kunnen per regio verschillen.
🇳🇱 Nederland
- In Nederland wordt blote eigendom minder vaak toegepast.
- De constructie wordt soms gebruikt in estate planning, maar de meeste vastgoedtransacties verlopen met volledig eigendom.
- Vruchtgebruik is vaak gekoppeld aan erfpacht in plaats van residentieel gebruik.
🇩🇪 Duitsland
- In Duitsland bestaat een vergelijkbaar concept onder de term Nießbrauchrecht.
- Wordt vooral toegepast bij schenkingen binnen families.
Conclusie
Blote eigendom is een juridisch concept waarbij eigendom wordt gesplitst in eigendomstitel en gebruiksrecht. Dit wordt vooral gebruikt in Zuid-Europa als fiscaal instrument bij erfenissen en vastgoedtransacties. Nederlanders die een woning kopen in Frankrijk, Italië of Spanje kunnen hier mee te maken krijgen, vooral als ze een huis erven of een woning kopen met een bestaande vruchtgebruiker.
Het is dus belangrijk om goed te begrijpen wat nuda proprietà betekent voordat je een huis koopt of erft in Zuid-Europa. Want niets is zo vervelend als een huis kopen, maar er pas over tientallen jaren volledig over mogen beschikken.
Ps. Nu ik dit zo terug lees schiet mij te binnen dat ik een paar maanden geleden een serie artikelen in Le Monde heb gelezen over dit onderwerp. Iemand dacht een goede lange termijn investering te doen en kocht via deze ‘Blote Eigendom’ constructie de woningen van twee oudere dames. Hij deed wel eens klusjes voor de vrouwen en zij vertrouwden hem blindelings. Voor de aankoop van de woningen nam hij een hypotheek. Maar toen hij in financiële moeilijkheden raakte, besloot hij ten einde raad de oude dametjes te vermoorden. Met rattengif. Hij had de woningen voor een veel lager bedrag aangekocht dan de marktwaarde. Bij verkoop zou hij met de winst zijn financiële problemen in een keer kunnen oplossen. Een van de dames overleelfde het echter. Via een argwanende huisarts kwam het hele verhaal aan het licht.