Het kopen van een huis in Italië is een avontuur, maar het vereist een grondige voorbereiding. De regels en processen kunnen anders zijn dan in Nederland, en je wilt onaangename verrassingen voorkomen. Hier volgt een checklist met de belangrijkste aandachtspunten.
Mondelinge overeenkomst
In Italië heeft een mondelinge koopovereenkomst geen juridische waarde. Pas als alles op papier staat en officieel wordt vastgelegd, heb je een bindende overeenkomst.
Illegaal gebouwde woningen
Ook in Italië worden huizen zonder de juiste vergunningen gebouwd of uitgebreid. Je kunt bij de gemeente (comune) navragen of alles legaal is. Laat dit bij voorkeur controleren door een gespecialiseerde advocaat of een geometra (bouwkundig expert).
Inspectie van de woning
Ga niet zomaar akkoord met clausules als “zoals gezien” (visto e piaciuto) zonder zelf de woning grondig te inspecteren. Als je onvoldoende bouwkundige kennis hebt, huur dan een architect (architetto), ingenieur (ingegnere) of geometra in. Zij kunnen je wijzen op verborgen gebreken en de kosten inschatten voor eventuele renovaties.
Aanbouwsels en bijgebouwen
Zorg ervoor dat bijgebouwen, garages, zolders en kelders correct in de koopakte worden opgenomen. Laat een officiële plattegrond van de woning opstellen en neem deze als bijlage op in het koopcontract.
Nutsvoorzieningen
Controleer de aansluitingen voor water, elektriciteit en gas. Let vooral op oude installaties en vraag om onderhoudsrapporten van boilers en pompen. In sommige landelijke gebieden zijn woningen nog steeds niet aangesloten op het waterleidingnet en moet je zelf zorgen voor een waterbron of een watertank.
Inboedel
Maak een lijst van de inboedel die achterblijft en voeg deze toe aan het koopcontract. Dit voorkomt misverstanden. Sommige verkopers nemen letterlijk alles mee, inclusief schakelaars, kranen en zelfs de keuken!
Hypotheek
Ook al is een hypotheek op een woning afgelost, dit betekent niet automatisch dat deze bij het kadaster (Conservatoria dei Registri Immobiliari) is afgemeld. Dit moet apart geregeld worden en kan kosten met zich meebrengen.
Woning uit erfenis
Koop je een woning uit een erfenis? Let dan extra op. In Italië kunnen erfgenamen tot 20 jaar na het overlijden alsnog hun deel van de erfenis opeisen. Laat een advocaat uitzoeken of er geen juridische claims meer op de woning rusten. Alle erfgenamen moeten officieel afstand doen van hun rechten via een rinuncia.
Controle op leegstand
Controleer of de woning daadwerkelijk leeg is. Huurders en zelfs krakers hebben in Italië een sterke juridische positie. Het kan jaren duren voordat je iemand uit je huis krijgt.
Verhuurde woning
Een verhuurde woning kan tot 30% goedkoper zijn bij aankoop, maar weet dat het beëindigen van een huurcontract lastig kan zijn. Huurders hebben sterke rechten, en het kan tussen de 6 en 10 jaar duren om een huurder te laten vertrekken. Controleer het huurcontract en bespreek de situatie met de huurder vóór de koop.
Beperkingen en erfdienstbaarheden
Vraag bij de gemeente na of er beperkingen (vincoli) of erfdienstbaarheden (servitù) op de woning rusten. Dit kan gaan om recht van overpad (diritti di passo), waterrechten of andere lasten die je vrijheid als eigenaar beperken.
Bouwvergunningen
Een woning met illegale uitbreidingen kan pas officieel worden overgedragen als deze zijn gelegaliseerd. Dit proces heet condono edilizio en kan tijdrovend en kostbaar zijn. Laat een geometra of advocaat controleren of alle vergunningen in orde zijn.
Bestemmingsplan
Laat een geometra het bestemmingsplan bij de gemeente controleren. Dit voorkomt dat je na aankoop ontdekt dat je woning straks naast een nieuwe snelweg, een fabriek of een steengroeve ligt.
Plannen om op te letten zijn onder andere:
- Nieuwe woonwijken (zone edificabili)
- Industriële ontwikkelingen (zone industrie)
- Wegen en rotondes (strade, rotatorie)
- Mijnbouw en steengroeven (grotte)
- Afvalstortplaatsen en composteerinstallaties (discariche, impianti di compostaggio)
- Golfbanen (campi da golf)
De afdeling Ruimtelijke Ordening van de gemeente kan je inzicht geven in deze plannen.
Bijkomende kosten bij aankoop van een woning in Italië
Naast de koopprijs moet je rekening houden met de volgende kosten:
- Advocaat: 1-2% van de koopprijs + kosten voor onderzoek
- Notaris: 1.3% van de WOZ-waarde van de woning
- Overdrachtsbelasting:
- 9% tot een WOZ-waarde van €15.000
- 11% boven een WOZ-waarde van €15.000
- In gebieden zonder brandweer: 7% en 9%
- Gemeentelijke belasting: 3% van de overdrachtsbelasting
- Registratiekosten Hypotheekregister: 0.45% van de WOZ-waarde
- Makelaarskosten: 2-5% van de koopprijs, afhankelijk van locatie en makelaarskantoor
Jaarlijkse kosten voor huiseigenaren
- Gemeentelijke belasting: 0.025 – 0.035% van de WOZ-waarde (via de elektriciteitsrekening)
- Onroerendgoedbelasting (IMU): 0.3 – 0.8% van de WOZ-waarde (boven €243.000)
- Afvalstoffenheffing: Varieert per gemeente
Eigendomspapieren en kadasterregistratie
In Italië worden eigendomsrechten vastgelegd in het Hypotheekregister (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Hierin staan ook openstaande hypotheken en claims vermeld.
Het Kadaster (Catasto) bevat daarnaast gegevens over de kadastrale indeling en de WOZ-waarde. Omdat het Italiaanse kadaster historisch gezien minder nauwkeurig is bijgehouden dan in Nederland, kunnen er discrepanties zijn tussen de kadastrale kaart en de feitelijke situatie.
Het is essentieel om een geometra of advocaat in te schakelen om alle documenten te controleren en juridische verrassingen te voorkomen.
Conclusie
Een huis kopen in Italië is een spannend avontuur, maar vereist een grondige voorbereiding. Waar in Nederland de notaris een groot deel van de juridische controle uitvoert, moet je in Italië zelf extra stappen ondernemen. Een ervaren advocaat en een betrouwbare geometra zijn geen overbodige luxe. Door vooraf de nodige checks te doen, kun je met een gerust hart genieten van jouw Italiaanse droomhuis.
Alles wat u moet weten over wonen en leven in Italië
Onze uitgebreide gids is de perfecte metgezel als je overweegt om naar Italië te verhuizen of daar al woont. Leer alles over het kopen van een huis, het beheersen van de Italiaanse taal, het vinden van een baan, het ervaren van de cultuur en het ontdekken van toeristische attracties. Met deze gids heb je alle informatie die je nodig hebt om succesvol te wonen en leven in Italië. Lees nu verder om alles te ontdekken!