Het kopen van een huis in Italië is een avontuur, maar een goede voorbereiding is essentieel. De regels en processen verschillen van Nederland, en onaangename verrassingen wil je voorkomen. Deze checklist helpt je bij het maken van een weloverwogen beslissing.
Belangrijke juridische en bouwtechnische checks
1. Mondelinge overeenkomst
In Italië heeft een mondelinge koopovereenkomst geen juridische waarde. Alleen een schriftelijke en ondertekende overeenkomst is bindend.
2. Illegaal gebouwde of verbouwde woningen
Veel huizen in Italië zijn in het verleden zonder vergunning gebouwd of uitgebreid. Controleer bij de gemeente (comune) of alles legaal is en laat een geometra of advocaat de bouwdossiers en vergunningen verifiëren.
3. Inspectie van de woning
Ga niet zomaar akkoord met clausules als “visto e piaciuto” (zoals gezien en goedgekeurd) zonder een grondige inspectie. Een geometra, architect of ingenieur kan verborgen gebreken opsporen en de kosten voor eventuele renovatie inschatten.
4. Aanbouwsels en bijgebouwen
Zorg ervoor dat alle bijgebouwen, garages, zolders en kelders correct in de koopakte worden opgenomen en overeenkomen met de kadastrale registratie (Catasto).
5. Nutsvoorzieningen
Controleer of de woning is aangesloten op water, elektriciteit en gas. In landelijke gebieden moet je mogelijk zelf zorgen voor een waterbron of een septic tank.
6. Inboedel
Maak een inventaris van de achterblijvende inboedel en voeg deze toe aan het koopcontract. In Italië nemen verkopers soms alles mee, inclusief verlichting en keukenapparatuur.
7. Hypotheken en openstaande schulden
Zelfs als een hypotheek is afgelost, betekent dit niet dat deze automatisch is verwijderd uit het Conservatoria dei Registri Immobiliari. Dit moet apart geregeld worden.
8. Erfpacht en erfgenamenclaims
Koop je een woning uit een erfenis? Let op dat erfgenamen in Italië tot 10 jaar na het overlijden alsnog hun deel kunnen opeisen. Een advocaat kan controleren of de nalatenschap correct is afgehandeld.
Wettelijke en fiscale aandachtspunten
9. Controle op huurders en leegstand
In Italië zijn huurders goed beschermd. Het beëindigen van een huurcontract kan lastig zijn en soms 6 tot 10 jaar duren. Controleer of er actieve huurcontracten zijn.
10. Erfdienstbaarheden en beperkingen
Vraag bij de gemeente na of er erfdienstbaarheden (servitù) op de woning rusten, zoals recht van overpad of beperkingen in gebruik.
11. Bestemmingsplan (Piano Regolatore)
Check het bestemmingsplan bij de gemeente om te voorkomen dat je woning straks naast een snelweg of industrieterrein ligt.
12. Legalisatie van bouwconstructies
Woningen met illegale uitbreidingen kunnen pas officieel worden overgedragen als ze gelegaliseerd zijn via een saneringsprocedure (condono edilizio). Dit kan tijdrovend en kostbaar zijn.
Bijkomende kosten bij aankoop van een woning in Italië
Naast de koopprijs moet je rekening houden met extra kosten:
13. Belastingen en notariskosten
- Notaris: ± 1-2% van de koopprijs
- Overdrachtsbelasting:
- 2% van de kadastrale waarde (prima casa – eerste woning)
- 9% van de kadastrale waarde (seconda casa – tweede woning)
- Gemeentelijke registratiekosten: ± € 200-300
- Kadaster- en hypotheekkosten: ± 0.5% van de kadastrale waarde
14. Makelaarskosten
- 2-5% van de koopprijs, afhankelijk van de regio en makelaar.
Jaarlijkse kosten voor huiseigenaren
15. Onroerendgoedbelasting (IMU)
- Eerste woning: meestal vrijgesteld, tenzij het een luxe woning is.
- Tweede woning: 0.4 – 1.1% van de kadastrale waarde, afhankelijk van de gemeente.
16. Afvalstoffenheffing (TARI)
Varieert per gemeente en wordt berekend op basis van de oppervlakte van de woning en het aantal bewoners.
Eigendomspapieren en juridische controle
17. Hypotheekregister en kadaster
- Het Hypotheekregister (Conservatoria dei Registri Immobiliari) bevat informatie over eigendomsrechten en eventuele hypotheken of claims.
- Het Kadaster (Catasto) registreert de fysieke kenmerken en fiscale waarde van het pand. Historisch gezien zijn niet alle eigendomsgegevens correct bijgehouden, dus een extra controle door een geometra is noodzakelijk.
Conclusie
Een huis kopen in Italië is een spannend avontuur, maar vereist een zorgvuldige voorbereiding. Waar in Nederland de notaris de meeste juridische checks uitvoert, moet je in Italië zelf extra stappen ondernemen. Een ervaren advocaat en een betrouwbare geometra zijn essentieel om juridische en financiële valkuilen te vermijden.
Door deze checklist te volgen, zorg je ervoor dat jouw droomhuis in Italië geen nachtmerrie wordt!omhuis.
Alles wat u moet weten over wonen en leven in Italië
Onze uitgebreide gids is de perfecte metgezel als je overweegt om naar Italië te verhuizen of daar al woont. Leer alles over het kopen van een huis, het beheersen van de Italiaanse taal, het vinden van een baan, het ervaren van de cultuur en het ontdekken van toeristische attracties. Met deze gids heb je alle informatie die je nodig hebt om succesvol te wonen en leven in Italië. Lees nu verder om alles te ontdekken!