Griekenland is een populaire bestemming voor mensen die een vakantiehuis willen kopen. Met zijn prachtige eilanden, zonnige klimaat en relatief lage vastgoedprijzen lijkt het een droomlocatie. Maar wie zonder de juiste voorbereiding een vakantiehuis koopt, kan te maken krijgen met bureaucratische rompslomp, verborgen kosten of juridische problemen.
In dit artikel bespreken we de grootste valkuilen bij het kopen van een vakantiehuis in Griekenland en hoe je deze kunt vermijden.
1. Geen goed onderzoek doen naar de locatie 📍
De locatie bepaalt niet alleen de waarde van je vakantiehuis, maar ook of je er optimaal van kunt genieten.
📌 Veelgemaakte fouten
❌ Kiezen voor een te afgelegen plek – Prachtige eilanden zoals Ikaria zijn idyllisch, maar hebben weinig infrastructuur en voorzieningen.
❌ Geen rekening houden met seizoensinvloeden – In de zomer is Mykonos bruisend, maar in de winter is het uitgestorven.
❌ Slechte toegankelijkheid – Sommige eilanden, zoals Lemnos, hebben weinig veerbootverbindingen en geen internationale luchthaven.
💡 Hoe voorkom je dit?
✔️ Bezoek de locatie in verschillende seizoenen.
✔️ Controleer de infrastructuur (supermarkten, ziekenhuizen, luchthavens).
✔️ Denk na over de reisafstand vanuit Nederland.
2. Geen juridische controle van het eigendom ⚖️🏛️
Veel vakantiehuizen in Griekenland hebben juridische complicaties.
📌 Veelvoorkomende problemen
❌ Geen duidelijke eigendomspapieren – In sommige dorpen zijn huizen al generaties in de familie en nooit officieel geregistreerd.
❌ Erfgenamen met eigendomsrechten – Een huis kan meerdere eigenaren hebben zonder dat de koper dit weet.
❌ Niet geregistreerd bij het Griekse Kadaster – Sommige oudere huizen bestaan juridisch gezien niet.
💡 Hoe voorkom je dit?
✔️ Huur een onafhankelijke Griekse advocaat in om de eigendomsrechten te controleren.
✔️ Zorg ervoor dat het huis correct geregistreerd staat bij het Kadaster of Hypotheekregister.
✔️ Koop alleen een woning met een officiële eigendomsakte.
3. Niet controleren op illegale bouw of uitbreidingen 🏗️
In Griekenland zijn veel huizen zonder vergunning gebouwd of uitgebreid.
📌 Problemen met illegale bouw
❌ Een woning kan niet legaal verkocht worden als er illegale constructies zijn.
❌ Je kunt boetes krijgen of zelfs gedwongen worden tot sloop.
❌ Een zwembad, veranda of dakterras kan illegaal zijn toegevoegd.
💡 Hoe voorkom je dit?
✔️ Laat een ingenieur (politikos michanikos) het huis inspecteren.
✔️ Controleer of alle verbouwingen officieel geregistreerd zijn.
✔️ Koop geen huis met een lopende legalisatieprocedure.
4. De kosten onderschatten 💸
De aankoopprijs is slechts een deel van de totale kosten.
📌 Verborgen kosten bij aankoop
| Kostenpost | Percentage van aankoopprijs |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 3,09% |
| Notariskosten | 1% – 1,5% |
| Advocaatkosten | 1% – 2% |
| Makelaarskosten | 2% – 3% |
| Kadasterregistratie | 0,5% – 0,7% |
📌 Terugkerende kosten
✔️ Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (ENFIA) – €3 – €16 per m² per jaar.
✔️ Gemeentelijke belastingen – Worden via de elektriciteitsrekening geïnd.
✔️ Onderhoudskosten – Vooral belangrijk bij huizen op afgelegen eilanden.
💡 Hoe voorkom je dit?
✔️ Houd rekening met 7% – 10% extra kosten bovenop de aankoopprijs.
✔️ Vraag een overzicht van lopende belastingen en gemeentelijke kosten.
5. Problemen met nutsvoorzieningen ⚡🚰
Sommige vakantiehuizen in Griekenland hebben geen stabiele stroom- of watervoorziening.
📌 Veelvoorkomende problemen
❌ Geen vaste wateraansluiting – Sommige huizen gebruiken regenwaterreservoirs of putten.
❌ Zwakke elektriciteitsverbinding – Vooral op eilanden zoals Tinos, waar stroomuitval vaker voorkomt.
❌ Slecht internet – Sommige regio’s hebben geen glasvezel of traag mobiel internet.
💡 Hoe voorkom je dit?
✔️ Controleer of het huis is aangesloten op het nationale elektriciteitsnet (DEI).
✔️ Vraag na of er een stabiele internetverbinding beschikbaar is.
✔️ Bekijk of er een riolering of een septic tank is.
6. Je huis verhuren zonder vergunning 🏠📜
Veel buitenlanders willen hun vakantiehuis verhuren als Airbnb om extra inkomsten te genereren. Maar Griekenland heeft strikte regelgeving voor verhuur.
📌 Veelvoorkomende fouten
❌ Geen toeristenvergunning (AMA-nummer) – Zonder vergunning kun je hoge boetes krijgen.
❌ Beperkingen in sommige regio’s – In populaire bestemmingen zoals Santorini en Athene worden nieuwe Airbnb-licenties beperkt.
❌ Belastingverplichtingen vergeten – Je moet tot 45% belasting betalen op huurinkomsten.
💡 Hoe voorkom je dit?
✔️ Vraag een toeristenregistratienummer (AMA-nummer) aan bij de Griekse belastingdienst.
✔️ Controleer of in jouw regio restricties gelden voor kortetermijnverhuur.
✔️ Regel een Griekse accountant voor de belastingaangifte.
7. Geen noodplan voor onderhoud en beheer 🏚️
Als je niet permanent in Griekenland woont, moet je een plan hebben voor het beheer en onderhoud van je vakantiehuis.
📌 Mogelijke problemen
❌ Geen lokale contactpersoon voor noodgevallen.
❌ Schimmel- en vochtproblemen in huizen die lang leegstaan.
❌ Tuin- en zwembadonderhoud vergeten te regelen.
💡 Hoe voorkom je dit?
✔️ Huur een lokale beheerder voor onderhoud en controle.
✔️ Overweeg domoticasystemen om op afstand toegang te krijgen tot beveiliging en temperatuurregeling.
✔️ Bezoek het huis minstens één keer per jaar.
8. Conclusie: Hoe koop je veilig een vakantiehuis in Griekenland? ✅
| Valkuil | Oplossing |
|---|---|
| Slechte locatiekeuze | Bezoek de plek in verschillende seizoenen |
| Juridische problemen | Huur een advocaat in en controleer eigendomsrechten |
| Illegale bouw | Laat een ingenieur de woning inspecteren |
| Verborgen kosten | Houd rekening met 7% – 10% extra kosten |
| Slechte nutsvoorzieningen | Controleer stroom, water en internet |
| Problemen met verhuur | Vraag een Airbnb-licentie aan |
💡 Eindoordeel: Een vakantiehuis kopen in Griekenland kan een geweldige investering zijn, maar voorbereiding is essentieel. 🚀