Als je in Frankrijk een huis koopt, kun je niet om de notaris heen. Anders dan in Nederland, waar de notaris vooral een formele rol heeft bij de eigendomsoverdracht, heeft de Franse notaire een veel grotere verantwoordelijkheid. De notaris in Frankrijk is een juridisch expert en openbare ambtenaar die de rechtsgeldigheid en veiligheid van de transactie waarborgt.
Voor veel kopers lijkt het alsof de notaris simpelweg een flink bedrag incasseert zonder dat ze precies weten waarvoor ze betalen. In werkelijkheid omvatten de notariskosten (frais de notaire) meerdere componenten, waarvan een groot deel naar de Franse overheid gaat. Dit artikel legt in detail uit waarom de notaris verplicht is, wat hij doet, en waar de notariskosten precies uit bestaan.
Waarom is een Notaris Verplicht bij de Aankoop van een Huis in Frankrijk?
1. Juridische Zekerheid en Bescherming
De notaris garandeert dat de verkoop volgens de Franse wet verloopt. Hij controleert:
✅ Of de verkoper de rechtmatige eigenaar is en het recht heeft om te verkopen.
✅ Of er geen beslagleggingen, hypotheken of andere claims op het pand rusten.
✅ Of het koopcontract en de acte de vente (definitieve koopakte) juridisch correct zijn opgesteld.
✅ Of alle benodigde vergunningen en documenten aanwezig zijn.
2. Registratie bij het Kadaster en Overdracht van Eigendom
In Frankrijk moet elke vastgoedaankoop officieel worden geregistreerd bij het kadaster (Service de publicité foncière). De notaris zorgt ervoor dat:
✔️ De eigendomsoverdracht correct wordt geregistreerd.
✔️ De nieuwe eigenaar juridisch erkend wordt.
✔️ De Franse overheid op de hoogte is van de transactie (voor belastingdoeleinden).
3. Financiële Transparantie en Zekerheid
De notaris beheert de financiële afhandeling van de verkoop:
💰 Hij ontvangt de koopprijs van de koper en keert deze pas uit aan de verkoper als alles juridisch in orde is.
📜 Hij zorgt voor de betaling van belastingen en heffingen aan de Franse overheid.
🏛️ Hij controleert of bestaande hypotheken worden afgelost en dat de verkoper geen openstaande schulden heeft op de woning.
4. Neutrale en Onafhankelijke Tussenpersoon
De Franse notaris werkt voor zowel de koper als de verkoper. Hij is volledig onafhankelijk en moet volgens de wet onpartijdig handelen.
Waar Bestaan de Notariskosten Uit?
De notariskosten (frais de notaire) bedragen meestal 7 à 8% van de aankoopprijs bij bestaande woningen en 2 à 3% bij nieuwbouw. Dit bedrag bestaat uit drie hoofdcomponenten:
1. Registratiebelasting en Overdrachtskosten (Droits de Mutation)
📜 Percentage: ±5,8% van de koopsom
Dit is de grootste kostenpost en gaat direct naar de Franse overheid. Het bestaat uit:
✔️ Overdrachtsbelasting (Taxe de publicité foncière).
✔️ Departementale belastingen (variëren per regio).
✔️ Gemeentelijke heffingen (klein percentage).
💡 Belangrijk om te weten:
- In sommige regio’s (bijv. in Parijs) ligt deze belasting iets lager.
- Voor nieuwbouwwoningen gelden lagere notariskosten omdat er geen overdrachtsbelasting is, maar in plaats daarvan btw (TVA) wordt geheven.
2. Honorarium van de Notaris (Émoluments du Notaire)
⚖️ Percentage: ±1% van de koopsom
Dit is het werkelijke loon van de notaris en is bij wet vastgelegd. De tarieven zijn niet onderhandelbaar en worden berekend op basis van de volgende schalen:
| Koopsom | Tarief (excl. btw) |
|---|---|
| Tot €6.500 | 3,87% |
| Van €6.501 – €17.000 | 1,60% |
| Van €17.001 – €60.000 | 1,06% |
| Boven €60.000 | 0,80% |
💡 Rekenvoorbeeld bij een huis van €250.000:
- 3,87% over de eerste €6.500 → €251
- 1,60% over €10.500 → €168
- 1,06% over €43.000 → €455
- 0,80% over de resterende €190.000 → €1.520
Totaal: ±€2.400 aan notarishonorarium (excl. btw).
3. Administratieve Kosten en Formaliteiten (Débours & Formalités)
📝 Bedrag: €800 – €1.200
Dit zijn vergoedingen voor officiële documenten en juridische controles die de notaris uitvoert. Dit omvat:
✔️ Kadasteronderzoeken om eigendomsrechten te controleren.
✔️ Opvragen van hypotheekgegevens en eigendomsakten.
✔️ Dossierkosten en archiveringskosten.
Dit bedrag kan per transactie licht variëren, afhankelijk van de complexiteit van de verkoop.
Kun Je Besparen op Notariskosten?
Hoewel de notariskosten grotendeels vaststaan, zijn er enkele manieren om de kosten te minimaliseren:
✔️ Onderhandelen over de koopsom – Lagere aankoopprijs = lagere notariskosten.
✔️ Kosten apart specificeren – Sommige verkopers vermelden in advertenties “frais d’agence inclus” (FAI), waarbij makelaarskosten in de koopprijs zitten. Dit verhoogt de notariskosten onnodig.
✔️ Nieuwbouw overwegen – Bij nieuwbouwwoningen zijn de notariskosten fors lager (2-3% in plaats van 7-8%).
Wat Gebeurt er na de Ondertekening bij de Notaris?
Na de ondertekening van de acte de vente en betaling van de notariskosten gebeurt het volgende:
📜 De woning wordt officieel ingeschreven op jouw naam bij het kadaster.
💰 De verkoper ontvangt de koopprijs nadat alle formaliteiten zijn afgerond.
📂 De definitieve eigendomsakte (titre de propriété) wordt enkele maanden later door de notaris toegestuurd.
Conclusie: Waarom is de Notaris Onmisbaar?
✔️ Juridische Zekerheid – De notaris garandeert dat de verkoop rechtsgeldig en risicoloos is.
✔️ Bescherming van de Koper – Hij controleert of er geen verborgen juridische valkuilen zijn.
✔️ Correcte Overdracht van Eigendom – Zonder notaris ben je niet officieel eigenaar.
✔️ Financiële Transparantie – Hij zorgt dat alle belastingen en kosten correct worden betaald.
Hoewel de notariskosten hoog lijken, gaat het grootste deel naar de Franse overheid en niet naar de notaris zelf. Zijn rol gaat verder dan alleen handtekeningen zetten; hij beschermt je juridische en financiële belangen bij een van de grootste aankopen in je leven.
Wil je een huis kopen in Frankrijk? Zorg dat je begrijpt wat de notaris doet en waarvoor je betaalt! 🏡🇫🇷