🏡 Waarom een bouwkundige keuring essentieel is voor Nederlandse kopers
Als Nederlander die een huis in Spanje wil kopen, kunt u te maken krijgen met verschillende risico’s: illegale bouw, verborgen gebreken en constructieschade. Anders dan in Nederland, waar een bouwkundige keuring vaak een standaardprocedure is, wordt deze in Spanje niet altijd aangeraden door makelaars. Toch kan het inschakelen van een perito – een Spaanse bouwkundig expert – u duizenden euro’s besparen en juridische problemen voorkomen.
In dit artikel bespreken we wat een perito precies doet, waarom een bouwkundige keuring in Spanje zo belangrijk is en hoe u de juiste expert kiest.
🔎 Wat is een Perito?
Een perito is een deskundige die gespecialiseerd is in technische en bouwkundige keuringen van vastgoed. In Spanje wordt een bouwkundige keuring een “informe pericial” of “informe técnico” genoemd.
De belangrijkste taken van een perito bij de aankoop van een woning zijn:
✅ Controle van de bouwkundige staat – Opsporen van gebreken zoals scheuren, vochtproblemen, slechte funderingen of houtrot.
✅ Vergelijking met de kadastrale gegevens – Kloppen de afmetingen en structuren met de officiële registraties?
✅ Controle op illegale aanbouw of verbouwingen – In Spanje is het niet ongewoon dat huizen zonder vergunning zijn uitgebreid.
✅ Schade-inspectie en kostenraming – Wat zijn de verwachte kosten voor renovatie of herstel?
✅ Rapportage voor juridische zekerheid – Het rapport van een perito kan helpen bij onderhandelingen of zelfs juridische geschillen.
📌 Waarom een Perito inschakelen bij de aankoop van een woning?
Hoewel een huis er op het eerste gezicht perfect uit kan zien, zijn er veel verborgen gebreken die zonder een bouwkundige inspectie moeilijk te detecteren zijn.
1️⃣ Bouwkundige problemen kunnen kostbaar zijn
In Spanje zijn veel huizen ouder dan 30 jaar en hebben mogelijk achterstallig onderhoud. Zonder inspectie kunt u te maken krijgen met:
🔹 Vochtproblemen en lekkages – Vooral in kustgebieden en oude dorpen.
🔹 Slechte funderingen of scheuren in muren – Door verzakking of aardbevingen.
🔹 Defecte elektrische installaties – Oude bedrading is in veel huizen niet up-to-date.
🔹 Onvoldoende isolatie – Veel Spaanse huizen hebben geen goede thermische isolatie.
✅ Voordeel van een perito: U voorkomt dat u een woning koopt met hoge verborgen kosten.
2️⃣ Controle op illegale aanbouw
Veel Spaanse huizen zijn in de loop der jaren uitgebreid zonder de juiste vergunningen. Dit kan later problemen opleveren bij:
- Verkoop van de woning.
- Het aanvragen van nutsvoorzieningen.
- Mogelijke boetes van de gemeente.
Een perito vergelijkt de woning met de officiële kadastrale gegevens en waarschuwt als er illegale uitbreidingen zijn.
✅ Voordeel van een perito: U weet of de woning legaal is en voorkomt juridische problemen.
3️⃣ Ondersteuning bij prijsonderhandeling
Als de bouwkundige keuring gebreken aan het licht brengt, kunt u dit gebruiken als onderhandelingspunt.
💶 Voorbeeld: De perito ontdekt dat het dak binnen 5 jaar vervangen moet worden (€10.000 kosten). Dit kunt u gebruiken om een lagere aankoopprijs te bedingen.
✅ Voordeel van een perito: U kunt een eerlijkere prijs onderhandelen.
4️⃣ Noodzakelijk voor een hypotheekaanvraag
Bij het financieren van een woning via een Spaanse bank wordt soms een taxatierapport (tasación) vereist, opgesteld door een perito tasador.
🏦 Belangrijk: Dit is NIET hetzelfde als een bouwkundige keuring! Een taxateur bepaalt de waarde van het huis, maar controleert geen verborgen gebreken.
✅ Advies: Combineer een taxatierapport met een bouwkundige keuring voor maximale zekerheid.
🏠 Hoe verloopt een bouwkundige keuring in Spanje?
Een perito volgt een aantal standaardprocedures om de woning volledig te inspecteren.
📑 Stap 1: Voorbereiding en documentencontrole
De perito vraagt de volgende documenten op:
📜 Eigendomsakte (Escritura pública) – Om te zien of er discrepanties zijn tussen wat geregistreerd staat en de werkelijke situatie.
📍 Kadastergegevens (Registro de la Propiedad) – Controle of de opgegeven grootte en indeling overeenkomen met de officiële gegevens.
🏗️ Vergunningen en stedenbouwkundige situatie – Is het huis legaal gebouwd en is er geen slooprisico?
🔍 Stap 2: Fysieke inspectie van de woning
De perito onderzoekt de woning op de volgende punten:
🛠️ Constructie en fundering – Zijn er scheuren of verzakkingen?
💧 Vocht- en schimmelproblemen – Zijn er vochtplekken, lekkages of slechte ventilatie?
⚡ Elektriciteit en loodgieterswerk – Werken de elektrische installaties volgens de norm?
🌡️ Isolatie en energie-efficiëntie – Hoe goed is de woning geïsoleerd?
🚪 Staat van ramen, deuren en dak – Zijn er houtrotproblemen of slechte kozijnen?
📊 Stap 3: Opstellen van het bouwkundig rapport
Na de inspectie ontvangt u een gedetailleerd rapport met:
✅ Lijst met gebreken en risico’s.
✅ Een raming van de herstelkosten.
✅ Advies over veiligheid en duurzaamheid.
✅ Beoordeling of de aankoopprijs realistisch is.
Dit rapport kan worden gebruikt om:
✔️ Beslissingen te maken over de aankoop.
✔️ Te onderhandelen over de prijs.
✔️ Een hypotheek goedgekeurd te krijgen.
💰 Wat kost een Perito en hoe vindt u een betrouwbare expert?
De kosten voor een bouwkundige keuring in Spanje variëren afhankelijk van de grootte en locatie van de woning:
🏠 Appartement (tot 100 m²): €250 – €400
🏡 Rijtjeshuis of kleine villa: €400 – €700
🏰 Grote villa of finca: €700 – €1.500
🔹 In Madrid en Barcelona zijn de tarieven hoger dan in landelijke gebieden.
🔹 Bij grotere of oude huizen kan een uitgebreidere inspectie nodig zijn.
✅ Tips om een goede perito te vinden:
1️⃣ Zoek naar gecertificeerde peritos via het Colegio Oficial de Arquitectos of Colegio de Aparejadores.
2️⃣ Kies een perito die ervaring heeft met buitenlandse kopers en rapporten in het Engels kan aanleveren.
3️⃣ Controleer referenties en recensies.
🚀 Conclusie: Een Perito is een must voor Nederlandse kopers in Spanje
Hoewel een bouwkundige keuring niet verplicht is in Spanje, is het absoluut aan te raden om financiële en juridische problemen te voorkomen.
✅ Een perito is essentieel als u:
✔️ Een woning koopt in een oudere of landelijke regio.
✔️ Zeker wilt weten dat er geen verborgen gebreken zijn.
✔️ Een eerlijke prijs wilt onderhandelen.
✔️ Een hypotheek nodig heeft en een taxatie wilt combineren met een inspectie.
💡 Advies:
🔹 Laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren voordat u een bod uitbrengt.
🔹 Werk samen met een onafhankelijke perito en combineer dit met juridisch advies van een abogado.
Door goed voorbereid te zijn, kunt u met een gerust hart uw Spaanse droomhuis kopen! 🏠🌞