Wat doet de notaris precies – en waarin verschilt zijn rol van die in Nederland?
Je hebt het perfecte huis gevonden aan de rand van de Eifel, of misschien in een charmant stadje vlak bij Aken. Je hebt bezichtigd, vragen gesteld, onderhandeld en besloten: dit is het. Maar voordat je eigenaar bent, wacht nog een onmisbare stap: de overdracht via de notaris.
Wie in Nederland ooit een huis heeft gekocht, weet dat de notaris daar een formele, maar belangrijke rol speelt bij de juridische afwikkeling. In Duitsland is dat net zo. Toch zijn er subtiele, maar relevante verschillen in aanpak, timing en verwachtingen. In dit artikel leggen we precies uit wat de Duitse Notar doet, wat je van hem kunt verwachten – en waarom zijn rol cruciaal is in het koopproces.
Een wettelijk verplichte schakel
Net als in Nederland is de notaris in Duitsland een juridisch onafhankelijke partij, die door de staat is benoemd om eigendomsoverdrachten rechtsgeldig te laten verlopen. Zonder zijn tussenkomst kun je in Duitsland géén woning kopen – de overdracht van onroerend goed moet altijd via een Notar verlopen.
De notaris:
- stelt de koopakte op,
- leest deze voor bij de ondertekening,
- regelt de inschrijving in het Duitse kadaster (Grundbuch),
- en ziet erop toe dat het juridische proces correct wordt gevolgd.
Belangrijk om te weten: de notaris is volledig neutraal. Hij vertegenwoordigt noch de koper, noch de verkoper – maar bewaakt uitsluitend de juridische juistheid en rechtsgeldigheid van de transactie.
Waarin verschilt de Duitse notaris van de Nederlandse?
De rollen zijn grotendeels vergelijkbaar, maar er zijn enkele praktische en procedurele verschillen:
| Aspect | Nederland | Duitsland |
|---|---|---|
| Koopakte | Vaak eerst een voorlopig koopcontract, later passeerakte bij de notaris | Notaris stelt direct de definitieve koopakte op |
| Keuze notaris | Koper kiest vrijwel altijd zelf een notaris | In de praktijk stelt vaak de makelaar of verkoper een notaris voor |
| Taalgebruik | Akte wordt niet voorgelezen | Voorlezen van de volledige akte is wettelijk verplicht |
| Adviesrol | Soms beperkte advisering aan koper mogelijk | Geen adviserende rol; puur juridisch neutraal |
| Voorwaarden | Ontbindende voorwaarden gebruikelijk | Alleen geldig als ze uitdrukkelijk in de akte zijn opgenomen |
Wat doet de Duitse notaris stap voor stap?
1. Ontvangst van gegevens en voorbereiding koopakte
Na akkoord tussen koper en verkoper ontvangt de notaris alle gegevens: persoonlijke informatie, beschrijving van het onroerend goed, koopsom, gewenste overdrachtsdatum en eventuele afspraken. Hij stelt op basis daarvan een conceptakte (Kaufvertragsentwurf) op.
2. Toelichting en voorlezen van de akte
De notaris nodigt beide partijen uit voor een gezamenlijke afspraak. Tijdens deze zitting wordt de akte volledig voorgelezen – dat is wettelijk verplicht. Pas na het voorlezen wordt de akte ondertekend.
Wie de Duitse taal niet voldoende beheerst, moet een beëdigd tolk meenemen. De notaris is niet verantwoordelijk voor de taalbarrière.
3. Aanvragen van een Auflassungsvormerkung
Na ondertekening regelt de notaris dat de koper wordt ingeschreven in het Grundbuch met een voorlopige vermelding: de Auflassungsvormerkung. Deze beschermt de koper tegen eventuele andere aanspraken op het pand (zoals beslaglegging of herverkoop).
4. Controle op lasten, schulden en vergunningen
De notaris controleert of het pand hypothecair is belast, of er gebruiksrechten zijn (zoals recht van overpad), of er openbare beperkingen gelden, en of de verkoper überhaupt mag verkopen. Indien nodig regelt hij de doorhaling van bestaande hypotheken.
5. Betalingsverzoek en instructie aan koper
Zodra aan alle voorwaarden is voldaan (zoals het schrappen van oude lasten of ontvangst van gemeentelijke goedkeuring), stuurt de notaris een betaalverzoek. Pas dan mag de koper de koopsom overmaken aan de verkoper.
6. Definitieve overdracht en inschrijving in het kadaster
Na betaling draagt de notaris zorg voor de definitieve inschrijving van de koper als nieuwe eigenaar in het Grundbuch. Pas dán is de eigendomsoverdracht volledig afgerond.
Wat kost een Duitse notaris?
De kosten van de notaris zijn wettelijk vastgelegd in het Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) en zijn afhankelijk van de koopsom. Reken op:
- 1,5% tot 2% van de koopsom, inclusief inschrijvingskosten voor het kadaster
Voor een woning van €250.000 bedraagt dit gemiddeld €3.750 tot €5.000.
De notaris brengt zijn factuur pas ná ondertekening in rekening. Soms wordt dit gecombineerd met de kosten voor het Grundbuchamt (kadaster).
Belangrijke aandachtspunten voor Nederlandse kopers
- Lees het concept van de koopakte vooraf grondig door
Vraag een vertaling of laat de akte toelichten door een juridisch adviseur. - Laat ontbindende voorwaarden expliciet opnemen in de akte
Bijvoorbeeld een financieringsvoorbehoud of voorbehoud van bouwkundige goedkeuring. Zonder expliciete vermelding zijn ze niet rechtsgeldig. - Neem bij twijfel een aankoopadviseur of tolk mee naar de afspraak
De notaris is neutraal en mag je niet helpen bij onduidelijkheden. - Let op met volmachten
Als je niet zelf kunt tekenen, moet je een notariële volmacht laten opstellen – meestal ook bij een Duitse notaris.
Een Duitse notaris is geen adviseur, maar een juridisch ankerpunt in het proces van kopen en verkopen. Hij ziet toe op een correcte, transparante en wettige overdracht – maar rekent erop dat jij weet wat je tekent.
Wie zich goed voorbereidt, vragen stelt en zo nodig extra begeleiding inschakelt, zal merken dat de afspraak bij de Notar niet alleen een formele verplichting is, maar ook het sluitstuk van een goed georganiseerd en juridisch waterdicht kooptraject.
Fouten en onvolledigheden voorbehouden. Laat je bij twijfel altijd bijstaan door een juridisch adviseur of beëdigd tolk met ervaring in Duits vastgoedrecht.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!