Meer dan een handtekening onder een koopakte — dit is waarom de notaris onmisbaar is bij jouw Poolse woningavontuur.
Je hebt je droomhuis gevonden. Misschien een stenen boerderij aan een zandpad in de Bieszczady, of een charmant appartement in het bruisende centrum van Krakau. De eigenaar is akkoord met je bod. De champagne mag koud, toch?
Niet zo snel. Want in Polen is een notaris niet slechts een formaliteit — hij of zij is een spilfiguur in het hele aankoopproces. Zonder een Poolse notaris (notariusz) kun je simpelweg geen eigendom verwerven. Maar wat doet een notaris dan precies? En hoe verloopt dat bezoek aan de Poolse notaristafel?
In dit artikel leggen we in duidelijke taal uit wat de rol van de notaris in Polen is, waarom het zoveel meer is dan “even tekenen” — en hoe je je optimaal voorbereidt.
🇵🇱 Wat is een notaris in Polen?
Een notaris (notariusz) in Polen is een openbaar ambtenaar met juridische bevoegdheden. Hij of zij:
- Treedt op als onpartijdige derde partij
- Is verantwoordelijk voor de juridische geldigheid van transacties
- Draagt zorg voor de registratie van eigendomsoverdrachten
- Waarborgt dat alle procedures conform de wet verlopen
De notaris is dus niet “jouw” advocaat of adviseur — hij/zij is er om de wet te handhaven, niet om jouw belangen te behartigen.
🏠 Wanneer heb je een notaris nodig?
Bij de aankoop van onroerend goed in Polen is een notaris altijd verplicht voor:
- De opstelling van de notariële koopakte (Umowa sprzedaży)
- De inschrijving van het eigendom in het kadaster (księga wieczysta)
- Eventuele hypotheekakten
- Het opstellen van volmachten of erfenisgerelateerde verklaringen
Zonder notaris is de koop niet rechtsgeldig — hoe goed je ook overeen bent gekomen met de verkoper.
🧾 Wat doet de notaris concreet?
1. Voorbereiding van het koopproces
De notaris:
- Controleert de identiteit van beide partijen
- Raadpleegt het eigendomsregister (księga wieczysta)
- Controleert of er hypotheken, beslagen of andere lasten op het pand rusten
- Verifieert bouw- en eigendomsdocumentatie
💡 Let op: de notaris werkt op basis van aangeleverde informatie. Hij of zij zoekt geen verborgen gebreken op. Daarvoor schakel je een advocaat of bouwkundige in.
2. Opstellen en voorlezen van de koopakte
Op de dag van ondertekening:
- Leest de notaris de volledige akte hardop voor in het Pools
- Vraagt expliciet of beide partijen de inhoud begrijpen
- Laat de partijen tekenen, samen met de notaris zelf
📌 Niet vloeiend in het Pools? Dan is een beëdigd tolk verplicht aanwezig — een kost die jij als koper draagt.
3. Formele eigendomsoverdracht
Na ondertekening:
- Verstuurt de notaris de akte naar het kadaster
- Dient hij of zij een verzoek tot wijziging van het eigendomsrecht in
- Bevestigt hij aan beide partijen dat de overdracht in gang is gezet
Na enkele weken ontvang jij als koper een officiële bevestiging van het kadaster dat het huis nu op jouw naam staat.
💶 Wat kost een notaris in Polen?
De kosten van een notaris zijn wettelijk gemaximeerd (het zogenaamde taks tarczowy), maar de tarieven verschillen op basis van:
- De waarde van de woning
- Complexiteit van de akte (bijvoorbeeld bij erfgenamen of mede-eigendom)
- Eventuele extra diensten (hypotheekakte, vertaling, volmacht)
| Koopsom woning | Maximale notariskosten excl. btw |
|---|---|
| Tot 3.000 PLN | 100 PLN |
| 3.000 – 10.000 PLN | 100 + 3% van het bedrag boven 3.000 |
| 10.000 – 30.000 PLN | 310 + 2% van het bedrag boven 10.000 |
| 30.000 – 60.000 PLN | 710 + 1% van het bedrag boven 30.000 |
Daarnaast betaal je:
- BTW (23%)
- Kadasterkosten (meestal ± 200 PLN)
- Overdrachtsbelasting (2% bij bestaande bouw)
In totaal kun je rekenen op 2,5% tot 4% van de koopsom aan bijkomende kosten.
📌 Praktische tips voor het bezoek aan de notaris
- Breng je paspoort en NIP-nummer mee (fiscaal identificatienummer in Polen)
- Betaal vóór of direct na ondertekening, afhankelijk van de afspraken in het koopcontract
- Neem een beëdigd vertaler mee als je niet vloeiend Pools spreekt
- Vraag vooraf om een concept van de akte, zodat je dit rustig kunt laten vertalen en controleren
🧠 Veelgestelde vragen
Kan ik de notaris zelf kiezen?
Ja. In de praktijk regelt de verkoper vaak “zijn” notaris, maar jij hebt het recht om zelf een notaris voor te stellen.
Is de notaris aansprakelijk voor fouten?
Ja, binnen zijn wettelijke taken. Maar: de notaris is niet aansprakelijk voor gebreken aan het huis of ontbrekende vergunningen.
Kan ik de notariële koopakte tekenen zonder naar Polen te komen?
Ja, via een notariële volmacht. Deze moet zijn opgesteld in jouw land en gelegaliseerd (bijvoorbeeld via apostille).
✅ Conclusie: de notaris als poortwachter van jouw woningdroom
De Poolse notaris is misschien niet de romantische figuur die je voor je ziet als je droomt van een huis in de heuvels — maar wél degene die jouw droom juridisch mogelijk maakt. Met kennis van zaken, formele precisie en wettelijke bevoegdheid zorgt hij ervoor dat jouw aankoop legaal, veilig en bindend is.
En dat jij straks met een gerust hart de sleutels ontvangt van een huis dat écht van jou is.
Links
Informatie over Kopen en Wonen in Polen
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!