Een huis kopen in Griekenland is een droom voor veel buitenlanders, of het nu gaat om een vakantiehuis, een permanente woning of een investeringspand. Op het eerste gezicht lijken de huizenprijzen vaak aantrekkelijk, vooral in vergelijking met Nederland. Maar wie niet goed oplet, kan onaangenaam verrast worden door verborgen kosten die bovenop de aankoopprijs komen.
In dit artikel bespreken we alle verborgen kosten van een huis kopen in Griekenland en geven we tips om onaangename verrassingen te vermijden.
1. Belastingen bij de aankoop van een huis in Griekenland 🏛️💸
📌 1.1 Overdrachtsbelasting (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων – FMA)
Bij de aankoop van een huis in Griekenland betaal je overdrachtsbelasting.
✔️ Standaardtarief: 3,09% van de aankoopprijs.
✔️ Geldt voor alle bestaande woningen.
✔️ Betaalbaar voordat de notariële akte wordt ondertekend.
💡 Tip: Controleer of de verkoopprijs overeenkomt met de officiële taxatiewaarde. In sommige gevallen baseert de belastingdienst de overdrachtsbelasting op een hogere schatting.
📌 1.2 BTW (Φόρος Προστιθέμενης Αξίας – FPA)
- Geen BTW voor bestaande woningen (ouder dan 2006).
- Voor nieuwbouw geldt 24% BTW, tenzij je een vrijstelling kunt krijgen.
💡 Conclusie: Koop je een nieuwbouwwoning? Dan is de BTW veel hoger dan de overdrachtsbelasting!
2. Notaris- en registratiekosten 📜
📌 2.1 Notariskosten (Δικαιώματα Συμβολαιογράφου)
De notaris zorgt voor het officiële koopcontract en garandeert dat de transactie correct verloopt.
✔️ Kosten: 1% – 1,5% van de aankoopprijs.
✔️ Extra kosten voor documentvertalingen en administratieve taken kunnen oplopen.
📌 2.2 Kadasterkosten (Κτηματολόγιο & Υποθηκοφυλακείο)
Griekenland kent twee systemen voor eigendomsregistratie:
1️⃣ Hypotheekregister (Υποθηκοφυλακείο) – Voor oudere eigendommen zonder kadaster.
2️⃣ Kadaster (Κτηματολόγιο) – Voor recent geregisterde eigendommen.
✔️ Kosten: 0,5% – 0,7% van de aankoopprijs.
✔️ Extra kosten voor het overzetten van het eigendomsrecht.
💡 Tip: Vraag je advocaat om te controleren of het huis correct is geregistreerd.
3. Kosten voor advocaten en makelaars ⚖️🏢
📌 3.1 Advocaatkosten (Δικηγορικά έξοδα)
Een advocaat is niet verplicht, maar sterk aanbevolen om juridische problemen te voorkomen.
✔️ Gemiddelde kosten: 1% – 2% van de aankoopprijs.
✔️ Taken van de advocaat:
- Controle van eigendomstitels en schulden.
- Checken of de woning correct geregistreerd staat.
- Onderhandelen over de koopakte.
💡 Tip: Huur een onafhankelijke advocaat in, niet iemand die door de makelaar wordt aanbevolen.
📌 3.2 Makelaarskosten (Προμήθεια Κτηματομεσίτη)
In Griekenland wordt de makelaarscommissie vaak door de koper én de verkoper betaald.
✔️ Gebruikelijke commissie: 2% – 3% van de aankoopprijs.
✔️ Sommige makelaars proberen extra kosten toe te voegen.
💡 Tip: Onderhandel over de makelaarscommissie of werk rechtstreeks met de verkoper.
4. Kosten voor nutsvoorzieningen en aansluiting ⚡🚰
Na de aankoop moet je het huis aansluiten op stroom, water en internet.
📌 4.1 Elektriciteit en water
- Overdracht elektriciteitsaansluiting via DEI (ΔΕΗ – Public Power Corporation) kost gemiddeld €100 – €200.
- Wateraansluiting via het lokale waterbedrijf kost ongeveer €50 – €150.
💡 Tip: Controleer of er openstaande rekeningen zijn van de vorige eigenaar!
📌 4.2 Internet en telefoon
✔️ Griekenland heeft goedkope maar trage internetverbindingen in sommige regio’s.
✔️ Aansluitkosten voor internet: €30 – €50.
✔️ Glasvezel is nog niet overal beschikbaar.
💡 Tip: Check voor aankoop de internetkwaliteit in het gebied als je remote wilt werken.
5. Jaarlijkse kosten na de aankoop 🏡📅
Een huis kopen betekent ook jaarlijkse uitgaven, waaronder belasting, verzekering en onderhoud.
📌 5.1 Onroerendgoedbelasting (ΕΝΦΙΑ – ENFIA)
✔️ Berekening op basis van taxatiewaarde.
✔️ Kosten: €3 – €16 per m² per jaar.
✔️ Wordt jaarlijks in termijnen betaald.
💡 Tip: Vraag vooraf aan de verkoper hoeveel ENFIA voor het huis is.
📌 5.2 Gemeentelijke belastingen (Δημοτικά τέλη)
- Meestal ingebouwd in de elektriciteitsrekening.
- Gemiddelde kosten: €0,30 – €0,50 per m² per maand.
📌 5.3 Verzekering
✔️ Niet verplicht, maar sterk aanbevolen.
✔️ Kosten:
- Basisverzekering: €150 – €400 per jaar.
- Uitgebreide verzekering (brand, aardbeving): €400 – €1.000 per jaar.
💡 Tip: Controleer of het huis in een aardbevingsgevoelig gebied ligt.
6. Extra kosten bij renovatie of verbouwing 🏗️
Veel huizen in Griekenland, vooral op het platteland, hebben renovatie nodig.
📌 6.1 Kosten voor basisrenovaties
| Type renovatie | Gemiddelde kosten per m² |
|---|---|
| Basisrenovatie (dak, sanitair, elektriciteit) | €800 – €1.500/m² |
| Restauratie van traditionele stenen huizen | €1.500 – €3.000/m² |
| Volledige renovatie met luxe afwerking | €2.000 – €5.000/m² |
💡 Tip: Vraag een Griekse aannemer om een kostenraming vóór aankoop.
📌 6.2 Bouwvergunningen en legalisatiekosten
✔️ Voor grote renovaties is een vergunning nodig.
✔️ Illegale uitbreidingen moeten worden gelegaliseerd (€1.000 – €5.000).
7. Conclusie: hoeveel extra kosten moet je incalculeren? 📊
| Kostenpost | Gemiddeld percentage van aankoopprijs |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 3,09% |
| Notariskosten | 1% – 1,5% |
| Advocaatkosten | 1% – 2% |
| Makelaarskosten | 2% – 3% |
| Kadasterregistratie | 0,5% – 0,7% |
| Jaarlijkse onroerendgoedbelasting | €3 – €16 per m² per jaar |
| Nutsvoorzieningen en overdrachten | €200 – €500 |
| Verzekering | €150 – €1.000 per jaar |
💡 Conclusie: Houd rekening met minimaal 7% – 10% extra kosten bovenop de aankoopprijs. Een huis kopen in Griekenland lijkt goedkoop, maar zonder goede voorbereiding kunnen verborgen kosten flink oplopen.