In april 2025 woon ik precies 25 jaar in mijn appartement. Toen ik het kocht in 2000, maakte ik me weinig zorgen over wat een Vereniging van Eigenaars (VVE) precies inhield. Natuurlijk wist ik in grote lijnen dat de VVE verantwoordelijk was voor het onderhoud van het gebouw en dat alle eigenaren samen zouden bijdragen aan de kosten daarvan. Wat me vooral aansprak, was dat ik niet meer zelf hoefde te zorgen voor schilderwerk en groot onderhoud. Ik kwam uit een woning uit het begin van de twintigste eeuw, en ik was het beu om om de paar jaar alles buitenom te moeten laten schilderen. De maandelijkse VVE-bijdrage vond ik dan ook een prima investering om dat soort zorgen uit handen te geven.
In de afgelopen 25 jaar heb ik ervaren hoe belangrijk het is om een goed functionerende VVE te hebben. Onze VVE heeft haar zaken uitstekend op orde. Onderhoudsbeurten, zoals het schilderen van de buitenzijde en de renovatie en het onderhoud van het dak, worden stipt uitgevoerd. We hebben een penningmeester die nauwgezet werkt, en ik ben zelf inmiddels voorzitter van de VVE geworden. Dit jaar staat opnieuw een schilderbeurt voor de achterzijde van het complex gepland.
Maar ik heb ook gezien hoe het mis kan gaan bij andere VVE’s in mijn buurt. De appartementencomplexen voor en achter mijn gebouw behoren tot andere VVE’s, en daar loopt het niet altijd even soepel. Bij een van die VVE’s is sprake van ernstig achterstallig onderhoud, wat de bewoners met onverwachte kosten confronteert. In een ander geval heeft een VVE een bedrijf ingehuurd dat het bitumen dak heeft gerenoveerd, maar het werk bleek van slechte kwaliteit te zijn. Nog erger: ik hoorde dat de voorzitter van die VVE destijds een deal had gesloten met een dubieus bedrijf, dat hem mogelijk financieel heeft beloond voor de klus.
Als ik destijds een appartement had gekocht in een VVE die slecht werd beheerd, had ik nu met enorme problemen kunnen zitten. Dit besef heeft me ertoe aangezet om anderen te waarschuwen: als je een appartement koopt, koop je niet alleen je woning, maar word je ook mede-eigenaar van het hele gebouw. Daarmee loop je het risico om op te draaien voor financiële ellende die anderen hebben veroorzaakt.
Wat is een VVE en waarom is het zo belangrijk?
Een VVE is de organisatie van appartementseigenaren binnen een gebouw. De vereniging is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen van het pand, zoals:
- Het dak
- De gevels en kozijnen
- De lift (indien aanwezig)
- De gemeenschappelijke ruimtes, zoals het trappenhuis
- De leidingen en installaties die gedeeld worden
Iedere eigenaar van een appartement binnen de VVE betaalt een maandelijkse bijdrage om deze kosten te dekken. Daarnaast wordt er geld gereserveerd in een onderhoudsfonds voor toekomstige grote uitgaven, zoals schilderwerk of een dakrenovatie.
Een goed functionerende VVE zorgt ervoor dat onderhoud tijdig wordt uitgevoerd en dat er voldoende financiële reserves zijn. Als dat niet gebeurt, kunnen de gevolgen voor de eigenaren desastreus zijn:
- Achterstallig onderhoud kan leiden tot schade en hoge kosten.
- Slechte financiële planning kan resulteren in onverwachte en torenhoge bijdragen voor eigenaren.
- Corruptie of wanbeheer kan betekenen dat geld op de verkeerde manier wordt uitgegeven, zonder dat het gebouw daar echt beter van wordt.
Waar moet je op letten bij de aankoop van een appartement?
Voordat je een appartement koopt, is het cruciaal om de financiële en organisatorische status van de VVE goed te onderzoeken. Hier zijn enkele zaken die je moet checken:
- De financiële situatie van de VVE
Vraag naar de jaarrekeningen en de balans van de afgelopen jaren. Staat er genoeg geld in het reservefonds? Zijn er schulden? Een gezonde VVE heeft een solide financiële basis. - Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Dit plan laat zien welke onderhoudswerkzaamheden de komende jaren gepland zijn en hoe deze gefinancierd worden. Als er geen MJOP is, of als er onvoldoende geld is gereserveerd voor toekomstig onderhoud, kan dat een rode vlag zijn. - De hoogte van de maandelijkse VVE-bijdrage
Een lage bijdrage lijkt aantrekkelijk, maar kan betekenen dat er onvoldoende geld wordt gereserveerd voor onderhoud. Dit kan later leiden tot een plotselinge en hoge eenmalige bijdrage (bijvoorbeeld duizenden euro’s voor een dakrenovatie). - Achterstallig onderhoud
Loop eens goed rond en kijk naar de staat van het gebouw. Zijn er duidelijke tekenen van verwaarlozing, zoals bladderende verf of scheuren in de gevel? Dit kan betekenen dat de VVE niet goed functioneert. - De notulen van de VVE-vergaderingen
Hierin lees je welke onderwerpen er recent besproken zijn. Zijn er veel conflicten? Worden er geen belangrijke beslissingen genomen? Dit kan wijzen op een slecht functionerende VVE. - Zijn er rechtszaken of conflicten binnen de VVE?
Sommige VVE’s hebben te maken met rechtszaken of hoogoplopende conflicten tussen eigenaren. Dit kan de waarde van het appartement beïnvloeden en zorgen voor veel gedoe. - Hoe wordt de VVE beheerd?
Wordt de VVE professioneel beheerd of doen de eigenaren dit zelf? Een professioneel beheerde VVE heeft vaak een beter financieel en administratief beheer, maar brengt extra kosten met zich mee.
Mijn advies: laat je goed informeren
Veel kopers focussen vooral op de staat van het appartement zelf en vergeten dat ze ook mede-eigenaar worden van het hele gebouw. De VVE bepaalt mede hoeveel wooncomfort je hebt en of je in de toekomst niet met onverwachte kosten te maken krijgt. Een goed geregelde VVE zorgt voor rust en zekerheid, terwijl een slecht functionerende VVE kan uitmonden in een financieel en organisatorisch drama.
Mijn ervaring heeft me geleerd dat ik geluk heb gehad met mijn VVE. Maar ik heb ook gezien hoe het mis kan gaan bij andere appartementencomplexen in mijn buurt. Dit artikel is bedoeld als waarschuwing: check altijd hoe een VVE functioneert voordat je een appartement koopt! Je voorkomt daarmee veel mogelijke problemen en zorgt ervoor dat je jarenlang prettig kunt wonen zonder onaangename verrassingen.