Woning gekocht? Dan begint het pas. Leer de Poolse papieren als een pro te begrijpen.
Of je nu een boerderij koopt in Podlaskie, een zomerhuisje in de Mazuren of een appartement in het hart van Warschau — bij elke woningtransactie in Polen hoort een berg aan documenten. En bovenaan die stapel liggen de eigendomsakte (akt notarialny) en de kadastrale gegevens (dane ewidencyjne).
Deze documenten lijken op het eerste gezicht complex — Poolse juridische termen, afkortingen en lange paragrafen — maar ze zijn van levensbelang. Want ze vertellen je wat je precies koopt, wie de eigenaar is, waar de grenzen liggen en welke rechten of verplichtingen op het perceel rusten.
In dit artikel leggen we helder en stap voor stap uit hoe je deze documenten kunt lezen, welke informatie cruciaal is en waar je op moet letten om onaangename verrassingen te voorkomen.
📜 Wat is de eigendomsakte (akt notarialny)?
De akt notarialny is het officiële notariële koopcontract waarmee de eigendom van een woning of stuk grond wordt overgedragen. In Polen wordt deze akte altijd opgesteld door een notaris, die ook verantwoordelijk is voor de registratie in het nationale kadaster.
Wat vind je in de eigendomsakte?
- Volledige gegevens van koper en verkoper
- Beschrijving van het onroerend goed (inclusief adres, oppervlakte, bestemming)
- Verwijzing naar de Księga Wieczysta (zie vorig artikel)
- Koopprijs en betalingsafspraken
- Verklaring van eigendomsoverdracht
- Bijlagen, zoals plattegronden en verklaringen van schuldenvrijheid
💡 De eigendomsakte is opgesteld in het Pools, maar je kunt vragen om een beëdigde vertaling of een Engelse versie ter inzage.
🧭 En wat zijn kadastrale gegevens (dane ewidencyjne)?
De kadastrale gegevens vormen het technische en geografische dossier van een eigendom. Ze worden beheerd door het Ewidencja Gruntów i Budynków – het Poolse kadaster, meestal op gemeente- of powiatniveau.
Deze gegevens bevatten:
- Percelenummer (numer działki)
- Oppervlakte en vorm van het perceel
- Bestemming (bouwgrond, landbouw, bos, etc.)
- Bouwvergunningen of bestaande gebouwen
- Eigenaarsinformatie en gebruikstitels
- Coördinaten en situatietekeningen
In tegenstelling tot de Księga Wieczysta, die juridisch bindend is, geven de kadastrale gegevens vooral fysieke en technische informatie over het perceel.
🗂 Zo lees je de documenten stap voor stap
📍 Deel 1: Basisidentificatie
| Element | Omschrijving |
|---|---|
| Numer KW | Nummer van de Księga Wieczysta (vb: WR1K/00054321/8) |
| Numer działki | Percelenummer binnen de gemeente |
| Adres ewidencyjny | Officieel adres in het kadaster |
| Powierzchnia | Oppervlakte van het perceel (in m² of ha) |
| Rodzaj użytku | Bestemming volgens bestemmingsplan (bijv. tereny mieszkaniowe = woongebied) |
🧱 Deel 2: Bestaande bebouwing
- Zabudowa: of er gebouwen op het perceel staan
- Powierzchnia zabudowy: bebouwde oppervlakte in m²
- Konstrukcja budynku: materiaalsoort (bijv. baksteen, hout)
- Rok budowy: bouwjaar (vooral belangrijk voor isolatie, vergunningen)
💡 Soms is een gebouw aanwezig maar nog niet geregistreerd — dat kan fiscale of juridische risico’s opleveren.
⚖️ Deel 3: Eigendom en rechten
- Rodzaj własności: volledige eigendom (własność) of erfpacht (użytkowanie wieczyste)
- Współwłasność: gedeeld eigendom, vaak bij appartementen
- Użytkownik wieczysty: eeuwigdurend gebruik, vooral bij grond in steden
🧭 Hoe controleer je de ligging en grootte?
Via de website geoportal.gov.pl kun je gratis luchtfoto’s, perceelgrenzen en basisinformatie opzoeken. Je kunt inzoomen tot op huisniveau en zoeken op adres of percelenummer.
Daarnaast zijn de kadastrale kaarten (mapy ewidencyjne) in te zien bij het gemeentehuis (urząd gminy) of via het lokale powiatowy ośrodek dokumentacji geodezyjnej (PODGiK).
🧾 Waar moet je op letten als koper?
1. Komt het perceel overeen met de woning op locatie?
- Soms zijn uitbreidingen of bijgebouwen nog niet opgenomen in het kadaster.
- Vraag om een recente plattegrond (mapa z aktualnym stanem zabudowy).
2. Is het gebruik in lijn met het bestemmingsplan?
- Een woning op landbouwgrond? Dan is bewoning mogelijk problematisch.
- Vraag om een zaświadczenie o przeznaczeniu terenu (verklaring bestemmingsplan).
3. Zijn er andere gerechtigden?
- Check of er recht van overpad is, gebruiksrechten van buren of erfdienstbaarheden.
4. Klopt de eigendomsvorm?
- Bij erfpacht (veelvoorkomend in grote steden als Krakau) kun je geen volwaardige hypotheek afsluiten zonder instemming van de grondeigenaar.
📑 Beëdigde vertalingen en juridische ondersteuning
Bij de notaris is een beëdigd tolk verplicht als je het Pools niet voldoende beheerst. Vraag daarnaast om:
- Een vertaling van de akt notarialny
- Een samenvatting van de Księga Wieczysta
- Een juridisch overzicht van eventuele lasten of restricties
Een lokale advocaat (radca prawny) met vastgoedervaring kan dit voor je verzorgen.
✅ Conclusie: wie de papieren begrijpt, koopt met zekerheid
Een droomhuis begint niet bij de façade of de tuin, maar bij de documenten. De eigendomsakte en kadastrale gegevens zijn je juridische én fysieke kompas in de wereld van Pools vastgoed.
Ze vertellen je wat je koopt, hoe je het mag gebruiken en of je er vrij over kunt beschikken. Wie deze papieren zorgvuldig doorneemt (liefst met begeleiding), voorkomt verrassingen — en legt de basis voor jarenlang woongenot in Polen.
Links
Informatie over Kopen en Wonen in Polen
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!