Sinds 2003 ben ik actief op de internationale vastgoedmarkt met mijn website Affidata. Door de jaren heen ben ik vaak tegengekomen dat het in het buitenland cruciaal is om bij de aankoop van een woning vast te stellen wie de eigenaar is. Dit klinkt misschien vanzelfsprekend, maar het is in veel landen een complex proces. In Nederland hebben we het geluk dat alles rondom eigendom en overdracht goed is geregeld via de notaris. Hier hoef je je als koper geen zorgen te maken over eigendomsrechten. Maar in landen zoals Spanje is het een ander verhaal. Als je daar een prachtig object op het platteland op het oog hebt, bijvoorbeeld in Andalusië, en er staat een renovatie op de planning, moet je zelf actie ondernemen om te achterhalen wie de eigenaar is en of er juridische obstakels zijn. In dit artikel bespreken we hoe je dat aanpakt.
Wat is een expediente de dominio en hoe werkt het?
Een expediente de dominio is een juridische procedure die in Spanje wordt gebruikt om de eigendom van een woning of stuk grond te regulariseren als de eigendomspapieren onvolledig of zelfs afwezig zijn. Dit kan bijvoorbeeld voorkomen bij oude panden op het platteland waar eigendomsrechten nooit goed zijn vastgelegd.
Hoe werkt het?
- De huidige eigenaar dient een verzoek in bij de rechter om zijn eigendomsrechten te laten erkennen.
- De rechter doet een uitgebreid onderzoek naar de geschiedenis van het eigendom. Dit kan onder meer getuigenverklaringen, oude documenten of zelfs archeologisch bewijs omvatten.
- Als de rechter voldoende bewijs heeft, wordt het eigendom gelegaliseerd en kunnen officiële eigendomspapieren worden uitgegeven.
Risico’s voor kopers:
- De procedure kan jaren duren (soms wel twee jaar of langer).
- Totdat de procedure is afgerond, is de eigendom juridisch onzeker. Dit maakt het moeilijk om een hypotheek te krijgen of om de woning door te verkopen.
Advies:
Als je tegen een woning aanloopt waarbij een expediente de dominio nodig is, is het meestal beter om niet verder te gaan. De risico’s en onzekerheden zijn te groot.
De 205-procedure: risico’s en hoe je dit kunt vermijden
De zogenaamde 205-procedure is een andere veelvoorkomende situatie in Spanje waarbij de eigendomspapieren niet volledig zijn. Hierbij wordt de woning op jouw naam gezet, maar met een juridische kanttekening: anderen hebben een jaar de tijd om aanspraak te maken op de woning.
Hoe werkt het?
- De huidige eigenaar kan niet volledig aantonen dat hij de rechtmatige eigenaar is, maar heeft wel bewijsstukken die in de richting wijzen.
- Je kunt de woning kopen en de eigendom laten registreren met een aantekening. Na een jaar wordt je eigendom definitief, tenzij iemand anders een claim indient.
Risico’s:
- In dat ene jaar loop je het risico dat iemand anders eigendomsrechten claimt.
- Als er een claim komt, kan dit leiden tot lange juridische procedures en hoge kosten.
Advies:
Een 205-procedure kan aantrekkelijk lijken omdat woningen met deze status vaak goedkoper zijn. Toch is het verstandig om een ervaren advocaat in te schakelen en zorgvuldig af te wegen of je dit risico wilt nemen.
Hoe controleer je eigendomspapieren in Spanje?
In Spanje is het jouw verantwoordelijkheid als koper om te controleren of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is en of er geen juridische obstakels zijn. Dit kun je als volgt aanpakken:
- Vraag een Nota Simple op bij het Registro de la Propiedad.
Dit document bevat essentiële informatie over de woning, zoals:- Wie de eigenaar is.
- Of er hypotheken, beslagen of andere lasten op de woning rusten.
- De exacte afmetingen en grenzen van het perceel.
- Controleer op erfdienstbaarheden en beperkingen.
Erfdienstbaarheden, zoals recht van overpad of waterrechten, kunnen grote invloed hebben op het gebruik van de woning. Laat deze controleren door een lokale advocaat. - Inspecteer de eigendomsketen.
Controleer hoe het eigendom in het verleden is overgedragen. Als er hiaten zijn in de eigendomsketen, kan dit problemen opleveren bij de registratie. - Huur een gespecialiseerde advocaat in.
In Spanje is de rol van de makelaar beperkt en lang niet alle makelaars hebben gedetailleerde juridische kennis. Een advocaat met ervaring in vastgoedtransacties kan je beschermen tegen risico’s. - Wees alert op schulden.
Hypotheken en lokale belastingen zijn in Spanje gekoppeld aan het onroerend goed, niet aan de eigenaar. Als koper draai je dus op voor eventuele achterstallige betalingen. Een advocaat kan dit voor je controleren.
Conclusie
Bij de aankoop van een woning in Spanje, zeker op het platteland, is het essentieel om goed onderzoek te doen naar het eigendom. Procedures zoals de expediente de dominio en 205-procedure kunnen voor aanzienlijke risico’s en vertragingen zorgen. Laat altijd een advocaat met lokale kennis de eigendomspapieren en juridische situatie controleren. Hoewel de Spaanse vastgoedmarkt prachtige kansen biedt, is een grondige voorbereiding de sleutel tot een succesvolle en zorgeloze aankoop.
Met de juiste stappen en begeleiding kun je genieten van jouw droomwoning in Andalusië, zonder vervelende verrassingen achteraf.