Je hebt als Nederlander een huis gekocht in Frankrijk en na de verkoop ontdek je een fout in het verkoopcontract. Je eerste gedachte is waarschijnlijk: “Dit is een fout van de notaris!”. Maar volgens het Franse recht hoeft dat niet per se zo te zijn.
In Frankrijk heeft de notaris een belangrijke rol bij vastgoedtransacties, maar dit betekent niet dat hij automatisch aansprakelijk is voor elke fout in de documenten. Wie de verantwoordelijkheid draagt, hangt af van de aard van de fout, de partijen die betrokken waren bij de verkoop en de wettelijke verplichtingen.
In dit artikel bespreken we:
✅ De rol van de notaris in een Franse vastgoedtransactie.
✅ Welke fouten kunnen voorkomen in een verkoopcontract.
✅ Wie verantwoordelijk is voor de fout en wat je als koper kunt doen.
✅ Voorbeeldscenario’s uit de praktijk.
📜 De Rol van de Notaris bij de Aankoop van een Huis in Frankrijk
In Frankrijk is de notaris een onmisbare schakel bij de verkoop van onroerend goed. Zijn taken zijn:
📄 Opmaken van de juridische documenten → Zoals het voorlopige koopcontract (compromis de vente) en de definitieve koopakte (acte de vente).
🔎 Controleren van eigendomsrechten → De notaris verifieert of de verkoper daadwerkelijk eigenaar is en of er geen juridische beperkingen zijn op de verkoop.
🏛️ Afhandelen van financiële en fiscale zaken → De notaris regelt de betaling van belastingen en zorgt ervoor dat de overdracht correct wordt geregistreerd.
🛡️ Bescherming van beide partijen → Hij moet onpartijdig blijven en ervoor zorgen dat de koper en verkoper goed geïnformeerd zijn.
Hoewel de notaris juridisch advies geeft, is hij geen makelaar en is hij niet verantwoordelijk voor alle inhoudelijke details van de koop.
⚠️ Welke Fouten Kunnen Voorkomen in het Verkoopcontract?
Fouten in het koopcontract kunnen grote gevolgen hebben. Hier zijn enkele veelvoorkomende fouten:
🔹 Fout in de omschrijving van het eigendom → Bijvoorbeeld een verkeerd perceelnummer of een onjuiste vermelding van grondoppervlak.
🔹 Verkeerde clausules over servitudes (erfdienstbaarheden) → Bijvoorbeeld een gedeeld pad met de buren dat niet correct is vermeld.
🔹 Fout in de vermelde eigendomsrechten → Een woning kan nog gedeeld eigendom zijn met andere erfgenamen zonder dat dit correct in het contract staat.
🔹 Verzuim van verplichte bijlagen → Zoals een ontbrekend energieprestatiecertificaat (DPE) of andere diagnostische rapporten.
🔹 Vergissingen in financiële afspraken → Bijvoorbeeld een verkeerde opgave van de verkoopprijs of kosten die niet correct zijn opgenomen.
⚖️ Wie is Verantwoordelijk voor de Fout?
De aansprakelijkheid hangt af van wie de fout heeft gemaakt en welke wettelijke verplichtingen er gelden.
1️⃣ De Notaris 🏛️
De notaris kan aansprakelijk zijn als hij zijn zorgplicht niet heeft nageleefd. Dit kan het geval zijn als:
❌ Hij juridische fouten heeft gemaakt, zoals het verkeerd registreren van eigendomsrechten.
❌ Hij verplichte controles niet heeft uitgevoerd, zoals het verifiëren van hypotheken op het pand.
❌ Hij onjuiste informatie heeft gegeven over wettelijke verplichtingen.
💡 Voorbeeld: De notaris heeft een koopakte opgesteld waarin staat dat de woning volledig eigendom is van de verkoper, maar later blijkt dat er nog een tweede eigenaar is. De notaris had dit moeten controleren.
2️⃣ De Verkoper 🏠
De verkoper kan verantwoordelijk zijn als hij:
❌ Opzettelijk verkeerde informatie heeft verstrekt (bijvoorbeeld over de staat van de woning).
❌ Informatie heeft achtergehouden die hij verplicht had moeten melden (zoals een lopend geschil over het eigendom).
❌ Niet voldoet aan wettelijke verplichtingen zoals het leveren van correcte diagnostische rapporten.
💡 Voorbeeld: De verkoper heeft verklaard dat het huis geen verborgen gebreken heeft, maar na de aankoop blijkt er ernstige houtrot in de draagstructuur te zitten. Dit had hij moeten melden.
3️⃣ De Makelaar 🏢
Als er een makelaar betrokken was, kan deze aansprakelijk zijn als hij:
❌ Onjuiste informatie over de woning heeft verstrekt (bijvoorbeeld een verkeerd woonoppervlak).
❌ Belangrijke details heeft verzwegen (zoals lopende juridische procedures tegen de woning).
❌ Foutieve beloftes heeft gedaan over de staat van de woning of het perceel.
💡 Voorbeeld: De makelaar heeft in de advertentie vermeld dat de woning 150 m² groot is, terwijl uit de officiële documenten blijkt dat dit maar 120 m² is.
🛠️ Wat Kun je Doen als je een Fout Ontdekt?
Als je na de aankoop een fout ontdekt, kun je verschillende stappen ondernemen:
📨 Notaris of verkoper direct contacteren → Soms kan de fout eenvoudig worden gecorrigeerd.
📑 Controleer de koopakte op garanties → Er kunnen clausules zijn opgenomen over verborgen gebreken of foutieve informatie.
⚖️ Juridische stappen ondernemen → Als de fout ernstige gevolgen heeft, kun je via een advocaat een schadevergoeding eisen of in sommige gevallen zelfs de koop ongedaan maken.
💡 Tip: Schakel altijd een Franse notaris met ervaring in internationale transacties in, zodat je zeker weet dat alles correct wordt afgehandeld.
📌 Praktijkvoorbeelden: Wat Kan Er Misgaan?
1️⃣ Verkeerd Perceel Gekocht
🔹 Situatie: Een Nederlander koopt een huis in Frankrijk met een stuk grond van 2.000 m², maar na de aankoop blijkt dat het contract een ander perceelnummer vermeldt en hij slechts 1.500 m² heeft.
🔹 Wie is verantwoordelijk? De notaris had dit moeten controleren.
🔹 Oplossing: De koper kan via de rechtbank een correctie van het contract eisen of een schadevergoeding claimen.
2️⃣ Erfdienstbaarheid Niet Correct Vermeld
🔹 Situatie: Je koopt een huis en ontdekt later dat de buren het recht hebben om over jouw terrein te rijden (een servitude), terwijl dit niet in de koopakte stond.
🔹 Wie is verantwoordelijk? De verkoper moet dit melden, maar de notaris had het ook moeten controleren.
🔹 Oplossing: Afhankelijk van de situatie kan de koper een schadevergoeding eisen of proberen de koop te ontbinden.
3️⃣ Verborgen Gebreken Niet Gemeld
🔹 Situatie: Na de koop ontdek je ernstige vochtproblemen in de muren, terwijl de verkoper verklaarde dat de woning in goede staat was.
🔹 Wie is verantwoordelijk? De verkoper, als hij wist van de gebreken en deze opzettelijk verzweeg.
🔹 Oplossing: De koper kan een juridische procedure starten op basis van verborgen gebreken (vices cachés).
🔎 Conclusie: Wie Draait Op voor Fouten in het Verkoopcontract?
✅ De notaris is verantwoordelijk voor juridische en administratieve fouten.
✅ De verkoper is verantwoordelijk voor het verstrekken van juiste informatie over de woning.
✅ De makelaar kan aansprakelijk zijn als hij verkeerde details heeft verstrekt.
Heb je een fout ontdekt? Handel snel en schakel juridische hulp in om je rechten te beschermen. Een goede voorbereiding kan veel problemen voorkomen! 🏡⚖️✔️