Hoe betaal je onroerendgoedbelasting in Kroatië?

Wie als buitenlander een woning koopt in Kroatië – of het nu gaat om een vakantiehuis, een permanente woonplek of een investeringsobject – krijgt onvermijdelijk te maken met onroerendgoedbelasting. Hoewel de belastingdruk in Kroatië over het algemeen lager ligt dan in veel West-Europese landen, is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de regels, tarieven en procedures.

In dit artikel leggen we uit hoe het Kroatische belastingsysteem voor onroerend goed werkt, welke soorten belastingen er zijn, hoe en wanneer je moet betalen, en waar je als buitenlandse eigenaar speciaal op moet letten.

1. Soorten belastingen op onroerend goed in Kroatië

Kroatië kent meerdere soorten belastingen die te maken hebben met bezit en overdracht van vastgoed:

🏠 A. Overdrachtsbelasting (Porez na promet nekretnina)

Wordt betaald bij aankoop van een bestaand pand of bouwgrond
Tarieven: 3% van de getaxeerde marktwaarde
Betaling: eenmalig, door de koper
Uitzondering: bij aankoop van nieuwbouw van een btw-plichtige ontwikkelaar betaal je géén overdrachtsbelasting, maar wel btw (25%)

📆 B. Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (Komunalna naknada / porez na nekretnine)

Deze belasting vervangt sinds 2018 de vroegere “porez na nekretnine”
Wordt geheven door de gemeente (općina of grad)
Bedrag is afhankelijk van:
- Grootte en gebruik van het pand
- Locatie en waardecategorie
- Aansluiting op nutsvoorzieningen
Doorgaans tussen de €50 en €300 per jaar voor een normaal woonhuis

2. Overdrachtsbelasting bij aankoop: zo werkt het

Wanneer je een woning koopt in Kroatië, meldt de notaris de transactie aan bij het lokale belastingkantoor. Vervolgens:

✅ 1. Taxatie

De belastingdienst bepaalt de marktwaarde van het pand.
Als deze hoger ligt dan de koopsom, betaal je belasting over de hogere waarde.

✅ 2. Aanslag

Je ontvangt binnen enkele weken tot maanden een belastingaanslag (rješenje o porezu).
Hierop staat het verschuldigde bedrag en de vervaldatum.

✅ 3. Betaling

De betaling gebeurt via bankoverschrijving op het rekeningnummer van het belastingkantoor.
Vermeld altijd het referentienummer (poziv na broj) dat op de aanslag staat.

📍 De overdrachtsbelasting moet meestal binnen 15 tot 30 dagen na ontvangst van de aanslag worden betaald.

3. Jaarlijkse gemeentebelasting: wat betaal je precies?

Na de aankoop ben je als eigenaar jaarlijks verplicht om belasting te betalen aan de gemeente waarin je woning zich bevindt. Dit heet vaak:

Komunalna naknada (gemeentelijke bijdrage voor infrastructuur)
In sommige gemeenten: spomenička renta (voor erfgoedwoningen)
Er is op nationaal niveau geen uniforme vastgoedbelasting (zoals WOZ in Nederland)

💡 De hoogte van deze heffing wordt bepaald door de gemeente en varieert sterk – het is dus afhankelijk van waar je woning staat.

📍 Voorbeeld:

In Rovinj: ca. 0,80 HRK per m² per maand
In Split: tarief kan hoger liggen vanwege toeristische zone

4. Hoe betaal je deze gemeentelijke heffingen?

De gemeente stuurt jaarlijks een belastingaanslag naar het officiële adres van de eigenaar.
Daarin staat het totaalbedrag en de verdeling per kwartaal.
Betaling gebeurt via:
- Bankoverschrijving vanaf je Kroatische rekening
- Internetbankieren (veelgebruikte apps: m-zaba, PBZ digital banking)
- Contant bij een postkantoor of bankfiliaal in Kroatië
Bewaar het betalingsbewijs goed, zeker bij verkoop of controle.

💬 Als je in Nederland woont, kun je ook via internationale overschrijving betalen – let dan goed op BIC, IBAN en referentiecode.

5. Belangrijk voor buitenlandse eigenaren

🌍 A. Fiscaal inwonerschap

Als je in Nederland woont en alleen een tweede woning hebt in Kroatië, blijf je in Nederland belastingplichtig voor je wereldwijde vermogen (box 3).
Kroatië heft dan alleen overdrachtsbelasting en gemeentelijke heffingen – geen jaarlijkse vermogensbelasting.

🧾 B. Belasting-ID (OIB)

Voor elke aankoop of betaling aan de belastingdienst heb je een Kroatisch belastingnummer (OIB) nodig.
Dit wordt aangevraagd bij het belastingkantoor of via een makelaar/notaris.

📫 C. Correspondentieadres

Zorg dat de gemeente je correcte adres in Nederland of Kroatië heeft, anders mis je belangrijke aanslagen of aanmaningen.

🏘️ D. Vakantieverhuur?

Verhuur je je woning (bijv. via Airbnb), dan gelden extra belastingen, zoals toeristenbelasting en inkomstenbelasting – dit valt buiten de onroerendgoedbelasting.

6. Wat als je niet betaalt?

Boetes en rente worden opgelegd bij te late betaling
Eventueel kan de gemeente via een gerechtsdeurwaarder beslag leggen op het vastgoed
Bij verkoop van het pand kunnen openstaande belastingen voor vertraging of juridische problemen zorgen

💡 Betaal altijd op tijd en controleer jaarlijks of je alle belastingen ontvangen en betaald hebt – zeker als je permanent in het buitenland woont.

7. Toekomstige veranderingen?

De Kroatische overheid overweegt al jaren een nationale onroerendgoedbelasting naar voorbeeld van andere EU-landen. Tot op heden is dit plan steeds uitgesteld vanwege politieke gevoeligheid en administratieve complexiteit.

Mogelijke veranderingen in de toekomst:

Eén uniforme vastgoedbelasting voor heel Kroatië
Digitale koppeling met het kadaster
Differentiatie naar gebruik: wonen vs. commercieel

➡️ Houd bij investeringen of aankoop van een tweede huis rekening met mogelijke fiscale hervormingen op termijn.

Conclusie

De onroerendgoedbelasting in Kroatië is overzichtelijk en relatief laag in vergelijking met West-Europa. Als buitenlander betaal je:

Eenmalig 3% overdrachtsbelasting bij aankoop (tenzij het nieuwbouw met btw betreft)
Jaarlijks gemeentelijke heffingen afhankelijk van de locatie en grootte van je woning

Zorg ervoor dat je een Kroatisch belastingnummer (OIB) hebt, een Kroatische bankrekening gebruikt voor de betalingen en dat je adresgegevens actueel zijn bij de gemeente.

Met een beetje voorbereiding en discipline is het betalen van onroerendgoedbelasting in Kroatië geen ingewikkelde opgave – en zeker geen reden om je droomhuis in de zon te laten schieten.

Links

Informatie over het kopen en wonen in Kroatië

💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!