De grens over betekent niet dat je aan de fiscus ontsnapt
Stel: je hebt onlangs je handtekening gezet onder de koopakte van een charmant vakwerkhuis in Monschau, vlak over de grens bij Aken. Of je bezit een ruime bungalow aan de rand van het bos in de Eifel. Een droom is uitgekomen. Maar zodra de roze bril even afgaat, komt de realiteit van het belastingleven terug: hoe moet je deze Duitse woning aangeven in je Nederlandse belastingaangifte?
Dat blijkt verrassend eenvoudig — als je weet waar je op moet letten.
In welk box geef je je Duitse woning op?
Een tweede woning in Duitsland valt voor Nederlandse belastingdoeleinden in box 3: het vermogen. Dus niet in box 1, tenzij je er daadwerkelijk permanent woont en je inkomen ook in Duitsland hebt.
In box 3 geef je de waarde van het huis aan, samen met ander vermogen zoals spaargeld, beleggingen en andere onroerende goederen. Maar let op: je hoeft niet de Duitse WOZ-waarde of marktwaarde op te geven, maar de zogenaamde waarde in het economische verkeer — bij voorkeur per 1 januari van het belastingjaar.
Je voorkomt dubbele belasting met een vrijstelling
Nederland en Duitsland hebben een belastingverdrag om dubbele belasting te voorkomen. Concreet betekent dit: als je in Nederland woont en in Duitsland een huis bezit, dan:
- wordt het huis in box 3 opgenomen bij je vermogen,
- maar krijg je een vrijstelling via de zogenaamde vrijstelling voor buitenlandse onroerende zaken.
Deze vrijstelling wordt automatisch toegepast als je het huis correct invult in je aangifte.
Belangrijk: je moet dan wel het buitenlandse bezit expliciet vermelden, inclusief waarde en eventuele schulden. Anders krijg je géén vrijstelling.
Waar geef je het op in de aangifte?
In je online belastingaangifte ga je naar:
Box 3 → Buitenlandse bezittingen → Onroerende zaken buiten Nederland
Daar vul je het volgende in:
- Het adres van het Duitse huis
- Het soort onroerend goed (bijv. woning of recreatiewoning)
- De waarde in euro’s per 1 januari
- Eventuele schulden die specifiek op dat pand rusten
Je mag dus ook een hypotheek bij een Duitse bank (bijv. Sparkasse of Volksbank) aftrekken van het aangegeven vermogen, mits die alleen betrekking heeft op dit pand.
En hoe zit het met huurinkomsten?
Verhuur je de woning af en toe via platforms als Airbnb, of heb je langdurige huurders? Dan gelden er andere regels:
- In Duitsland geef je de huurinkomsten op en betaal je daarover belasting.
- In Nederland blijven die inkomsten meestal buiten beschouwing, zolang ze binnen box 3 vallen (passief inkomen).
Let wel: als je zelf structureel verhuurt met bijv. extra diensten (schoonmaak, ontbijt), dan kan de Belastingdienst het aanmerken als resultaat uit overige werkzaamheden. Vraag in zo’n geval een belastingadviseur om hulp.
Vergeet de Duitse lasten niet
Een huis in Duitsland betekent dat je óók daar te maken krijgt met vaste lasten en belastingen, zoals:
- Grundsteuer (onroerendgoedbelasting)
- Abfallgebühr (afvalheffing)
- Wasser- en Abwassergebühren (water- en rioolkosten)
Deze betaal je rechtstreeks aan de Duitse gemeente. Ze hebben géén invloed op je Nederlandse belasting, maar zijn wél fiscaal relevant als je het huis verhuurt: ze kunnen je kostenbasis beïnvloeden in Duitsland.
Veelgemaakte fouten bij aangifte
- Het huis niet opgeven: je denkt “het staat in Duitsland, dus het telt niet mee.” Fout.
- De waarde te laag inschatten: gebruik een realistische schatting of een Duitse taxatie.
- Vergeten de vrijstelling aan te vinken: waardoor je in Nederland alsnog belasting betaalt.
Samenvattend
Een huis in Duitsland is geen fiscale jungle — maar je moet wél weten hoe je het netjes verwerkt in je Nederlandse aangifte. Doe je dat goed, dan voorkom je belastingheffing in Nederland, terwijl Duitsland het recht behoudt om je eventueel te belasten (bijv. bij verhuur).
Gebruik de aangifte als moment om alles goed op een rij te zetten. En laat je, zeker het eerste jaar, begeleiden door een adviseur als je twijfelt. Dan blijft je Duitse avontuur niet alleen romantisch en rustgevend, maar ook fiscaal verantwoord.
Deze informatie is met zorg samengesteld. Toch kunnen er wijzigingen zijn in regelgeving of interpretatie. Laat je bij twijfel bijstaan door een fiscaal adviseur met kennis van Duits-Nederlandse situaties.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!