Het kopen van een woning in Marokko verloopt grotendeels zoals in Nederland of België, met notarissen en makelaars die betrokken zijn bij het proces. Toch zijn er belangrijke verschillen, zoals de juridische aspecten, de taalbarrière en de noodzaak van een onafhankelijke advocaat. Dit artikel geeft een overzicht van het koopproces en de belangrijkste aandachtspunten.
Voorbereiding en financiering
Hypotheek in Marokko
Als buitenlander kun je een hypotheek afsluiten bij een Marokkaanse bank, maar de voorwaarden zijn strenger dan in Europa. Belangrijke kenmerken:
- Maximale hypotheek: 70% van de woningwaarde.
- Looptijd: maximaal 20 jaar.
- 40% van het netto-inkomen wordt als maximale maandlast gehanteerd.
- Rente: 5,5% – 10%, gekoppeld aan de TAUX, die twee keer per jaar wordt herzien.
- Aflossingsvrije hypotheken zijn niet gangbaar.
💡 Alternatief: Veel buitenlanders nemen een hypotheek in hun eigen land, waar de rentes vaak lager zijn en er meer keuzemogelijkheden zijn.
Juridische controle: Advocaat en Notaris
Waarom een onafhankelijke advocaat inschakelen?
In Marokko is het cruciaal om een onafhankelijke advocaat in te schakelen om:
- Schulden op de woning te controleren (in Marokko gaan schulden over op de nieuwe eigenaar).
- Eigendomsrechten te verifiëren (kan een woning meerdere eigenaren hebben?).
- De voorwaarden in het koopcontract juridisch waterdicht te maken.
💡 Tip: Huur geen advocaat in via de makelaar of verkoper, maar kies zelf een onafhankelijke advocaat. Op Gov.uk staat een lijst met Engels sprekende Marokkaanse advocaten.
De rol van de notaris
De notaris in Marokko is vergelijkbaar met die in Frankrijk en Spanje. Taken:
- Controleert of er openstaande schulden of juridische claims op de woning rusten.
- Stelt het voorlopige en definitieve koopcontract op.
- Regelt de hypotheekakte (indien van toepassing).
- Int belastingen en registratiekosten.
De notariskosten variëren tussen 0,5% – 1% van de koopprijs, afhankelijk van de complexiteit van het dossier.
💡 Off-plan aankopen (VEFA)
Bij nieuwbouwprojecten van tekening (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, VEFA) zijn projectontwikkelaars verplicht om een bankgarantie af te geven, zodat kopers beschermd zijn tegen faillissement. Toch komt het voor dat ontwikkelaars deze regel omzeilen, dus betaal altijd via de notaris.
Huis kopen met of zonder makelaar?
Veel woningen in Marokko worden verkocht zonder makelaar, via mond-tot-mondreclame. Dit bespaart de verkoper 2,5% makelaarskosten, maar kan voor de koper extra risico’s opleveren.
Opties voor het zoeken van een woning
- Buitenlandse makelaars: Vooral bij resorts en expatgemeenschappen.
- Marokkaanse makelaars (Simsaars): Lokale experts, vaak zonder vaste kantoren.
- Projectontwikkelaars: Voor nieuwbouw.
- Mond-tot-mondreclame: Vraag rond in de buurt.
💡 Tip voor onderhandeling:
- Vertel de makelaar niet je maximale budget. Laat hem zoeken in een prijsklasse 25-35% onder jouw budget. Zo voorkom je dat prijzen kunstmatig worden verhoogd.
Het koopproces in Marokko
Stap 1: Mondelinge overeenkomst
Als je een mondelinge overeenkomst sluit, wordt een aanbetaling (arbon) gevraagd. Dit bedrag krijg je terug als de verkoper een beter bod krijgt en toch aan iemand anders verkoopt.
💡 Let op: Een mondelinge overeenkomst is niet bindend! Om zekerheid te hebben, moet je zo snel mogelijk een voorlopig koopcontract ondertekenen.
Stap 2: Voorlopig koopcontract (Promesse de Vente)
Zodra koper en verkoper het eens zijn over de verkoop, wordt een voorlopig koopcontract opgesteld. Dit document bevat:
- Verkoopprijs en betalingsvoorwaarden.
- Ontbindende voorwaarden (zoals financiering en bouwkundige keuring).
- Boeteclausules bij annulering.
💡 Let op: De koper moet 10% van de verkoopprijs als aanbetaling doen (bij nieuwbouw vaak 40%). Er geldt een wettelijke bedenktijd van 3 dagen, waarin je kosteloos kunt annuleren.
Stap 3: Bouwkundige keuring en juridische controle
Voordat het definitieve contract wordt ondertekend:
- Laat een bouwkundige keuring uitvoeren (kost ca. €60).
- Controleer via de notaris of alle documenten in orde zijn.
Bij bestaande woningen kan het opsporen van alle eigenaren tijdrovend zijn, omdat familieleden hun handtekening moeten zetten. Dit kan weken tot maanden duren.
Stap 4: Definitief koopcontract (Acte de Vente)
De notaris stelt het definitieve koopcontract op. Na ondertekening:
- Betaalt de koper het resterende bedrag.
- Worden notariskosten en belastingen voldaan.
- Wordt het eigendom officieel geregistreerd bij het kadaster.
💡 Inspectie vooraf: Ga vlak voor de ondertekening nog één keer naar de woning om te controleren of alles in de afgesproken staat is.
Kosten bij aankoop van een woning in Marokko
Naast de koopprijs moet je rekening houden met extra kosten:
| Kostenpost | Percentage / Bedrag |
|---|---|
| Notariskosten | 0,5 – 1% van de koopprijs |
| Overdrachtsbelasting | 4 – 6% van de koopprijs |
| Registratiekosten | ±1% van de koopprijs |
| Kadasterkosten | ±1% van de koopprijs |
| Makelaarskosten | 2,5% (indien van toepassing) |
💡 Let op: Je ontvangt geen automatische belastingaanslag in Marokko. Zelf betalen is jouw verantwoordelijkheid! Bij niet-betalen riskeer je boetes of zelfs gedwongen verkoop.
Conclusie
Een huis kopen in Marokko kan een goede investering zijn, maar vereist zorgvuldigheid. De belangrijkste aandachtspunten:
- Schakel altijd een onafhankelijke advocaat in.
- Controleer via de notaris of er schulden of mede-eigenaren zijn.
- Betaal aanbetalingen alleen via de notaris.
- Houd rekening met extra kosten voor notarissen, belastingen en registratie.
Wil je volledig juridisch beschermd zijn? Overweeg dan een advocaat uit eigen land, hoewel dit duurder is.