Een huis kopen in Roemenië kan aantrekkelijk zijn vanwege de lage prijzen en de groeiende vastgoedmarkt, maar het brengt ook risico’s met zich mee. Onbetrouwbare makelaars, corrupte verkopers en juridische valkuilen kunnen leiden tot verlies van geld, stress en langdurige juridische problemen.
Om veilig en succesvol een huis te kopen in Roemenië, moet je goed voorbereid zijn en weten hoe je fraude en oplichting kunt voorkomen. In dit artikel bespreken we:
✅ De meest voorkomende vastgoedfraudes in Roemenië
✅ Hoe je de betrouwbaarheid van een woning, verkoper en makelaar controleert
✅ Welke juridische documenten je moet verifiëren
✅ Hoe je veilig kunt onderhandelen en de betaling regelt
✅ Praktische tips om oplichting te voorkomen
⚠ 1. De meest voorkomende vastgoedfraudes in Roemenië
📌 1.1 Verkopers zonder volledig eigendomsrecht
❌ Sommige verkopers hebben niet de volledige eigendom van het huis, waardoor de verkoop juridisch ongeldig kan zijn.
🔹 Veelvoorkomende situaties:
- Het huis is gedeeld eigendom, en niet alle eigenaren zijn akkoord.
- De verkoper heeft het huis geërfd, maar de eigendomsregistratie is niet voltooid.
- Er staat nog een hypotheek of schuld op het huis.
👉 Oplossing: Vraag een Kadasterrapport (Extras de Carte Funciară) aan om te zien wie de echte eigenaar is en of er schulden op het pand rusten.
📌 1.2 Opgeblazen prijzen voor buitenlanders
❌ Sommige makelaars en verkopers vragen bewust hogere prijzen aan buitenlandse kopers dan aan Roemenen.
🔹 Hoe dit gebeurt:
- De makelaar en verkoper spreken af om de prijs te verhogen.
- De verkoper claimt extra renovaties of kosten die niet echt hebben plaatsgevonden.
- Je krijgt een “speciaal buitenlanderstarief”, vaak 10-30% boven de marktwaarde.
👉 Oplossing:
- Vergelijk prijzen op Roemeense vastgoedwebsites zoals imobiliare.ro, storia.ro en olx.ro.
- Vraag een Roemeense kennis om namens jou een prijsaanvraag te doen.
📌 1.3 Verborgen schulden en belastingen
❌ Sommige huizen hebben openstaande schulden of onbetaalde belastingen, die automatisch overgaan op de nieuwe eigenaar.
🔹 Veelvoorkomende schulden:
- Openstaande onroerendgoedbelasting.
- Onbetaalde nutsvoorzieningen zoals water, elektriciteit en gas.
- Lopende hypotheken of leningen op het pand.
👉 Oplossing:
- Laat een advocaat de eigendomsdocumenten controleren.
- Vraag een Fiscaal Certificaat (Certificat Fiscal) bij de gemeente om te zien of er belastingschulden zijn.
📌 1.4 Foute of valse eigendomsdocumenten
❌ Sommige verkopers proberen huizen te verkopen met vervalste of incomplete papieren.
🔹 Veelvoorkomende gevallen:
- Vervalsing van de eigendomstitel (Titlu de Proprietate).
- Niet-geregistreerde uitbreidingen of constructies.
- Documenten die ontbreken, zoals een stedenbouwkundige goedkeuring (Autorizație de Construire).
👉 Oplossing:
- Controleer alle documenten bij een onafhankelijke Roemeense advocaat.
- Vraag een Kadasteruittreksel (Extras de Carte Funciară) aan om de officiële registratie te zien.
🏛 2. Hoe controleer je de betrouwbaarheid van de woning, verkoper en makelaar?
📌 2.1 Controle van de verkoper
✅ Vraag een kopie van de eigendomstitel en controleer of de naam overeenkomt met de identiteit van de verkoper.
✅ Vraag een Kadasterrapport (Extras de Carte Funciară) om te zien of de verkoper de enige eigenaar is.
✅ Controleer of de verkoper alle noodzakelijke vergunningen en registraties heeft.
📌 2.2 Controle van de makelaar
✅ Zoek op Google naar de makelaar en controleer recensies en klachten.
✅ Vraag naar het makelaarsnummer (Dossier APAIR) bij de Roemeense makelaarsvereniging.
✅ Werk alleen met makelaars die officiële contracten aanbieden en transparant zijn over hun commissie.
📌 2.3 Controle van het huis zelf
✅ Laat een technische inspecteur (expert tehnic of inginer constructor) het huis controleren.
✅ Controleer bij de gemeente of er bouwvergunningen en renovatierapporten zijn.
✅ Vraag naar een energieprestatiecertificaat (Certificat de Performanță Energetică) om de staat van isolatie en verwarming te beoordelen.
💰 3. Hoe regel je veilig de betaling en eigendomsoverdracht?
📌 3.1 Vermijd cashbetalingen
✅ Betaal altijd via een bankoverschrijving.
✅ Gebruik een notariële derdenrekening (escrow) voor veilige betalingen.
✅ Vraag om een officieel verkoopcontract (Contract de Vânzare-Cumpărare).
📌 3.2 Regel de eigendomsoverdracht correct
✅ De eigendomsoverdracht moet plaatsvinden bij een officiële notaris.
✅ Controleer of de notaris onafhankelijk is en niet samenwerkt met de makelaar of verkoper.
✅ Betaal pas de volledige prijs nadat de registratie in het Kadaster is voltooid.
🔎 4. Praktische tips om oplichting te voorkomen
✅ 1. Doe uitgebreid marktonderzoek
- Vergelijk prijzen op Roemeense vastgoedwebsites.
- Vraag lokale bewoners of expats om advies.
✅ 2. Laat een onafhankelijke advocaat alles controleren
- Zorg dat de documenten kloppen.
- Controleer of het huis geen schulden of juridische problemen heeft.
✅ 3. Gebruik een betrouwbare notaris
- Vermijd notarissen die door de verkoper worden aanbevolen.
- Kies een notaris in een andere stad als je twijfelt over de onafhankelijkheid.
✅ 4. Vermijd te mooie deals
- Als een huis veel goedkoper is dan vergelijkbare woningen, is er waarschijnlijk een probleem.
- Trap niet in snelle deals onder tijdsdruk.
✅ 5. Betaal nooit zonder officiële contracten
- Eis altijd een schriftelijke overeenkomst met duidelijke betalingsvoorwaarden.
- Vermijd contante betalingen zonder bon of factuur.
🎯 Conclusie: Hoe voorkom je dat je wordt opgelicht bij het kopen van een huis in Roemenië?
🚨 Veelvoorkomende oplichtingstechnieken:
❌ Verkopers zonder volledig eigendomsrecht.
❌ Opgeblazen prijzen voor buitenlanders.
❌ Verborgen schulden en extra kosten.
❌ Valse of incomplete eigendomsdocumenten.
🎯 Hoe bescherm je jezelf?
✅ Laat een onafhankelijke advocaat alles controleren.
✅ Vraag een Kadasterrapport aan vóór de koop.
✅ Betaal nooit zonder notarieel contract.
✅ Wees op je hoede voor makelaars zonder licentie of contract.
👉 Conclusie: Roemenië biedt prachtige vastgoedmogelijkheden, maar het is cruciaal om alert te zijn. Met een grondige voorbereiding en de juiste juridische checks kun je veilig een huis kopen zonder risico op oplichting. 🏡🔍