Je droomhuis gevonden in Polen? Dan is de volgende vraag: wat moet je zélf meebrengen aan de onderhandelingstafel.
Een huis met uitzicht op het meer in de Mazuren, een modern appartement in het hart van Wrocław of een karakteristiek herenhuis in Lublin — Polen heeft voor buitenlandse huizenkopers veel te bieden. En met prijzen die vaak beduidend lager liggen dan in West-Europa, lijkt het financieel aantrekkelijk.
Toch komt zelfs een scherpe koopprijs meestal niet zonder eigen investering. Wie in Polen een woning koopt met een hypotheek, moet rekening houden met een flink aandeel eigen geld. Maar hoeveel precies? In dit artikel zetten we alles op een rij: van de verplichte eigen inbreng tot bijkomende kosten waar veel kopers overheen kijken.
🧾 De verplichte eigen inbreng: minimaal 20%
Poolse banken zijn behoorlijk conservatief als het gaat om hypotheken. Dat betekent concreet: je krijgt maximaal 80% van de woningwaarde gefinancierd, en moet dus minstens 20% zelf inbrengen.
In de praktijk geldt:
- Standaard hypotheek: 80% lening, 20% eigen geld
- Zonder risicopremie of extra waarborgen
- Soms strengere eisen bij buitenlanders of niet-residenten
Voor een woning van 400.000 PLN (ca. €90.000) betekent dat dus:
- Minimaal 80.000 PLN (€18.000) aan eigen spaargeld
- Plus bijkomende kosten (zie verderop)
💡 Let op: bij sommige banken kun je tot 90% lenen, maar dan alleen als je aan aanvullende voorwaarden voldoet, zoals een stabiel Pools inkomen of aanvullende verzekeringen.
🧮 Hoe wordt de maximale leensom bepaald?
De bank kijkt bij het beoordelen van jouw hypotheekaanvraag naar de laagste van deze twee waarden:
- De marktwaarde volgens een onafhankelijke taxatie (operat szacunkowy)
- De contractprijs in de koopovereenkomst
Als jij een huis koopt voor 400.000 PLN maar het wordt getaxeerd op 350.000 PLN, dan rekent de bank met die lagere waarde. Je moet het verschil zelf bijleggen.
💸 Naast de aanbetaling: bijkomende kosten
Naast de verplichte eigen inbreng moet je rekening houden met diverse extra kosten, die je ook uit eigen zak moet betalen. Deze worden niet meegefinancierd in de hypotheek.
1. Overdrachtsbelasting (PCC):
- 2% bij aankoop van bestaande bouw
- Betaal je direct bij de notaris
- Voorbeeld: woning van 400.000 PLN → 8.000 PLN
2. Notariskosten:
- ± 1–1,5% van de koopprijs
- Inclusief kosten voor akte, inschrijving kadaster, BTW
3. Taxatiekosten (operat szacunkowy):
- ± 500–1000 PLN (ca. €110–€220)
4. Hypotheekprovisie:
- ± 1–2% van het geleende bedrag (afhankelijk van bank)
5. Vertalingen en tolken:
- Bij buitenlandse kopers vaak vereist
- ± 500–1500 PLN afhankelijk van documentatie
💼 Praktijkvoorbeeld: hoe ziet een totaalplaatje eruit?
Stel, je koopt een huis van 500.000 PLN (ca. €112.000). Je bent EU-burger zonder Pools inkomen en voldoet net aan de eisen van de bank. De bank verstrekt je 80% hypotheek.
| Post | Bedrag (PLN) |
|---|---|
| Aankoopprijs woning | 500.000 |
| Hypotheek (80%) | 400.000 |
| Eigen inbreng | 100.000 |
| Overdrachtsbelasting (2%) | 10.000 |
| Notariskosten + registratie | 6.000 |
| Taxatiekosten | 800 |
| Hypotheekafsluitkosten (1%) | 4.000 |
| Tolk en vertaling | 1.500 |
| Totaal eigen geld | 122.300 PLN (~€27.500) |
Je hebt dus niet alleen het aanbetalingsbedrag nodig, maar ook extra middelen voor juridische, fiscale en administratieve verplichtingen.
🏦 Kan de bank je helpen met deze kosten?
In tegenstelling tot sommige Nederlandse of Belgische banken, nemen Poolse banken geen bijkomende kosten op in de lening. Alles buiten de woningwaarde zelf — dus overdrachtsbelasting, notaris, afsluitkosten — moet je zelf betalen, vóór of bij ondertekening van de akte.
✅ Samenvatting: wat moet je meebrengen?
| Vereiste | Bedrag | Wanneer te betalen |
|---|---|---|
| Eigen inbreng woning | ≥ 20% | Voor of bij notaris |
| Overdrachtsbelasting | 2% | Bij notaris |
| Notariskosten | 1–1,5% | Bij notaris |
| Taxatie | ca. 500–1000 PLN | Vóór hypotheekofferte |
| Afsluitprovisie hypotheek | 1–2% | Bij ondertekening lening |
| Tolk / vertaling | Afhankelijk van situatie | Voor of bij notaris |
In totaal moet je als buitenlandse koper rekenen op een minimale eigen bijdrage van 25–30% van de woningwaarde, inclusief alle kosten.
✨ Tot slot: voorbereid zijn is halve winst
Een huis kopen in Polen met een hypotheek is goed mogelijk — maar alleen als je weet wat je zelf moet meebrengen. De drempel ligt hoger dan in sommige andere Europese landen, zeker voor buitenlanders zonder Pools inkomen. Maar met een degelijk plan, goede voorbereiding en een stevig spaarbedrag is het zeker haalbaar.
Droom je van een huis in Polen? Begin dan met het opbouwen van je eigen financiële basis. Want wie zijn huis wil bouwen op Pools fundament, begint met de juiste stapel eigen stenen.
Links
Informatie over Kopen en Wonen in Polen
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!