Bij de aankoop van onroerend goed in Estland is het belangrijk om te weten welke belastingen en bijkomende kosten je kunt verwachten. In tegenstelling tot veel andere Europese landen, zoals Nederland of Duitsland, kent Estland geen overdrachtsbelasting op vastgoedtransacties. Dit maakt Estland een aantrekkelijke bestemming voor zowel buitenlandse investeerders als particulieren die een huis willen kopen.
Maar welke kosten moet je dan wél betalen bij het kopen van een woning of stuk grond in Estland? In dit artikel leggen we alle kosten, notariskosten en belastingen uit die komen kijken bij de eigendomsoverdracht.
📜 1. Is er overdrachtsbelasting in Estland?
Nee, Estland kent geen overdrachtsbelasting op onroerend goed. Dit betekent dat je als koper geen percentage van de koopsom hoeft af te dragen aan de overheid bij de eigendomsoverdracht.
💡 Wat betekent dit?
✔️ In tegenstelling tot landen zoals Nederland (2% overdrachtsbelasting voor particulieren) en Frankrijk (5-7%), betaal je in Estland geen extra belasting op de aankoopprijs van een woning.
✔️ Dit verlaagt de totale transactiekosten, waardoor investeren in Estland aantrekkelijker is dan in veel andere EU-landen.
💰 2. Welke kosten betaal je dan wél bij een vastgoedtransactie in Estland?
Hoewel er geen overdrachtsbelasting is, moet je wél rekening houden met andere kosten bij het kopen van vastgoed.
| Kostenpost | Gemiddelde kosten |
|---|---|
| Notariskosten | 0,2% – 0,5% van de aankoopprijs |
| Kadasterregistratie | €100 – €250 |
| Makelaarskosten (optioneel) | 2% – 5% van de aankoopprijs (meestal betaald door de verkoper) |
| Hypotheekregistratie (indien van toepassing) | €100 – €200 |
💡 Tip: Hoewel de verkoper meestal de makelaarskosten betaalt, kan dit in sommige gevallen onderhandeld worden.
🏛️ 3. Notariskosten: een verplichte uitgave
In Estland is een notaris verplicht bij de aankoop van onroerend goed. De notaris zorgt ervoor dat de eigendomsoverdracht correct wordt uitgevoerd en registreert de transactie bij het kadaster.
📌 Hoeveel bedragen de notariskosten?
✔️ Notariskosten liggen tussen 0,2% en 0,5% van de aankoopprijs.
✔️ Het exacte bedrag wordt bepaald volgens een officiële tarieftabel.
✔️ Notariskosten worden meestal gelijk verdeeld tussen koper en verkoper, tenzij anders overeengekomen.
📜 Voorbeeld notariskosten bij verschillende aankoopprijzen
| Aankoopprijs woning | Geschatte notariskosten |
|---|---|
| €50.000 | €100 – €250 |
| €100.000 | €200 – €500 |
| €200.000 | €400 – €1.000 |
| €500.000 | €1.000 – €2.500 |
💡 Goed om te weten: De notaris rekent extra kosten als je een hypotheek afsluit, omdat dit apart geregistreerd moet worden.
📂 4. Kadasterkosten: registratie van de eigendomsoverdracht
Na de ondertekening bij de notaris moet de nieuwe eigenaar worden geregistreerd bij het Estische kadaster (Maa-amet).
✔️ Kosten:
- Voor een particulier: €100 – €250
- Voor een bedrijf (bv. vastgoedinvesteerders): hoger dan voor particulieren
✔️ Tijdsduur: Registratie duurt meestal 5-10 werkdagen.
💡 Zodra de registratie is voltooid, ben je officieel eigenaar van het onroerend goed.
🏦 5. Hypotheekregistratie (indien van toepassing)
Als je een hypotheek afsluit voor de aankoop, moet de lening worden geregistreerd bij het kadaster. Dit is verplicht en brengt extra kosten met zich mee.
✔️ Kosten: €100 – €200
✔️ Notarisafspraak vereist om de hypotheekakte te ondertekenen.
💡 Goed om te weten: Buitenlanders moeten meestal 30-40% eigen vermogen inbrengen om een hypotheek in Estland te krijgen.
🔍 6. Moet je btw betalen bij vastgoedtransacties?
🏗️ Nieuwbouwwoningen en btw (20%)
✔️ Bij aankoop van een nieuwbouwwoning (eerste verkoop door een projectontwikkelaar) geldt 20% btw.
✔️ Dit is meestal inbegrepen in de vraagprijs en wordt door de verkoper afgedragen.
🏡 Bestaande woningen en geen btw
✔️ Bij de aankoop van een bestaande woning (geen nieuwbouw) hoef je geen btw te betalen.
💡 Investeren in bestaande woningen is fiscaal voordeliger omdat je geen btw betaalt.
📌 7. Samenvatting: welke kosten betaal je bij een woningoverdracht in Estland?
| Kostenpost | Bedrag | Verplicht? |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | ❌ Niet van toepassing | Nee |
| Notariskosten | 0,2% – 0,5% van de aankoopprijs | ✅ Ja |
| Kadasterregistratie | €100 – €250 | ✅ Ja |
| Hypotheekregistratie | €100 – €200 | ❌ Alleen bij hypotheek |
| Btw op nieuwbouw | 20% | ❌ Alleen bij nieuwbouw |
| Makelaarskosten | 2% – 5% | ❌ Vaak voor verkoper |
💡 Estland is een van de weinige Europese landen zonder overdrachtsbelasting, wat kopen aantrekkelijk maakt.
🚀 8. Waarom is Estland aantrekkelijk voor buitenlandse kopers?
✅ Geen overdrachtsbelasting → Lagere aankoopkosten dan in andere EU-landen.
✅ Transparant en efficiënt systeem → Snelle registratie en lage notariskosten.
✅ Lage vastgoedprijzen → In vergelijking met West-Europa is vastgoed nog relatief goedkoop.
✅ Geen beperkingen voor buitenlanders → Iedereen kan vrij onroerend goed kopen in Estland.
💡 Wil je onroerend goed kopen in Estland? Zorg ervoor dat je de notariskosten en kadasterregistratie meeneemt in je budgetplanning! 🏡🇪🇪