Wie in Kroatië een huis, appartement of stuk grond koopt – of dat nu als vakantiewoning, permanente verblijfplaats of investering is – krijgt te maken met de overdrachtsbelasting, in het Kroatisch: porez na promet nekretnina. Deze belasting is een belangrijk onderdeel van de aankoopkosten, en het is cruciaal om goed te begrijpen wanneer je deze belasting betaalt, hoeveel het is, en of er uitzonderingen of vrijstellingen zijn.
In dit artikel lees je alles over de hoogte van de overdrachtsbelasting in Kroatië, hoe de berekening werkt, wie de belasting betaalt, welke soorten onroerend goed belast worden en welke stappen je moet volgen na de aankoop.
1. Wat is overdrachtsbelasting in Kroatië?
De overdrachtsbelasting is een eenmalige belasting die wordt geheven op de aankoop van onroerend goed. Dit geldt voor:
- Woningen
- Appartementen
- Bouwgrond
- Boerderijen
- Perceel met woning
- Garage of bijgebouwen
De belasting wordt geheven op het moment van overdracht van het eigendom van het onroerend goed. Het bedrag wordt berekend over de waarde van het onroerend goed op het moment van de transactie.
2. Hoeveel bedraagt de overdrachtsbelasting?
De standaardtarief van de overdrachtsbelasting in Kroatië is:
🎯 3% van de marktwaarde van het onroerend goed
Deze marktwaarde wordt niet automatisch gelijkgesteld aan de koopsom in het contract. De belastingdienst heeft het recht om een eigen schatting van de waarde te maken op basis van vergelijkbare objecten in de regio. Als die hoger ligt dan de prijs in het koopcontract, betaal je belasting over de hogere waarde.
3. Wie betaalt de belasting en wanneer?
🧾 De koper is in Kroatië wettelijk verplicht om de overdrachtsbelasting te betalen.
Na ondertekening van de koopakte en registratie bij het kadaster, wordt de transactie automatisch gemeld aan het lokale belastingkantoor (porezna uprava). Binnen enkele weken tot enkele maanden ontvang je:
- Een officiële aanslag (rješenje o porezu na promet nekretnina)
- Hierin staat het bedrag van de belasting en de uiterste betaaldatum
💶 De betaling gebeurt via bankoverschrijving op het IBAN-nummer van de belastingdienst, met vermelding van het referentienummer (poziv na broj).
4. Uitzonderingen: wanneer betaal je géén overdrachtsbelasting?
In sommige gevallen geldt een vrijstelling van overdrachtsbelasting:
🏗️ Aankoop van nieuwbouw
- Koop je een nieuwbouwwoning direct van een btw-plichtige ontwikkelaar, dan betaal je 25% btw in plaats van overdrachtsbelasting.
- Deze btw is al inbegrepen in de koopsom – je hoeft dus geen extra belastingaanslag te verwachten.
- Dit geldt alleen bij eerste overdracht en enkel bij commerciële verkopers.
🧍 Familiaire overdracht
- Bij erfopvolging, schenking tussen echtgenoten of ouders en kinderen geldt vaak een vrijstelling of gereduceerd tarief.
🧱 Sanering van illegaliteit
- In specifieke gevallen kan belasting worden kwijtgescholden als onderdeel van legalisatie van onroerend goed (bijv. bij oudere panden die al generaties in bezit zijn).
💡 Let op: deze uitzonderingen gelden meestal alleen voor Kroatische staatsburgers of ingezetenen.
5. Hoe werkt de waardebepaling?
De belastingdienst kan een taxateur sturen om de marktwaarde van het pand te beoordelen. Dit gebeurt bijvoorbeeld:
- Als de koopprijs verdacht laag is
- Bij aankoop van oudere of niet-geregistreerde panden
- Bij twijfel over de staat van het object
De getaxeerde waarde wordt dan de basis voor de 3% berekening. Je hebt het recht om bezwaar te maken als je het niet eens bent met deze waardebepaling.
6. Voorbeeldberekening
Stel, je koopt een huis in Zadar voor €120.000:
- De belastingdienst accepteert de koopprijs als marktconform
- Je ontvangt een aanslag van 3% × €120.000 = €3.600
- Die moet je binnen 15–30 dagen betalen (afhankelijk van de aanslag)
Als de belastingdienst de waarde echter op €135.000 schat, dan betaal je:
3% × €135.000 = €4.050
7. Waar moet je op letten als buitenlander?
✅ Je hebt een Kroatisch OIB-nummer nodig (persoonlijk belastingnummer) om het onroerend goed te registreren en de belasting te kunnen betalen.
✅ Controleer of de koop nieuwbouw of bestaande bouw is – dit bepaalt of je 25% btw of 3% overdrachtsbelasting betaalt.
✅ Vraag bij je makelaar of notaris wat je kunt verwachten aan belastingen. Bij veel Nederlandse of Duitse kopers ontstaan misverstanden over de rol van btw versus overdrachtsbelasting.
✅ Betaal op tijd – te laat betalen kan leiden tot boetes of rente (8–12%).
8. Hoe betaal je? (Praktisch)
- Via bankoverschrijving binnen Kroatië of vanuit het buitenland
- Je ontvangt bij de aanslag een IBAN + modelnummer + referentiecode
- Zorg ervoor dat het bedrag volledig aankomt, dus controleer of je bank buitenlandse transactiekosten rekent
📌 Gebruik bij internationale overschrijvingen altijd het juiste BIC/Swift-nummer en neem bij twijfel contact op met het lokale belastingkantoor.
9. Wat als je meerdere eigendommen koopt?
Voor elk afzonderlijk object ontvang je een aparte belastingaanslag. Koop je bijvoorbeeld een woning met bijgebouw op twee kadastrale percelen, dan ontvang je twee aanslagen.
10. Toekomstige ontwikkelingen
De Kroatische overheid heeft in het verleden plannen gehad om de overdrachtsbelasting te verlagen van 3% naar 2%, of zelfs af te schaffen bij aankoop van een eerste woning. Tot op heden zijn deze voorstellen nog niet doorgevoerd.
De huidige 3% is nationaal vastgesteld, maar lokale gemeenten hebben géén invloed op dit tarief. Wel kunnen zij extra heffingen opleggen, zoals de jaarlijkse gemeentebelasting (komunalna naknada).
Conclusie
Als je onroerend goed koopt in Kroatië, moet je standaard 3% overdrachtsbelasting betalen over de marktwaarde van het pand, tenzij je nieuwbouw koopt van een btw-plichtige partij. De belasting wordt geheven na de registratie van de koop, en je betaalt deze binnen 15–30 dagen via een bankoverschrijving aan de Kroatische belastingdienst.
Hoewel de belasting relatief eenvoudig is, kunnen kleine fouten of onduidelijkheden leiden tot onaangename verrassingen. Een goede voorbereiding, juiste inschatting van de waarde en begeleiding door een notaris of makelaar zijn daarom onmisbaar.
Links
Informatie over het kopen en wonen in Kroatië
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!