Wanneer je als particulier of investeerder onroerend goed koopt in Polen, krijg je te maken met de overdrachtsbelasting, in het Pools de podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Deze belasting wordt geheven bij de overdracht van bestaande woningen, bouwgrond of andere onroerende zaken. Het is een eenmalige belasting die verschilt van de jaarlijkse onroerendgoedbelasting. In dit artikel lees je hoe deze belasting werkt, hoeveel je moet betalen, wanneer het niet van toepassing is, en hoe de betaling in de praktijk verloopt — ook als je buitenlander bent.
📌 Wat is overdrachtsbelasting (PCC)?
De PCC (2%) is een belasting die je betaalt bij de aankoop van onroerend goed via een koopovereenkomst die onderhands of notarieel wordt vastgelegd, vooral bij bestaande eigendommen.
De belasting is van toepassing op:
- Woningen of appartementen op de secundaire markt.
- Bouwpercelen (zonder ontwikkelaar).
- Landbouwgrond, recreatiegronden of garages.
💶 Hoeveel bedraagt de PCC?
De standaard tarief voor overdrachtsbelasting is 2% van de koopsom van het onroerend goed zoals vermeld in de koopakte.
Voorbeeld:
Koop je een huis in Krakau van €100.000, dan bedraagt de overdrachtsbelasting:
- €100.000 × 2% = €2.000
Wat als de koopprijs lager is dan de marktwaarde?
De belastingdienst kan de marktwaarde laten hertaxeren als de aangegeven waarde onrealistisch laag is. Je betaalt dan alsnog 2% van de getaxeerde waarde.
🏗 Wanneer betaal je géén overdrachtsbelasting?
Er geldt géén PCC-belasting in de volgende gevallen:
- Bij aankoop van nieuwbouw via een ontwikkelaar, omdat dit valt onder btw (VAT).
- In Polen is het btw-tarief meestal 8% (woningbouw) of 23% (commercieel vastgoed).
- In dit geval betaal je dus btw in plaats van PCC.
- Bij overdracht via erfenis of schenking binnen familie, mits aan bepaalde voorwaarden voldaan is.
- Bij aankoop via veiling door een rechtbank of openbare instantie, als anders vermeld.
📄 Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
De koper is verplicht om de PCC te betalen, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen in het contract. De betaling gebeurt meestal via de notaris, die de belasting afdraagt aan de belastingdienst (urząd skarbowy).
Let op: de notaris is verplicht om de betaling binnen 14 dagen te melden aan de belastingdienst, en de belasting tegelijk te innen van de koper.
🧾 Hoe verloopt de betaling?
| Stap | Toelichting |
|---|---|
| 1. | Koopovereenkomst wordt opgesteld en ondertekend via een Poolse notaris. |
| 2. | De koopprijs en belastingen worden in het contract opgenomen. |
| 3. | De notaris berekent 2% PCC over de aangegeven koopprijs. |
| 4. | De koper betaalt het bedrag aan de notaris of direct aan de belastingdienst. |
| 5. | De notaris dient de belastingaangifte in en draagt de PCC af. |
Soms wordt de PCC nog apart overgemaakt via bankoverschrijving. In dat geval gebruik je formulier PCC-3 en betaal je binnen 14 dagen na ondertekening van het contract.
🌍 Wat als je buitenlander bent?
Als EU-burger of andere buitenlandse koper ben je op dezelfde manier belastingplichtig als een Poolse koper:
- Je hebt géén extra lasten of verhogingen.
- Je kunt een Poolse bankrekening gebruiken of via je notaris laten betalen.
- De belastingdienst kan vragen om aanvullende informatie of vertalingen van documenten.
⚖️ Andere kosten bij aankoop
Naast de overdrachtsbelasting moet je bij aankoop van onroerend goed in Polen rekening houden met:
- Notariskosten (ca. 1% tot 2% van de koopprijs, inclusief btw).
- Kadasterkosten (inschrijving: ±200 PLN).
- Vertalingskosten van documenten indien je niet-Pools spreekt.
- Eventuele makelaarskosten (meestal 1,5–3%).
📊 Vergelijking: nieuwbouw vs bestaande bouw
| Aspect | Bestaande woning | Nieuwbouw via ontwikkelaar |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 2% (PCC) | 0% (maar wel btw) |
| Btw (VAT) | Niet van toepassing | 8% of 23% inbegrepen in prijs |
| Notariskosten | Ja | Ja |
| Aansprakelijkheid bouwer | Niet van toepassing | Ja, volgens Poolse bouwwet |
✅ Conclusie
De overdrachtsbelasting in Polen bedraagt 2% van de aankoopprijs van bestaande onroerende goederen en wordt doorgaans via de notaris betaald. Deze belasting geldt ook voor buitenlanders, en de regels zijn transparant en relatief eenvoudig. Wie een nieuwbouwwoning koopt via een ontwikkelaar, betaalt geen PCC maar btw.
Het is belangrijk om bij de voorbereiding van een aankoop goed te controleren welk belastingregime van toepassing is, zodat je niet voor verrassingen komt te staan bij de notaris.
Links
Informatie over Kopen en Wonen in Polen
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!