Een huis kopen in Costa Rica : vormen van eigendom, contracten en documenten

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Costa Rica. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :

Costa Rica blijft een populaire bestemming voor buitenlanders die een woning willen kopen, zowel voor vakantie als voor permanente bewoning. Hoewel het aankoopproces vrij toegankelijk is, zijn er verschillende eigendomsvormen en juridische aspecten waarmee je rekening moet houden. Dit artikel behandelt de belangrijkste eigendomsrechten, contracten en documenten die nodig zijn bij de aankoop van onroerend goed in Costa Rica.

Vormen van eigendomsrecht in Costa Rica

**1. Volledig eigendom (En Pleno Dominio)**

Dit is de meest gunstige eigendomsvorm, vergelijkbaar met ‘Fee Simple’ in de VS en Europa. Het geeft de eigenaar volledige zeggenschap over de woning en het perceel. Buitenlanders kunnen zonder beperkingen vastgoed kopen met deze eigendomsstructuur.

2. Eigendomsrecht op basis van concessie

Costa Rica kent strikte wetgeving voor vastgoed in de maritieme zone (Zona Marítimo-Terrestre). Dit zijn alle percelen binnen 200 meter van de vloedlijn, waarvan:

De eerste 50 meter een publieke zone is waar geen privé-eigendom mogelijk is.
De volgende 150 meter een concessiezone is, waar vastgoed alleen via een overheidstoestemming (concesión) kan worden verkregen.

Let op: Buitenlanders mogen geen meerderheidsaandeel (max. 49%) in een concessie bezitten, tenzij ze langer dan 5 jaar in Costa Rica wonen en als ingezetene geregistreerd staan.

Alle concessies worden beheerd door de gemeente en het Costa Ricaanse Instituut voor Toerisme (ICT) en moeten periodiek worden vernieuwd.

3. Vastgoed in een appartementencomplex of gated community

Eigendom in een condominium-complex of gated community valt onder de Wet op Horizontaal Eigendom (Ley de Propiedad Horizontal). Je bezit je appartement of huis volledig, maar je moet je houden aan de regels van de vereniging van eigenaren (HOA).

Vraag altijd een kopie van de reglementen op om te controleren welke beperkingen gelden, bijvoorbeeld voor verbouwingen of verhuur.

4. Onroerend goed zonder officieel eigendomsrecht

Sommige percelen in landelijke gebieden zijn al generaties lang in familiebezit, maar zijn nooit officieel geregistreerd bij het Nationale Register (Registro Nacional). Koop nooit onroerend goed zonder geldige eigendomsregistratie, omdat je dan juridisch gezien geen eigenaar bent.

Contracten en documenten voor aankoop

1. Basisdocumenten voor de koper

Om een woning te kopen, heb je de volgende documenten nodig:

Paspoort of Cédula de Identidad (voor ingezetenen).
Bewijs van adres (gas-/elektriciteitsrekening of eigendomsbewijs in thuisland).
Huwelijkse toestemming (indien gehuwd, moet de partner akkoord geven).
Bankdocumenten (bij financiering via een hypotheek in Costa Rica of buitenland).

2. Eigendomsdocumenten van het onroerend goed

Bij de aankoop zijn de volgende documenten essentieel:

Folio Real (eigendomsnummer)

Een uniek nummer dat aan elk eigendom is toegewezen en wordt gebruikt om informatie op te vragen bij het Nationale Register (Registro Nacional). Hier kun je controleren of er openstaande schulden, pandrechten of claims op het eigendom rusten.

Escritura de Traspaso (akte van levering)

De eigendomsakte, opgesteld door een advocaat en notarieel vastgelegd. Dit document bevat alle details over de transactie en de rechten en plichten van koper en verkoper.

Plano Catastrado (kadasterplan)

Een officiële kaart van het perceel, die nodig is voor de eigendomsoverdracht en hypotheekaanvragen. Bij opsplitsing van percelen moet dit plan worden goedgekeurd door de gemeente.

Belasting- en juridische verklaringen

Impuesto Territorial (grondbelasting): Bewijs van betaling door de verkoper.
Verklaring van de gemeente: Bewijs dat alle lokale belastingen zijn voldaan.
Bewijs van hypotheekvrijgave (indien van toepassing).

3. Het registratieproces

Na ondertekening van de akte zorgt de advocaat voor registratie bij het Nationale Register. Dit proces duurt doorgaans 40-60 dagen en is pas voltooid als alle belastingen en registratiekosten zijn betaald.

Let op: Costa Rica hanteert het principe “Prior tempore potior iure” (wie het eerst registreert, heeft het sterkste recht). Zorg ervoor dat jouw eigendom direct wordt geregistreerd om te voorkomen dat derden juridische claims kunnen leggen.

Kopen als individu of via een bedrijf?

Je kunt onroerend goed kopen als individu of via een vennootschap (Sociedad Anónima – S.A. of Sociedad Limitada – S.R.L.). Beide opties hebben voor- en nadelen:

Direct op eigen naam kopen

✅ Minder administratie en eenvoudig proces.
✅ Geen verplichte boekhouding.
❌ Hogere overdrachtsbelastingen bij verkoop.

Kopen via een bedrijf

✅ Mogelijkheid om onroerend goed belastingvrij over te dragen door de aandelen van het bedrijf te verkopen in plaats van de woning zelf.
✅ Extra privacy: de woning staat geregistreerd op naam van het bedrijf.
❌ Boekhoudkundige verplichtingen.
❌ Risico op verborgen schulden als je een bestaand bedrijf overneemt.

Tip: Laat altijd een accountant en advocaat een bestaand bedrijf doorlichten voordat je het gebruikt voor vastgoedtransacties.

Belastingen en kosten bij aankoop

Bij de aankoop van onroerend goed moet je rekening houden met de volgende kosten:

Kostenpost	Bedrag
Overdrachtsbelasting	1.5% van de aankoopprijs
Notariskosten	1-1.5% van de aankoopprijs
Registratiekosten	0.8-1% van de aankoopprijs
Advocatenkosten	1-2% van de aankoopprijs
Gemeentelijke belastingen	Variabel per regio

Jaarlijkse lasten

Grondbelasting (Impuesto Territorial): 0.25% van de geregistreerde waarde.
Vennootschapsbelasting (indien gekocht via een bedrijf): ± $120-400 per jaar.
Verplichte verzekeringen: Opstal- en brandverzekering zijn vaak verplicht bij hypotheken.

Let op: In Costa Rica ontvang je geen automatische belastingaanslag. Je moet zelf actie ondernemen om te betalen, anders riskeer je boetes of gedwongen verkoop.

Conclusie

Een huis kopen in Costa Rica is goed mogelijk voor buitenlanders, maar vereist een zorgvuldige aanpak. Controleer altijd de eigendomsdocumenten, wees voorzichtig met concessiegrond en overweeg of kopen via een bedrijf voor jou voordelig is.

Door samen te werken met een betrouwbare advocaat en notaris, voorkom je juridische problemen en zorg je ervoor dat jouw investering goed beschermd is.

💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!