Het kopen van een huis in Roemenië kan een interessante investering zijn, vooral vanwege de relatief lage vastgoedprijzen en de uitgestrekte keuzemogelijkheden. Veel kopers overwegen om rechtstreeks van een eigenaar te kopen, zonder tussenkomst van een makelaar, om zo kosten te besparen. Maar is dit een slimme keuze of brengt het onnodige risico’s met zich mee?
In dit artikel bekijken we:
✅ De voordelen en nadelen van kopen zonder makelaar
✅ Welke juridische stappen je moet volgen
✅ Veelvoorkomende valkuilen en hoe je die kunt voorkomen
✅ Alternatieve manieren om een huis veilig te kopen
🔍 1. Kan je een huis kopen zonder makelaar in Roemenië?
Ja, dat kan! In Roemenië is het niet verplicht om een makelaar in te schakelen bij de aankoop van een huis. Veel verkopers adverteren hun woning rechtstreeks op online platforms of via lokale advertenties.
📌 Waar vind je huizen zonder makelaar?
- Online platforms: OLX.ro, Publi24.ro, Imobiliare.ro
- Facebook-groepen voor vastgoed in Roemenië
- Lokale kranten en advertenties in dorpen en steden
- Mond-tot-mondreclame (vooral op het platteland)
👉 Conclusie: Het is absoluut mogelijk om zelf een huis te kopen, maar je moet extra voorzichtig zijn en het proces goed begrijpen.
✅ 2. Voordelen van kopen zonder makelaar
Veel kopers overwegen deze route omdat het geld bespaart en minder stappen lijkt te vereisen.
💰 1. Lagere kosten
Makelaars in Roemenië rekenen doorgaans 1% – 3% commissie voor de koper én de verkoper.
| Koopprijs woning | Makelaarscommissie (2% – 3%) |
|---|---|
| €50.000 | €1.000 – €1.500 |
| €100.000 | €2.000 – €3.000 |
| €200.000 | €4.000 – €6.000 |
✅ Door direct van een eigenaar te kopen, bespaar je deze kosten.
⏳ 2. Sneller onderhandelingsproces
- Je praat rechtstreeks met de verkoper, zonder dat een makelaar ertussen zit.
- Er is minder vertraging bij prijsafspraken en contracten.
🔎 3. Directe toegang tot meer huizen
- Niet alle verkopers willen met makelaars werken.
- Op het platteland is veel aanbod zonder tussenpersonen.
❌ 3. Nadelen en risico’s van kopen zonder makelaar
Hoewel het aantrekkelijk klinkt, brengt het veel risico’s met zich mee.
📜 1. Juridische en administratieve risico’s
Zonder makelaar moet je zelf controleren of het huis en de grond legaal zijn. Veelvoorkomende problemen zijn:
❌ Onduidelijke eigendomsrechten – Sommige huizen zijn nooit correct geregistreerd in het kadaster.
❌ Erfgenamenconflicten – Mogelijk heeft een familielid nog rechten op het huis.
❌ Verborgen schulden of belastingen – Sommige woningen hebben openstaande gemeentelijke belastingen.
📌 Oplossing: Altijd een notaris en juridisch adviseur inschakelen om de eigendomspapieren te controleren!
🔍 2. Kwaliteit en bouwkundige problemen
Zonder een makelaar krijg je geen professionele beoordeling van de staat van het huis. Veel oudere woningen in Roemenië hebben problemen zoals:
⚠️ Slechte fundering of scheuren in muren.
⚠️ Geen officiële bouwvergunning voor uitbreidingen.
⚠️ Verouderde elektrische bedrading of loodgieterswerk.
⚠️ Vocht- en schimmelproblemen.
📌 Oplossing: Huur een technische inspecteur (Expert Tehnic of Inginer Constructor) in om een rapport op te stellen over de bouwkwaliteit.
💸 3. Je betaalt mogelijk te veel
In Roemenië wordt de vraagprijs vaak gebaseerd op emotie in plaats van een echte taxatie. Zonder een makelaar loop je het risico te veel te betalen.
📌 Oplossing:
✔️ Vergelijk prijzen met andere woningen op OLX.ro en Imobiliare.ro.
✔️ Vraag een onafhankelijke taxateur om een marktwaarderapport.
⚖️ 4. Stappenplan: Hoe koop je veilig een huis zonder makelaar?
📝 Stap 1: Controleer de eigendomsdocumenten
✅ Vraag het kadastercertificaat (Carte Funciară – CF) op.
✅ Controleer of het huis legaal geregistreerd is.
✅ Vraag een belastingcertificaat op bij de gemeente om te zien of er openstaande belastingen zijn.
🏗️ Stap 2: Laat een bouwkundige inspectie uitvoeren
✅ Huur een technische inspecteur (Expert Tehnic) in.
✅ Controleer op vocht, scheuren en illegale aanbouw.
🏦 Stap 3: Financiering en prijsonderhandeling
✅ Betaal niet zomaar contant zonder bewijsstukken.
✅ Zorg dat je een notariële overeenkomst hebt voordat je een aanbetaling doet.
✍️ Stap 4: Notariële koopovereenkomst
✅ In Roemenië moet elke verkoop via een notaris (Notar Public) verlopen.
✅ De notaris maakt een officieel verkoopcontract (Contract de Vânzare-Cumpărare).
✅ Je betaalt registratiekosten en notariskosten (0,5% – 1,5% van de koopprijs).
🏠 Stap 5: Registratie bij het kadaster
✅ Na de koop moet het huis worden overgeschreven in jouw naam via het kadaster (ANCPI).
✅ Dit proces duurt 1 tot 4 weken.
💡 5. Alternatieven: Veilig kopen zonder makelaar
Wil je niet met een makelaar werken, maar wel risico’s vermijden? Hier zijn enkele alternatieven:
🔹 Werk met een vastgoedadvocaat – Een jurist kan de eigendomsdocumenten controleren en onderhandelen namens jou.
🔹 Gebruik een onafhankelijke taxateur – Zo voorkom je dat je te veel betaalt.
🔹 Koop via een openbare veiling – Soms kun je huizen onder de marktprijs kopen bij gemeentelijke veilingen.
🎯 Conclusie: Is het slim om een huis in Roemenië te kopen zonder makelaar?
✅ Geschikt voor:
✔️ Ervaren kopers die de Roemeense vastgoedmarkt begrijpen.
✔️ Mensen die een lokale advocaat en notaris inschakelen voor juridische zekerheid.
✔️ Aankopen in dorpen waar weinig makelaars actief zijn.
❌ Niet geschikt voor:
⛔ Buitenlanders zonder kennis van Roemeense vastgoedwetten.
⛔ Kopers die geen extra kosten willen voor juridische controle.
⛔ Mensen die geen tijd of ervaring hebben met onderhandelingen en papierwerk.
👉 Conclusie: Je kunt veilig een huis kopen zonder makelaar, maar alleen als je de juiste stappen volgt en professionele hulp inschakelt voor juridische en technische controles. Wil je zonder risico kopen? Werk dan samen met een notaris, advocaat en inspecteur! 🏡🔑
Links
🏡 Informatie over Kopen en Wonen in Roemenië
De Rol van de Technische Inspecteur bij de Aankoop van een Woning in Roemenië