Je hebt jarenlang genoten van je vakantiewoning in Monschau, of misschien heb je ooit een karakteristiek vakwerkhuis gekocht in Goslar, maar nu is het tijd voor een nieuwe fase. Misschien wil je je kapitaal vrijmaken, is het huis te ver van je huidige leven verwijderd geraakt of is het gewoonweg tijd om afscheid te nemen. Maar hoe regel je als Nederlander de verkoop van een woning in Duitsland, als je er niet meer in de buurt woont?
In dit artikel nemen we je stap voor stap mee door het verkoopproces — volledig op afstand. Geen stress, geen eindeloze ritten naar Duitsland, maar wél een succesvolle overdracht.
1. Kies een lokale makelaar met ervaring in grensoverschrijdende verkoop
Een Duitse Immobilienmakler is vaak onmisbaar. Niet alleen voor de taxatie en promotie van de woning, maar ook als jouw ‘ogen en oren ter plaatse’. Let bij de keuze op:
- Kennis van de lokale markt (bijvoorbeeld in Aken of Bad Bentheim)
- Ervaring met buitenlandse verkopers
- Goede communicatie in het Nederlands of Engels
Vraag of ze een digitaal verkoopdossier kunnen opzetten, zodat je op afstand mee kunt kijken.
2. Regel een Vollmacht bij de notaris
Omdat je in Duitsland verplicht bent om de koopakte notarieel te ondertekenen, moet je bij verkoop een volmacht regelen als je niet zelf aanwezig kunt zijn. Deze volmacht — de zogeheten Vollmacht zur Grundstücksveräußerung — laat je opstellen door de Duitse notaris die de overdracht verzorgt.
Je kunt deze laten ondertekenen bij:
- Een notaris in Nederland (met apostille via de rechtbank)
- Een Duits consulaat in Nederland
- Eventueel: online videobevestiging bij sommige notarissen, al is dit nog niet overal geaccepteerd
Let op: deze volmacht moet specifiek zijn en kan niet zomaar algemeen zijn zoals in Nederland vaak voorkomt.
3. Verzamel alle noodzakelijke documenten
De makelaar en notaris hebben een aantal documenten nodig voordat de woning verkocht kan worden:
- Grundbuchauszug (kadastrale registratie)
- Flurkarte of Liegenschaftskarte (perceeltekening)
- Energieausweis (verplicht energiecertificaat)
- Plattegronden, bouwtekeningen, bewijs van eigendom (notariële akte)
Deze documenten kun je vaak via e-mail of post aanleveren. Je kunt de makelaar ook machtigen om bepaalde documenten namens jou op te vragen bij de gemeente of het Grundbuchamt.
4. Inplannen van bezichtigingen: laat je makelaar het werk doen
Bij verkoop op afstand moet je volledig kunnen vertrouwen op de makelaar. Spreek af hoe de woning wordt gepresenteerd:
- Professionele foto’s en eventueel een video-rondleiding
- Bezichtigingen alleen op afspraak
- Rapportage na elke bezichtiging
Sommige makelaars bieden ook 3D-visualisaties of virtuele rondleidingen aan.
5. Prijsstrategie en onderhandeling
Je makelaar zal je adviseren over een vraagprijs, gebaseerd op lokale verkoopdata. In dunbevolkte regio’s zoals de Eifel of Harz zijn de marges vaak bescheiden. In gebieden dichter bij de grens of bij steden zoals Keulen kan de vraag groter zijn.
Laat de onderhandelingen over aan je makelaar, maar geef duidelijke richtlijnen. Jij hebt het laatste woord, ook op afstand.
6. Ondertekening van het koopcontract
Zodra een koper is gevonden, maakt de notaris een ontwerpkoopakte (Kaufvertragsentwurf). Deze krijg je per post of e-mail toegestuurd. Je kunt dit rustig (laten) nalezen en eventuele vragen stellen.
Als je een Vollmacht hebt geregeld, hoef je niet fysiek aanwezig te zijn bij de ondertekening. De notaris handelt de zaak dan volledig af namens jou.
7. Oplevering en sleuteloverdracht
In Duitsland vindt de sleuteloverdracht doorgaans pas plaats ná de betaling van de koopsom. De makelaar of een lokale vertegenwoordiger (bijvoorbeeld een buur of kennis) kan namens jou de sleutel overdragen en samen met de koper een opleveringsdocument tekenen.
Hierin staan zaken als:
- Meterstanden van water, gas, elektra
- Inventaris (indien inbegrepen)
- Eventuele schade of afwijkingen
Zorg dat dit goed wordt vastgelegd om latere discussies te voorkomen.
8. Fiscale afhandeling
Vergeet niet te controleren of je belasting moet betalen over de winst (zie ook ons artikel over de Spekulationssteuer). Deze belasting geldt in Duitsland onder bepaalde voorwaarden. Meld de verkoop ook in je Nederlandse aangifte, al wordt dubbele belasting doorgaans voorkomen via het belastingverdrag.
Tot slot
Een huis verkopen in Duitsland terwijl je zelf in Nederland woont is goed te doen — mits je de juiste mensen inschakelt en je goed laat informeren. Met een betrouwbare makelaar, een scherpe notaris en duidelijke communicatie kun je het hele proces succesvol afronden zonder dat je ook maar één voet over de grens hoeft te zetten.
En dat is misschien wel de ultieme luxe van wonen en investeren in Europa anno nu.
Let op: dit artikel geeft een algemene indruk en is geen vervanging voor juridisch of fiscaal advies. Laat je bij twijfel bijstaan door een makelaar, notaris of belastingadviseur met ervaring in Duits-Nederlandse vastgoedtransacties.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!