Een Pools huis gefinancierd met buitenlandse middelen — is dat slim of juist riskant?
Je hebt je zinnen gezet op een sfeervol huis in de Mazuren, een investeringsappartement in Warschau of een chalet in het winterse Zakopane. Maar voor je de sleutels krijgt, is er nog één fundamentele keuze te maken: financier je je woning in euro’s of in Poolse złoty (PLN)?
Voor buitenlanders die in Polen onroerend goed kopen, is deze vraag relevanter dan ooit. Want hoewel de Poolse vastgoedmarkt aantrekkelijk is, brengt de keuze van de valuta waarin je leent serieuze financiële risico’s met zich mee — vooral op de lange termijn.
In dit artikel leggen we helder uit wat het verschil is tussen een hypotheek in euro en een hypotheek in złoty, welke risico’s er aan beide opties kleven, en hoe je als koper een weloverwogen beslissing maakt.
💱 Wat is het verschil tussen lenen in euro of złoty?
1. Hypotheek in złoty (PLN):
Je leent van een Poolse bank in de nationale valuta. Dat betekent:
- Je maandlasten zijn in złoty
- Rente is gebaseerd op Poolse marktrente (WIRON + marge)
- Je moet eventueel je euro-inkomen omwisselen naar złoty
2. Hypotheek in euro (EUR):
Je leent in euro’s — bij een buitenlandse of (soms) Poolse bank. Dat betekent:
- Je maandlasten zijn in euro
- Je rente is gebaseerd op Europese rente (EURIBOR + marge)
- Het onroerend goed staat in een andere munteenheid dan je lening
💡 Let op: niet alle Poolse banken bieden eurohypotheken aan. Deze mogelijkheid bestaat vooral via internationale banken zoals Santander, BNP Paribas of ING — en is zelden beschikbaar voor standaard particuliere kopers.
📉 De grote schaduw boven eurohypotheken: wisselkoersrisico
Het grootste risico bij een eurohypotheek is dat je leent in een andere valuta dan waarin het onderpand (de woning) wordt gewaardeerd. Je bent dan blootgesteld aan wisselkoersfluctuaties tussen de euro en de złoty.
Voorbeeld:
Stel, je sluit een hypotheek van €100.000 af om een woning te kopen die 450.000 PLN kost. Bij een koers van 1 EUR = 4,5 PLN klopt dit. Maar als de złoty plots daalt naar 5,0 PLN, wordt je woning in euro’s nog maar €90.000 waard — terwijl je schuld nog steeds €100.000 bedraagt.
Dit fenomeen heet valutamismatch. Het leidde in het verleden tot grote problemen, met name bij leningen in Zwitserse franken. Tienduizenden Polen die in de jaren 2000 in CHF leenden, zagen hun maandlasten exploderen toen de koers in 2015 instortte. Sindsdien zijn Poolse autoriteiten huiverig voor hypotheken in buitenlandse valuta.
📈 En wat als je leent in złoty?
Lenen in złoty voorkomt valutarisico — maar kent andere uitdagingen:
1. Hogere rente
Poolse rentes zijn historisch gezien hoger dan in de eurozone. In 2025 ligt de standaard hypotheekrente in złoty tussen de 6% en 8%, tegenover 3–5% in euro’s.
2. Variabele rente
Het merendeel van de hypotheken in Polen heeft een variabele rente (WIRON-index). Deze kan mee stijgen met de inflatie of monetair beleid, waardoor je maandlasten schommelen.
3. Valutaconversie bij inkomens in euro
Als je inkomen in euro’s is, moet je dit maandelijks omzetten naar złoty — tegen wisselkoersen en soms kosten.
💡 Voor inkomens in złoty is een złoty-hypotheek doorgaans de veiligste keuze.
🔄 Hoe beïnvloeden koersschommelingen je maandlast?
Een voorbeeld bij een woning van 500.000 PLN, gefinancierd met een eurohypotheek van €110.000:
| Koers EUR/PLN | Schuld in PLN | Koersverlies ten opzichte van start |
|---|---|---|
| 4,50 | 495.000 | 0% (startkoers) |
| 4,30 | 473.000 | +4,4% voordeel |
| 5,00 | 550.000 | –11,1% verlies |
| 5,20 | 572.000 | –15,5% verlies |
Gevolg: bij een forse devaluatie van de złoty worden je maandlasten (in złoty omgerekend) zwaarder — of je moet meer bijleggen bij verkoop.
⚖️ Wanneer kies je voor welke hypotheek?
| Situatie | Hypotheek in złoty | Hypotheek in euro |
|---|---|---|
| Je woont en werkt in Polen | ✅ | ❌ (risico’s te groot) |
| Je hebt een Pools inkomen | ✅ | ❌ |
| Je inkomen is in euro’s | ⚠️ (wisselkoers) | ✅ (voor stabiliteit) |
| Je koopt als belegging | ✅ | ⚠️ (valutarisico bij huur in złoty) |
| Je wil geen koersrisico | ✅ | ❌ |
| Je verwacht złoty-versterking | ❌ | ✅ (meer koopkracht) |
💡 Overweeg ook een deskundig advies van een financieel planner of hypotheekadviseur gespecialiseerd in cross-border financiering.
🏛 Wat zeggen de Poolse autoriteiten?
Sinds 2017 zijn banken in Polen verplicht strenge criteria te hanteren voor hypotheken in vreemde valuta. Alleen kopers die hun inkomen in diezelfde vreemde valuta ontvangen, komen in aanmerking voor zo’n lening. Dit beleid is bedoeld om nieuwe “frankcrises” te voorkomen en consumenten te beschermen.
✅ Conclusie: euro of złoty? Jij bepaalt — maar ken het speelveld
Of je nu kiest voor een hypotheek in euro of złoty: de beslissing moet goed doordacht zijn. Want hoewel een eurohypotheek aantrekkelijk kan lijken door een lagere rente en minder conversiekosten, brengt deze een reëel wisselkoersrisico met zich mee. Een złoty-hypotheek voelt misschien duurder, maar is juridisch veiliger en eenvoudiger te beheren — zeker voor wie zich langdurig in Polen vestigt.
Woon je in Polen of ontvang je inkomen in złoty? Dan is een złoty-hypotheek vrijwel altijd de verstandigste keuze. Koop je als expat, belegger of vakantiewoningbezitter met euro-inkomsten? Dan kan een eurohypotheek interessant zijn — mits je het risico kunt dragen.
Links
Informatie over Kopen en Wonen in Polen
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!