Illegaal gebouwde woningen kom je in Nederland eigenlijk niet tegen. Je leest in de pers af en toe wel eens berichten dat iemand een dakkapel moet verwijderen of een aanbouw. En het permanent wonen in een vakantiehuisje waar dat niet is toegestaan komt ook voor. In Nederland is alles strak georganiseerd en er vindt ook controle plaats door de gemeente of het Kadaster.
In Zuid-Europa ligt dat anders. Daar komen illegaal gebouwde woningen veel vaker voor. Er waren natuurlijk wel regels, maar deze werden minder stringent nageleefd. Controles werden ook minder vaak uitgevoerd, of ze werden ‘flexibel’ geïnterpreteerd. Dat heeft ertoe geleid dat er in Italië honderdduizenden illegaal gebouwde of verbouwde woningen zijn. Als Nederlander moet je absoluut voorkomen dat je een huis koopt dat niet legaal is. Anders ben je een hoop geld kwijt en kan je droom snel omslaan in een nachtmerrie.
Laten we eens kijken naar hoe groot dit probleem is in Italië, hoe het legalisatieproces werkt en hoe je als koper kunt voorkomen dat je in de val trapt.
Hoeveel illegale bouwprojecten zijn er in Italië?
Het is moeilijk exact te zeggen hoeveel illegale woningen er in Italië zijn, maar schattingen lopen in de honderdduizenden. Dit probleem is niet nieuw: sinds de jaren zestig is er in Italië op grote schaal zonder vergunning gebouwd.
Er zijn meerdere oorzaken voor de grote hoeveelheid illegale woningen in Italië:
- Gebrek aan handhaving: In het verleden waren gemeenten vaak nalatig in het controleren van bouwprojecten.
- Bureaucratie en lange wachttijden: Veel mensen kozen ervoor om zonder vergunning te bouwen, omdat het aanvragen ervan jaren kon duren.
- Illegale uitbreidingen: Vaak begonnen mensen met een klein huis en breidden ze dat in de loop der jaren stapsgewijs uit zonder vergunning.
- Politieke gratie: De Italiaanse overheid heeft in het verleden meerdere keren amnestie verleend voor illegale bouwsels, wat mensen aanmoedigde om zonder vergunning te bouwen.
Hoe werkt het legalisatieproces (condono edilizio)?
De Italiaanse overheid heeft door de jaren heen verschillende condoni edilizi (amnestiewetten voor illegale bouw) afgekondigd. Dit betekent dat mensen hun illegale woning konden laten legaliseren door een boete te betalen en alsnog een vergunning aan te vragen.
De belangrijkste condoni edilizi vonden plaats in:
- 1985 (eerste grote amnestieregeling)
- 1994 (tweede amnestie, waarbij veel nieuwe illegale huizen werden gelegaliseerd)
- 2003 (derde en laatste grote condono edilizio, waar veel eigenaars gebruik van hebben gemaakt)
Sindsdien zijn er geen nieuwe landelijke amnestieregelingen meer geweest, al zijn er op lokaal niveau soms mogelijkheden om bepaalde overtredingen recht te zetten. Echter, niet alle illegale woningen komen in aanmerking voor legalisatie. Als een huis bijvoorbeeld is gebouwd in een beschermd natuurgebied of op land met een agrarische bestemming, dan is legalisatie vrijwel onmogelijk.
Welke risico’s loop je als koper?
Als je een illegale woning koopt in Italië, kunnen de gevolgen groot zijn:
- Sloopbevel: De Italiaanse overheid kan je verplichten om de woning af te breken. Dit gebeurt niet vaak, maar het risico bestaat.
- Geen aansluiting op nutsvoorzieningen: Een illegaal huis kan problemen hebben met water-, elektriciteits- en rioolaansluitingen.
- Geen hypotheek mogelijk: Banken verstrekken geen hypotheek op een huis zonder geldige vergunningen.
- Problemen bij verkoop: Als je later de woning wilt verkopen, kan dit heel moeilijk zijn als de status niet legaal is.
Hoe kun je voorkomen dat je een illegale woning koopt?
Gelukkig kun je veel ellende voorkomen door vooraf goed onderzoek te doen:
- Huur een onafhankelijke advocaat in – Een advocaat kan nagaan of de woning legaal is en of alle papieren in orde zijn.
- Controleer het kadaster (Catasto) en het Hypotheekregister (Conservatoria dei Registri Immobiliari) – Dit geeft informatie over de officiële status van de woning.
- Vraag bij de gemeente (Comune) naar de bouwvergunningen – Controleer of de woning legaal is gebouwd en of alle uitbreidingen correct geregistreerd zijn.
- Vermijd koop op goed vertrouwen – Sommige verkopers beweren dat ‘alles wel geregeld kan worden’. Trap hier niet in.
- Wees alert op woningen in beschermde gebieden – Controleer of de woning zich niet in een natuurgebied of agrarische zone bevindt.
Conclusie
Waar je in Nederland zelden illegale woningen tegenkomt, is dit in Italië een reëel risico. Door de geschiedenis van lakse handhaving en verschillende condoni edilizi zijn er veel woningen zonder geldige vergunningen. Dit kan grote problemen veroorzaken voor kopers.
Wil je een huis in Italië kopen? Laat dan altijd een specialist controleren of alles in orde is. Doe je dit niet, dan loop je het risico om duizenden euro’s kwijt te zijn aan een huis dat uiteindelijk niet legaal is.
Wil je meer weten over het kopen van een huis in Italië? Lees dan ook ons artikel over hoe je de bouwvergunningen van een woning controleert.