Als je in Nederland een huis koopt, verkoopt of een hypotheek afsluit, wordt dit automatisch vastgelegd in het Kadaster. Dat het eigenaarschap bij het Kadaster wordt geregistreerd wist ik al, maar ik had mij nooit gerealiseerd dat ook de hypotheek hier wordt vastgelegd. Pas toen ik mij ging verdiepen in het kopen van een woning in Italië, ontdekte ik dat dit in Italië anders is geregeld.
In Nederland hoef je je als koper nauwelijks zorgen te maken over de juridische status van een woning. De notaris regelt alles: van de eigendomsoverdracht tot de controle of er nog schulden of hypotheken op de woning rusten. Daar betaal je hem natuurlijk goed voor, maar het geeft je als koper wél zekerheid.
In Italië ligt die verantwoordelijkheid grotendeels bij de koper zelf. Het is niet zo dat een Italiaanse notaris geen rol speelt bij de overdracht, maar de juridische controles worden niet standaard uitgevoerd zoals in Nederland. Dit betekent dat je als koper zélf moet nagaan of de woning schuldenvrij is en of alle eigendomspapieren in orde zijn. Het loont daarom om je te verdiepen in het Italiaanse kadaster en hypotheekregister.
Wat is het verschil tussen het Catasto en de Conservatoria dei Registri Immobiliari?
Waar we in Nederland één centraal Kadaster hebben waarin zowel eigendom als hypotheekrechten worden geregistreerd, werkt men in Italië met twee afzonderlijke registers:
- Catasto (Kadaster)
- Dit is vergelijkbaar met het Nederlandse Kadaster en bevat kadastrale gegevens over de woning: perceelgrootte, ligging en geregistreerde eigenaar.
- Het Catasto wordt beheerd door de Agenzia delle Entrate en is vooral bedoeld voor belastingdoeleinden.
- Een probleem is dat de informatie in het Catasto soms verouderd of onjuist is, omdat wijzigingen niet altijd goed worden doorgevoerd.
- Conservatoria dei Registri Immobiliari (Hypotheekregister)
- Dit register houdt juridische informatie bij, zoals eigendomsoverdrachten, hypotheken, beslagleggingen en erfdienstbaarheden.
- Het geeft aan of een woning nog een lopende hypotheek of juridische claims heeft.
- De gegevens in de Conservatoria zijn betrouwbaarder dan die in het Catasto, maar je moet ze wel zelf laten controleren.
Hoe controleer je of een woning schuldenvrij is?
Als koper is het cruciaal om te weten of de woning die je koopt vrij is van hypotheken, beslagleggingen of andere juridische claims. In Nederland wordt dit automatisch door de notaris gecontroleerd, maar in Italië moet je dit als koper zelf regelen. Dit doe je als volgt:
- Vraag een ‘Visura Ipotecaria’ op bij de Conservatoria
- Dit document toont of er hypotheken of beslagleggingen op de woning rusten.
- Je kunt dit laten doen door een advocaat (avvocato) of een geometra.
- Vergelijk de gegevens van de Conservatoria met die van het Catasto
- Het komt voor dat een woning in het Catasto op naam van een oude eigenaar staat.
- Als er verschillen zijn tussen deze twee registers, is het zaak om dit eerst recht te zetten voordat je de koop afrondt.
- Controleer of er openstaande belastingen zijn
- De Italiaanse overheid kan een beslag leggen op onroerend goed als er achterstallige belastingbetalingen zijn.
- Een advocaat kan controleren of de verkoper aan alle fiscale verplichtingen heeft voldaan.
Hoe worden kadastrale fouten gecorrigeerd?
Het Italiaanse kadaster zit niet altijd waterdicht in elkaar. In Nederland zijn de perceel- en eigendomsregistraties goed op orde, maar in Italië kunnen er fouten of onvolledigheden in de kadastrale gegevens staan. Dit kan grote gevolgen hebben:
- Je koopt bijvoorbeeld een huis, maar later blijkt dat een deel van het perceel op naam van een ander staat.
- Een aanbouw of uitbreiding is niet geregistreerd, waardoor het officieel niet als rechtmatig eigendom wordt gezien.
Om deze fouten te corrigeren:
- Vraag een ‘Voltura Catastale’ aan bij het Catasto
- Dit is een procedure om de kadastrale gegevens aan te passen aan de werkelijke situatie.
- Laat een geometra een ‘Sanatoria’ aanvragen
- Als een woning niet correct geregistreerd is, kan een geometra helpen om dit via een legalisatieprocedure recht te zetten.
- Controleer of er een ‘Condono Edilizio’ nodig is
- Als de woning illegaal is uitgebreid zonder bouwvergunning, moet je nagaan of het mogelijk is om de situatie te legaliseren.
Conclusie
Bij de aankoop van een woning in Italië moet je actiever betrokken zijn bij de juridische controles dan in Nederland. De notaris regelt in Italië wel de eigendomsoverdracht, maar de juridische en financiële checks zijn de verantwoordelijkheid van de koper. Dit betekent dat je:
- Het Catasto en de Conservatoria moet controleren op eigendomsrechten en hypotheken.
- Een advocaat of geometra moet inschakelen om na te gaan of er kadastrale fouten zijn.
- Zeker moet weten dat er geen schulden of juridische claims op de woning rusten.
Wil je veilig een huis kopen in Italië? Dan is een zorgvuldige controle op het kadaster en hypotheekregister geen overbodige luxe!