🏡 De Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) bij de aankoop van een woning in Spanje
Wanneer u als Nederlander een bestaande woning in Spanje koopt, krijgt u te maken met de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), oftewel de overdrachtsbelasting. Dit is een van de belangrijkste belastingen bij de aankoop van onroerend goed in Spanje en kan een aanzienlijk bedrag vormen bovenop de aankoopprijs.
In dit artikel leggen we in detail uit wat de ITP is, hoe hoog deze belasting is, wie deze moet betalen en hoe u mogelijk kunt besparen op deze kosten.
💡 Wat is de ITP belasting?
De Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) is de overdrachtsbelasting die wordt geheven op de aankoop van een bestaande woning in Spanje. Dit in tegenstelling tot nieuwbouw, waar in plaats van ITP de IVA (btw) en AJD (zegelrecht) van toepassing zijn.
Belangrijke kenmerken van de ITP:
✅ Van toepassing op tweedehands woningen (viviendas de segunda mano).
✅ Wordt betaald door de koper.
✅ Het tarief verschilt per regio (comunidad autónoma) en ligt meestal tussen de 6% en 10% van de aankoopprijs.
✅ De betaling moet binnen 30 dagen na ondertekening van de koopakte bij de notaris worden voldaan.
📍 Hoeveel bedraagt de ITP per regio?
De hoogte van de ITP wordt vastgesteld door de autonome regio’s in Spanje. Hieronder een overzicht van de tarieven in enkele populaire regio’s voor Nederlandse kopers:
| Regio | ITP Tarief (%) |
|---|---|
| Andalusië | 7% (tot €1.000.000) |
| Catalonië | 10% |
| Valencia | 10% |
| Balearen | 8% – 11% (afhankelijk van de aankoopprijs) |
| Madrid | 6% |
| Murcia | 8% |
| Galicië | 10% |
| Castilië en León | 8% |
| Baskenland | 4% |
🔹 In Andalusië geldt sinds 2021 een verlaagd tarief van 7% voor alle prijsklassen tot €1.000.000.
🔹 In de Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca) stijgt de ITP progressief:
- 8% tot €400.000
- 9% tot €600.000
- 10% tot €1.000.000
- 11% boven €1.000.000
De ITP is dus afhankelijk van de regio en het aankoopbedrag. Het loont om dit vooraf goed te onderzoeken!
📑 Hoe en wanneer moet u de ITP betalen?
De ITP moet binnen 30 dagen na het ondertekenen van de koopakte (escritura pública) bij de notaris worden betaald. De betaling gebeurt via de belastingdienst van de regio waar de woning zich bevindt.
🔹 Stappenplan voor betaling van de ITP
1️⃣ Download en vul het juiste belastingformulier in
- Dit is meestal het formulier Modelo 600, te verkrijgen via de belastingdienst (Hacienda) van de autonome regio.
2️⃣ Bereken het verschuldigde bedrag
- Dit is meestal het overeengekomen aankoopbedrag × ITP-percentage van de regio.
3️⃣ Betaal de belasting
- Dit kan meestal via de bank of bij de belastingdienst zelf.
4️⃣ Lever het bewijs van betaling in bij het eigendomsregister
- Zonder bewijs van betaling kan de woning niet op uw naam worden geregistreerd.
❗ ITP en de waarde die de belastingdienst hanteert (referentiewaarde)
Sinds 2022 gebruikt de Spaanse belastingdienst een referentiewaarde (valor de referencia) om de ITP te berekenen. Dit betekent dat u mogelijk ITP moet betalen over een hoger bedrag dan de werkelijke aankoopprijs.
🔎 Wat betekent dit in de praktijk?
- Als de referentiewaarde van de woning hoger is dan de koopprijs, dan betaalt u ITP over de referentiewaarde.
- Is de referentiewaarde lager dan de koopprijs? Dan geldt de aankoopprijs als basis.
🔹 Hoe controleert u de referentiewaarde?
De referentiewaarde is te vinden via de website van het Spaanse Kadaster (Catastro):
👉 sedecatastro.gob.es
💡 Belangrijk: Als u het niet eens bent met de referentiewaarde en de belastingdienst een te hoog bedrag oplegt, kunt u bezwaar maken met een onafhankelijke taxatie.
🏦 Hoe kunt u besparen op de ITP?
Hoewel de ITP een vast percentage is, zijn er een paar manieren om te besparen:
✅ Onderhandelen over de aankoopprijs
- Omdat de ITP berekend wordt over de koopprijs of referentiewaarde, kan een lagere aankoopprijs de belasting verlagen.
✅ Controleer of u in aanmerking komt voor een verlaagd tarief
- In sommige regio’s geldt een verlaagd tarief voor:
🔹 Jonge kopers (<35 jaar) – Bijvoorbeeld in Catalonië en Madrid.
🔹 Gezinnen met drie of meer kinderen (familias numerosas).
🔹 Personen met een beperking.
🔹 Sociale woningkopers (Vivienda de Protección Oficial, VPO).
✅ Gebruik een vastgoedadvocaat (abogado)
- Een abogado gespecialiseerd in vastgoed kan adviseren over belastingbesparingen en de juridische controle uitvoeren.
🔄 ITP versus BTW (IVA) bij nieuwbouw
Als u een nieuwbouwwoning koopt, betaalt u geen ITP, maar in plaats daarvan:
🔹 10% BTW (IVA) over de aankoopprijs.
🔹 1,2% – 1,5% zegelrecht (AJD – Actos Jurídicos Documentados), afhankelijk van de regio.
Welke optie is goedkoper?
- Voor goedkope woningen is de ITP meestal voordeliger dan BTW.
- Bij nieuwbouwprojecten kunnen ontwikkelaars soms BTW terugvorderen.
Het is dus afhankelijk van de situatie welke optie voordeliger is.
📌 Conclusie: ITP is een belangrijke kostenpost voor kopers
De ITP is een van de grootste extra kosten bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje. Afhankelijk van de regio betaalt u 6% tot 10% bovenop de aankoopprijs.
🔹 Belangrijk om te onthouden:
✔️ De hoogte van de ITP verschilt per regio.
✔️ De belastingdienst gebruikt een referentiewaarde die hoger kan zijn dan de koopprijs.
✔️ U moet de belasting binnen 30 dagen na de koopakte betalen.
✔️ Er zijn manieren om te besparen, zoals onderhandelen of gebruikmaken van verlaagde tarieven.
💡 Advies: Zorg altijd voor een goede juridische en fiscale begeleiding bij de aankoop van een woning in Spanje, zodat u niet voor onverwachte belastingverplichtingen komt te staan.