Het Kadaster in Nederland: Onzichtbaar maar betrouwbaar

Ik heb inmiddels drie keer een huis gekocht in Nederland. Alles verliep altijd volgens een strakke procedure. De eigendomsakte werd geregistreerd bij het Kadaster en daarmee was de kous af. Het Kadaster is een instantie waar je wel van weet dat het bestaat, maar waar je als huiseigenaar nauwelijks iets mee te maken hebt. Dit komt waarschijnlijk omdat het in Nederland goed geregeld is. Geen gedoe over eigendomspapieren, geen onduidelijke registraties en zelden discussies over perceelgrenzen.

Door mijn werk voor de internationale vastgoedsite Affidata heb ik de afgelopen jaren echter gezien dat het in andere landen heel anders kan lopen. Met name in Zuid-Europa kunnen eigendomsverhoudingen nog weleens voor problemen zorgen. Een huis dat zonder de juiste vergunningen is uitgebreid, grond die niet correct is geregistreerd, of huizen die al generaties lang in de familie zijn maar nooit officieel zijn overgeschreven – dit soort zaken kom je in Frankrijk regelmatig tegen. Daarom is het essentieel om te begrijpen hoe het Franse kadaster (Cadastre.gouv.fr) werkt en welke rol eigendomspapieren spelen bij de aankoop van een huis.

Hoe werkt het Franse kadaster (Cadastre.gouv.fr)?

Het Franse kadaster is te vergelijken met het Nederlandse Kadaster, maar heeft een iets andere functie. In Frankrijk wordt het kadaster voornamelijk gebruikt voor fiscale doeleinden, zoals de berekening van onroerendgoedbelasting. De registratie van eigendomsoverdrachten gebeurt niet automatisch via het kadaster, maar via het Hypotheekregister (Service de la Publicité Foncière, SPF).

Via de officiële website Cadastre.gouv.fr kun je gratis perceelkaarten bekijken en kadastrale gegevens opvragen. Wil je echter eigendomsinformatie en officiële aktes, dan moet je deze opvragen via de SPF, wat meestal gepaard gaat met kosten.

Waarom zijn eigendomspapieren essentieel bij de aankoop van een woning?

In Nederland is de eigendomsoverdracht waterdicht geregeld via de notaris en het Kadaster. In Frankrijk is dat niet altijd het geval. Bij de aankoop van een huis moet je extra alert zijn op de volgende punten:

Officiële eigendomstitel (Titre de Propriété)
Dit is het document dat bewijst wie de officiële eigenaar van een woning of perceel is. Zorg ervoor dat je hier een kopie van krijgt voordat je verder gaat met de koop.

Hypotheekregister (SPF) controle
De notaris is verplicht te controleren of er schulden, claims of rechten van derden op het huis rusten. Dit kan gaan om oude hypotheken, erfdienstbaarheden of zelfs lopende juridische procedures over het eigendom.

Grensbepaling en perceelregistratie
Zorg ervoor dat de perceelgrenzen correct zijn geregistreerd in het kadaster. In sommige gevallen lopen grenslijnen anders dan op papier staat, en dat kan later voor juridische problemen zorgen.

Vergunningen en legale status van uitbreidingen
In Frankrijk komt het regelmatig voor dat een huis door de jaren heen is uitgebreid zonder de juiste bouwvergunningen. Dit kan betekenen dat een deel van de woning juridisch niet bestaat. De notaris controleert dit niet altijd, dus het is verstandig hier zelf onderzoek naar te doen.

Wat te doen als er discrepanties zijn in de eigendomsregistratie?

Soms blijken er fouten te zitten in de kadastrale registratie of eigendomspapieren. Dit kan leiden tot vertragingen bij de koop, extra kosten en zelfs juridische conflicten. Wat kun je doen als je hiermee te maken krijgt?

🔹 Vraag een recent eigendomsbewijs op via de notaris
De notaris kan een recente “Attestation de Propriété” opvragen waarin alle eigendomsinformatie is bijgewerkt.

🔹 Laat een landmeter (géomètre) de perceelgrenzen officieel vaststellen
Als er twijfel bestaat over de grens van een perceel, is het verstandig om een géomètre in te schakelen die de exacte maten bepaalt en laat registreren.

🔹 Controleer bij de gemeente of alle gebouwen legaal zijn
Bij twijfel over uitbreidingen of bijgebouwen is het goed om de Déclaration Préalable of Permis de Construire van het pand op te vragen bij de gemeente.

🔹 Juridische bijstand inschakelen
Bij ernstige problemen kan een gespecialiseerde advocaat je helpen om de registratie te laten corrigeren of een geschil over eigendom op te lossen.

Conclusie: Extra waakzaamheid is nodig in Frankrijk

Waar het Kadaster in Nederland een onzichtbare, maar perfect functionerende rol speelt, moet je in Frankrijk als koper extra waakzaam zijn. Het kadaster in Frankrijk is geen eigendomsregister, en eigendomsoverdrachten verlopen via het Hypotheekregister (SPF). Zorg ervoor dat je altijd een notaris en eventueel een advocaat inschakelt om de juridische status van een woning te controleren.

Bij twijfel is het beter om een extra onderzoek te laten doen voordat je tekent. Een huis kopen in Frankrijk kan een fantastisch avontuur zijn, maar het moet wel goed geregeld zijn!


Alles wat u moet weten over wonen en leven in Frankrijk
Onze uitgebreide gids is de perfecte metgezel als je overweegt om naar Frankrijk te verhuizen of daar al woont. Leer alles over het kopen van een huis, het beheersen van de Franse taal, het vinden van een baan, het ervaren van de cultuur en het ontdekken van toeristische attracties. Met deze gids heb je alle informatie die je nodig hebt om succesvol te wonen en leven in Frankrijk. Lees nu verder om alles te ontdekken!