Kroatië is al jaren een populaire bestemming onder toeristen en gepensioneerden, maar de afgelopen tijd groeit ook de belangstelling onder buitenlanders om er onroerend goed te kopen. De azuurblauwe Adriatische Zee, het mediterrane klimaat en de betaalbare vastgoedprijzen maken het land aantrekkelijk voor mensen die een tweede huis, vakantiewoning of permanente woonplek zoeken.
Maar hoe zit het juridisch? Kan een buitenlander zomaar een huis kopen in Kroatië? En zijn er beperkingen of procedures waar je rekening mee moet houden? In dit artikel leggen we stap voor stap uit wat de mogelijkheden zijn, met speciale aandacht voor de situatie van Nederlanders en andere EU-burgers.
Mag een buitenlander onroerend goed kopen in Kroatië?
Ja, buitenlanders kunnen in Kroatië onroerend goed kopen, maar de voorwaarden hangen af van het land waarvan je staatsburger bent.
EU-burgers – Sinds Kroatië in 2013 is toegetreden tot de Europese Unie, mogen burgers uit andere EU-landen onder vrijwel gelijke voorwaarden als Kroatische staatsburgers vastgoed kopen. Dat betekent dat een Nederlander een huis of appartement kan kopen zonder voorafgaande toestemming van het ministerie van Justitie.
Niet-EU-burgers – Voor mensen van buiten de EU, zoals Zwitsers, Britten of Amerikanen, geldt een ander regime. Zij mogen in veel gevallen wel onroerend goed kopen, maar moeten daarvoor eerst toestemming aanvragen bij het Kroatische Ministerie van Justitie.
Wat mag je als buitenlander kopen?
Als buitenlander mag je in principe:
- een woning (huis of appartement) kopen,
- een stuk bouwgrond kopen,
- een garage of parkeerplaats kopen.
Er zijn echter enkele beperkingen:
- Je mag geen agrarisch land kopen (tenzij je een Kroatische vennootschap opricht).
- Je mag geen onroerend goed kopen in militair of cultureel beschermd gebied, tenzij daar expliciete toestemming voor is.
- Op sommige eilanden en afgelegen gebieden gelden aanvullende regels.
Agrarisch land – bijvoorbeeld wijngaarden, olijfboomgaarden of weilanden – is alleen beschikbaar voor Kroatische staatsburgers of bedrijven die in Kroatië geregistreerd staan. Wil je toch landbouwgrond kopen? Dan kun je een Kroatisch bedrijf (d.o.o.) oprichten, waarvan jij de eigenaar bent.
Wat heb je nodig om een huis te kopen?
Als buitenlander heb je in Kroatië het volgende nodig:
- Een Kroatisch belastingnummer (OIB) – Dit is verplicht voor alle transacties, ook voor het openen van een bankrekening. Je vraagt dit aan bij het lokale belastingkantoor.
- Een notaris – De koopakte moet worden opgesteld of bevestigd door een notaris.
- Een advocaat of juridisch adviseur – Hoewel niet verplicht, is het sterk aanbevolen om een lokale advocaat in te schakelen. Eigendomstitels in Kroatië kunnen complex zijn, en juridische bijstand voorkomt problemen.
- Een vertaling – Koopcontracten worden meestal opgesteld in het Kroatisch. Het is verstandig om een beëdigde vertaling te laten maken.
Wat is de rol van het kadaster?
Na het ondertekenen van het koopcontract moet het eigendom worden overgeschreven in het Gruntovnica, het Kroatische kadaster. Pas als deze registratie is afgerond, ben je officieel eigenaar.
Let op: de kadastrale gegevens zijn in sommige gevallen verouderd of incompleet. Controleer of de verkoper daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar is en of er geen openstaande schulden of erfdienstbaarheden rusten op het perceel.
Kosten bij de aankoop
Als koper betaal je doorgaans de volgende kosten:
- Overdrachtsbelasting: 3% van de marktwaarde van het onroerend goed (niet van toepassing bij aankoop van nieuwbouw van een btw-plichtige verkoper).
- Notariskosten en registratierechten: afhankelijk van de waarde van het pand.
- Advocaat of juridisch adviseur: gemiddeld tussen de €1.000 en €2.500.
- Eventuele makelaarscourtage: 3% tot 6% van de koopprijs, afhankelijk van het contract.
Zijn er verschillen tussen regio’s?
Ja, bepaalde regio’s zijn populairder en daardoor duurder. De vastgoedprijzen in toeristische gebieden zoals Dubrovnik, Split of Istrië liggen hoger dan in het binnenland of in minder bekende steden zoals Osijek of Karlovac.
Ook de regels omtrent bouwvergunningen of renovatievergunningen kunnen verschillen per gemeente, vooral op de eilanden zoals Hvar of Korčula. In beschermde zones zijn vaak aanvullende beperkingen van kracht.
Is het veilig om in Kroatië een huis te kopen?
Over het algemeen is het veilig om als buitenlander in Kroatië onroerend goed te kopen. De eigendomsrechten worden goed beschermd en de vastgoedmarkt is stabiel. Toch zijn er een paar aandachtspunten:
- Controleer altijd de eigendomstitel en of het onroerend goed volledig legaal is gebouwd.
- Laat bij twijfel een bouwtechnische keuring uitvoeren.
- Vermijd mondelinge afspraken en laat alles schriftelijk vastleggen.
Conclusie
Voor Nederlanders en andere EU-burgers is het goed mogelijk om in Kroatië een woning te kopen. De wetgeving is duidelijk, en met de juiste voorbereiding en juridische ondersteuning kun je zonder veel problemen eigenaar worden van een appartement in Zadar, een villa in Istrië of een huis op een eiland als Brač.
Wil je agrarisch land kopen of vastgoed in een beschermde zone? Dan zijn er extra regels, en is het vaak nodig een Kroatisch bedrijf op te richten.
Met haar prachtige natuur, betaalbare vastgoedprijzen en groeiende internationale gemeenschap is Kroatië – en met name de kustregio – een aantrekkelijk alternatief voor wie een zonnig tweede thuis zoekt in Europa.
Een huis kopen in Kroatië? Ja, dat kan. Maar wel met gezond verstand én een goede voorbereiding.
Links
Informatie over het kopen en wonen in Kroatië
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!