Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Spanje. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :

• Gids voor het kopen van een huis in Spanje
• Waar kun je het beste kopen?
• Rol van makelaars en advocaten
• Benodigde documenten
• Bijkomende kosten
• Onroerend goed belastingen
• Hypotheken

Als je van plan bent een huis in Spanje te kopen, dan moet je je eerst afvragen hoe hoog je budget is. Hoeveel geld heb je beschikbaar op je bankrekening? Wat is het maximale hypotheekbedrag dat je kunt lenen? Als je de woning wil financieren via een 

Spaanse hypotheek bedenk dan wel dat het aanvragen van hypotheek in Spanje een langdurige traject is. Meer over de kosten koper lees je hier.

Juridische ondersteuning

Juridische ondersteuning Voor het kopen van een woning in Spanje heb je vanaf het begin iemand nodig met juridische kennis die je kan ondersteunen tijdens het koopproces. Het inhuren van een deskundige kost geld maar vaak is het de moeite waard omdat ze je kunnen behoeden voor allerlei valkuilen. Het beste is om een Nederlandstalig advocatenkantoor in Spanje in te schakelen die jou in je eigen taal kan bijstaan.

De Nota Simple, een vereenvoudigde weergave van het koopcontract

Voor het kopen van een woning zal de advocaat verschillende controles uitvoeren. Daarbij wordt onder andere het Catastro en het Registro de la propiedad gecontroleerd. Voor de gegevens uit het Registro de la propiedad ontvang je een Nota Simple Het Nota Simple document bevat een aantal basisgegevens van de woning: hoeveel land hoort er bij de woning, zijn er bijzonderheden zoals onbetaalde energierekeningen of achterstallige hypotheekbetalingen? De Nota Simple moet van recente datum zijn, hij mag niet ouder zijn dan een paar weken. De Nota Simple is een belangrijk document bij het kopen van een huis in Spanje. Je kunt namelijk precies zien welke schulden op de woning rusten. In Spanje zijn achterstallige aflossingen op de hypotheek en ook diverse andere schulden gekoppeld aan de woning en niet aan een individu. Je moet dit document dus beslist gezien hebben voordat je een voorlopig koopcontract ondertekent. Het is overigens in Spanje wettelijk verplicht dat makelaar of verkoper een recente Nota Simple overhandigen bij een verkoop. 

Voorbeeld Nota Simple (met Engelstalige toelichting). Lees hier meer over de Nota Simple en de verschillen tussen het catastro en het registro de la propiedad

Controle op openstaande schulden

Naast het controleren van de Nota Simple moet je ook nog controleren of alle onroerend goed belastingen voldaan zijn. Vraag naar de laatste drie of vier betalingsbewijzen van de IBI (Impuesto sobre bienes inmuebles), de Spaanse onroerend goed belasting. Vraag ook om de laatste die of vier kwitanties van de afvalstoffen- en rioolheffing (basura y alcantarillado). Zo weet je zeker dat je geen naheffing krijgt van honderden euros.

Certificaat van energie-efficiëntie

Vanaf 1 juni 2013 is het in Spanje verplicht om bij de verkoop van een woning een certificaat van energie-efficiëntie te tonen. De verkoper moet hiervoor zorgen. Omdat dit een relatief nieuw fenomeen is in Spanje moet je erop letten dat dit certificaat aanwezig is. Pas ook op voor oplichters die ongeldige certificaten verkopen.

Verkoopcontracten

Als je een interessante woning gevonden hebt dan kun je overwegen om de woning van de markt halen middels een aanbetaling. De aanbetaling fungeert dan als het ware als een reservering. Er zijn twee manieren van een woning van de markt halen, met een reserveringsovereenkomst of direct via een voorlopig koopcontract.

Bij een reserveringsovereenkomst betaal je een reserveringsbedrag ter hoogte van rond de 1 a 2 procent van de koopprijs. De verkoper verplicht zich met die overeenkomst de woning niet meer te publiceren. De prijs wordt in deze reservering opgenomen, onderhandelen over de prijs wordt na het sluiten van dit contract dan ook moeilijk.

Een andere manier om de woning van de markt te halen is het tekenen van een voorlopig koopcontract. Bij deze vorm betaal je een aanbetaling voor de woning die tussen de 5% en 15% van de verkoopprijs ligt. Verkoopt de verkoper de woning toch aan een ander? Dan krijg jij jouw aanbetaling twee keer terug.

Zowel voorafgaand aan het reserveringscontract als aan het voorlopige koopcontract is het belangrijk dat jouw advocaat voldoende tijd heeft om alle gegevens van de woning boven water te krijgen en de woning te onderzoeken. Na het tekenen van het voorlopige koopcontract neemt men een periode van 90 dagen overeen om verder onderzoek te doen naar de woning en resterende zaken zoals bijvoorbeeld de NIE te regelen. Mochten alle kwesties voor die tijd geregeld zijn dan kan de datum van het tekenen natuurlijk naar voren worden gezet.

Ondertekenen van het koopcontract

Voor het tekenen van het definitieve koopcontract dien je de volgende zaken geregeld hebben:

• Onroerend goed is gecontroleerd (op o.a. de beslagen (zoals hypotheken) maar ook de legaliteit van de bebouwingen) en bezit alle benodigde vergunningen
• Er is een voorlopig koopcontract getekend
• Alle kopers hebben een geldig legitimatiebewijs (paspoort) en indien zij niet de Spaanse nationaliteit bezitten een NIE.
• Je dient een Spaanse bankrekening te hebben waar je een bankencheque ontvangt om de koper mee te betalen.

Ga niet in op het voorstel om een deel van de verkoopprijs zwart te betalen, buiten de officiële verkooptransactie om. Alleen de verkoper heeft hier voordeel van omdat hij dan minder vermogenswinstbelasting betaalt. Op het moment dat jij de woning wilt verkopen zul jij opdraaien voor de extra vermogenswinstbelasting.

De ondertekening van het koopcontract vindt plaats in aanwezigheid van een notaris. De notaris in Spanje fungeert als een vertegenwoordiger van de Spaanse overheid. Hij ziet er op toe dat de verkoop volgens de geldende wetgeving verloopt. Hij controleert of verkoop voldoet aan de Spaanse en internationale wetgeving, of de Nota Simple openstaande schulden vermeld, dat alle te innen belastingen correct zijn berekend en dat er geen sprake is van witwaspraktijken. Na ondertekening van het koopcontract krijgen de kopers een kopie van het koopcontract (copia simple), dit duurt soms echter een paar dagen. Het echte koopcontract (escritura de compraventa) krijgen ze nadat de woning is geregistreerd in het cadastro. Dat kan een maand of drie duren. Het catastro rekent de bedragen uit van de jaarlijkse onroerend goed belastingen en daarna ben je ‘up and running’.

Voor meer informatie over Spaanse koopcontracten kun je terecht op deze pagina : Huis verkopen Spanje : verkoopcontracten en verkoopclausules

Jaarlijkse onroerend goed belastingen

Er zijn twee gemeentelijke belastingen, de onroerend goed belasting IBI (Impuestos sobre Bienes Immuebles) en de lokale afvalstoffen- en rioleringsheffing (basura y alcantarillado). De IBI kun je jaarlijks betalen op het gemeentehuis maar je kunt bij je bank ook een incasso-mandaat (domiciliación) afgeven om het bedrag jaarlijks automatisch over te maken. De hoogte van de IBI ligt tussen de 0.4% en 3% van de waarde van de woning. Het percentage is afhankelijk van de regio waar je woont. De afvalstoffen- en rioleringsheffing moet je jaarlijks in 2 maar soms ook in 4 termijnen betalen. Het bedrag kan oplopen tot 250 euro per jaar. In regios zonder riolering betaal je rond de 50 euro per jaar. Ook deze belasting kun je per incasso betalen.

Voor meer informatie over belastingen kun je hier terecht Overzicht van de onroerend goed belastingen in Spanje

---

Alles wat u moet weten over wonen en leven in Spanje
Onze uitgebreide gids is de perfecte metgezel als je overweegt om naar Spanje te verhuizen of daar al woont. Leer alles over het kopen van een huis, het beheersen van de Spaanse taal, het vinden van een baan, het ervaren van de cultuur en het ontdekken van toeristische attracties. Met deze gids heb je alle informatie die je nodig hebt om succesvol te wonen en leven in Spanje. Lees nu verder om alles te ontdekken!