Welke stappen moet je doorlopen als je besloten hebt om een huis in Griekenland te kopen?
1. Een goede advocaat
Je kunt het beste een goede advocaat inhuren die jou begeleidt tijdens het koopproces. Een advocaat is eigenlijk onmisbaar. Hij voert allerlei controles uit zodat je niet voor verrassingen komt te staan. In Nederland worden deze controles uitgevoerd door de notaris, maar in Griekenland ligt deze verantwoordelijkheid grotendeels bij de advocaat.
2. De notaris
De aankoop van een woning in Griekenland verloopt net als in Nederland via een notaris. De notaris is onafhankelijk en zorgt ervoor dat het koopcontract wordt voorgelezen aan koper en verkoper. Hij ziet erop toe dat beiden begrijpen wat er in het koopcontract staat en welke afspraken zijn gemaakt. Het contract wordt ondertekend in aanwezigheid van de notaris, die vervolgens verantwoordelijk is voor de officiële registratie in het Hypotheekregister, het Griekse equivalent van het kadaster.
Een belangrijk verschil met Nederland is dat de Griekse notaris geen controles uitvoert op het eigendom van de woning of op eventuele schulden. Dit blijft de taak van jouw advocaat. De notaris speelt ook geen rol bij de overdracht van de koopsom. Hij is vooral een vertegenwoordiger van de Griekse overheid, die controleert of de transactie volgens de wet verloopt en ervoor zorgt dat belastingen worden geïnd.
3. Kopie koopcontract en controle Hypotheekregister
De verkoper moet een kopie van het verkoopcontract overhandigen. Dit kan jouw advocaat voor je regelen. Met dit contract kan de advocaat bij het Hypotheekregister nagaan of:
- De verkoper daadwerkelijk eigenaar is van de woning.
- Alle belastingen en heffingen zijn voldaan.
- De bouwvergunningen in orde zijn.
- Er geen hypotheken, claims of andere verplichtingen op de woning rusten.
Als deze controle akkoord is, kun je verder in het koopproces.
4. Grieks belastingnummer
Je kunt in Griekenland alleen een huis kopen als je een belastingnummer hebt, het AFM-nummer. Dit is vergelijkbaar met het Nederlandse BSN en is ook nodig om een bankrekening te openen. Je kunt het belastingnummer aanvragen bij het dichtstbijzijnde belastingkantoor. Dit kan jouw advocaat ook voor je regelen.
5. Overdrachtsbelasting
Voorafgaand aan de koop moet je de overdrachtsbelasting betalen. Sinds 2014 is het tarief verlaagd naar een vast percentage van 3% van de WOZ-waarde van de woning. Dit is een aanzienlijke verbetering ten opzichte van de eerdere tarieven van 7% en 9%. Jouw advocaat kan deze belastingbetaling voor je regelen.
6. Ondertekening koopcontract
Het koopcontract moet worden ondertekend in aanwezigheid van een notaris, die controleert of alles volgens de wettelijke regels verloopt. De notaris zorgt ook voor registratie van het contract in het Hypotheekregister, waarmee de eigendom officieel wordt overgedragen.
7. Eigendomsbewijs
Na inschrijving in het Hypotheekregister kan jouw advocaat een eigendomsbewijs aanvragen. Dit document is essentieel als je de woning onder jouw naam wilt laten inschrijven in het kadaster.
8. Het Kadaster
Hoewel het Griekse kadasterproject vrijwel is voltooid, zijn er nog regio’s waar inschrijving in het Hypotheekregister als officieel eigendomsbewijs geldt. Jouw advocaat regelt deze registratie. Het is belangrijk dat dit proces nauwkeurig verloopt, omdat onvolledige registratie later tot juridische problemen kan leiden.
Bijkomende kosten
De bijkomende kosten worden berekend op basis van de objectieve waarde van de woning, vergelijkbaar met de Nederlandse WOZ-waarde. Deze waarde wordt vastgesteld door de notaris en het belastingkantoor op basis van algemene en specifieke gegevens van de woning.
Overzicht van kosten:
- Advocaatkosten: 1-2% van de verkoopprijs plus kosten voor onderzoek en advies.
- Notariskosten: 1,3% van de objectieve waarde van de woning.
- Overdrachtsbelasting: 3% van de objectieve waarde.
- Gemeentelijke belasting: 3% van de overdrachtsbelasting.
- Registratiekosten Hypotheekregister: 0,45% van de objectieve waarde.
- Makelaarskosten: 2-5% van de verkoopprijs, afhankelijk van de locatie en het makelaarskantoor.
Jaarlijks terugkerende kosten
De jaarlijkse kosten omvatten:
- Gemeentelijke belasting: 0,025% – 0,035% van de objectieve waarde, betaald via de elektriciteitsrekening.
- Onroerendgoedbelasting (ENFIA): Deze belasting geldt voor alle woningen, ongeacht de waarde. De tarieven variëren tussen 0,1% en 1,15%, afhankelijk van locatie en waarde.
Juridisch eigenaarschap
Het juridisch eigenaarschap wordt vastgelegd in het Hypotheekregister, een overheidsinstelling. Advocaten kunnen het register raadplegen om te verifiëren wie de eigenaar is van een woning en of er verplichtingen op rusten.
Conclusie
Het proces van het kopen van een huis in Griekenland is zorgvuldig gereguleerd, maar vereist meer juridische begeleiding dan in Nederland. Een goede advocaat is cruciaal om ervoor te zorgen dat alles soepel verloopt en er geen verrassingen opduiken. Wil je zonder kopzorgen een woning kopen, dan is samenwerking met een gespecialiseerde makelaar een aanrader.
NB. Dit artikel is oorspronkelijk gepubliceerd in 2011. In januari 2025 heb ik het artikel bijgewerkt naar de huidige stand van zaken.
Links
Informatie over het kopen en wonen in Griekenland
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!