Droom je van een woning in Polen, maar heb je financiering nodig? Dit moet je weten over hypotheken voor niet-Poolse kopers.
Een karaktervolle stadsvilla in Wrocław, een houten huisje in de Bieszczady of een strandappartement aan de Oostzee bij Gdańsk — het Poolse vastgoedaanbod spreekt steeds meer buitenlanders aan. Maar wat als je dat droomhuis niet volledig met eigen middelen kunt betalen?
Kun je als buitenlander een hypotheek krijgen in Polen? Het korte antwoord is: ja, in sommige gevallen. Het lange antwoord is een stuk genuanceerder. Hypotheken voor niet-Poolse kopers zijn in Polen mogelijk, maar verre van vanzelfsprekend. In dit artikel leggen we uit hoe het zit, welke voorwaarden er gelden, en waar je rekening mee moet houden.
💡 Waarom het niet vanzelfsprekend is
Hoewel Polen onderdeel is van de EU en je als Nederlander of Belg zonder beperkingen onroerend goed kunt kopen, geldt dat niet automatisch voor hypotheken. Poolse banken zijn over het algemeen terughoudend met het verstrekken van leningen aan mensen zonder:
- Pools paspoort of verblijfsvergunning
- Poolse inkomensbron of belastingaangifte
- Kredietgeschiedenis in Polen
Voor Poolse banken is een buitenlandse klant vaak onbekend terrein — en daarmee risicovol.
🏦 Hypotheekmogelijkheden voor buitenlanders in Polen
Toch zijn er drie routes waarlangs buitenlanders een hypotheek kunnen proberen te verkrijgen:
1. Hypotheek bij een Poolse bank (met voorwaarden)
Poolse banken zoals PKO BP, mBank, Santander of ING Bank Śląski bieden hypotheken aan buitenlanders, maar alleen onder bepaalde voorwaarden, zoals:
- Je bent officieel fiscaal inwoner van Polen
- Je hebt een verblijfsvergunning of bent EU-burger met vast adres
- Je ontvangt je inkomen in Polen of bij een erkend buitenlands bedrijf
- Je hebt een Pools bankrekeningnummer en NIP-nummer (belasting-ID)
- Je kunt aantonen dat je over een stabiel inkomen beschikt
De maximale leensom is meestal 70–80% van de marktwaarde van de woning.
💡 Let op: niet alle filialen zijn gewend aan internationale klanten. In grotere steden zoals Warschau, Poznań of Krakau zijn de kansen groter.
2. Hypotheek bij een internationale bank met vestiging in Polen
Sommige buitenlandse banken die actief zijn in Polen kunnen hypotheekproducten aanbieden voor klanten met activa in meerdere landen. Denk aan:
- ING Groep
- Santander
- BNP Paribas
Dit is vooral interessant voor wie al klant is bij zo’n bank in eigen land. Je hebt dan vaak sneller toegang tot Engelstalige service, internationale documenten en soepelere toetsing.
3. Financiering vanuit eigen land met onderpand in Polen
In sommige gevallen kun je een hypotheek opnemen in Nederland of België, met als onderpand je eigen woning of beleggingen, en het Poolse pand kopen met de geleende middelen.
Let op: in dit scenario is de lening niet gekoppeld aan de Poolse woning zelf. Je draagt dus volledig het risico. Banken in Nederland accepteren doorgaans geen Pools onroerend goed als onderpand.
📋 Welke documenten heb je nodig?
Als je in aanmerking komt voor een Poolse hypotheek, moet je rekening houden met een flinke papierstroom. Meestal vraagt de bank om:
- Paspoort of verblijfskaart
- Pools belastingnummer (NIP)
- Inkomensbewijzen (loonstroken of belastingaangifte)
- Werkgeversverklaring of arbeidscontract
- Eigendomsinformatie van het aan te kopen pand
- Schatting van de marktwaarde (operat szacunkowy) door een erkende taxateur
- Uittreksel uit het kadaster (księga wieczysta)
- Bevestiging van eigen inbreng (bijv. spaargeld of overboeking)
💡 Veel documenten moeten in het Pools worden aangeleverd of notarieel vertaald.
💶 Hoe zit het met de kosten en rente?
De rente op hypotheken in Polen is doorgaans hoger dan in West-Europa. Gemiddelde rentevoet in 2025: 6 tot 8% (variabel), afhankelijk van de bank en je risicoprofiel.
| Kostenpost | Gemiddelde prijs |
|---|---|
| Rente (variabel) | 6–8% per jaar |
| Afsluitkosten bank | 1–2% van de leensom |
| Taxatiekosten (operat) | 500–1000 PLN (€110–€220) |
| Notariskosten hypotheekakte | 500–1500 PLN (€110–€330) |
| Vertalingen, legalisaties | Afhankelijk van documentatie |
🏗 Wat voor type woningen kun je financieren?
Meestal komen de volgende soorten onroerend goed in aanmerking:
- Woningen met volledige eigendomstitel (pełna własność)
- Appartementen in appartementsrechten
- Nieuwbouwwoningen van erkende ontwikkelaars
Lastiger wordt het bij:
- Onroerend goed met onduidelijke eigendomsstructuur
- Boerderijen of huizen op landbouwgrond
- Woningbouw op basis van erfpacht of gedeeld eigendom
Een bank financiert geen huis met juridische onzekerheden, dus zorg dat alle documentatie 100% op orde is.
✅ Samenvatting: hypotheek in Polen voor buitenlanders
| Voor wie mogelijk? | Wat heb je nodig? |
|---|---|
| EU-burgers met verblijfsstatus | Pools adres, fiscaal nummer, inkomen |
| Expats met Pools inkomen | Werkcontract, verblijfskaart |
| Ondernemers met stabiele buitenlandse inkomsten | Inkomensverklaring + belastinghistorie |
| Vastgoedbeleggers | Eigen vermogen + goede relatie met bank |
✨ Conclusie: haalbaar, maar niet vanzelfsprekend
Een hypotheek krijgen als buitenlander in Polen is mogelijk, maar vergt voorbereiding, documentatie en vaak geduld. Wie voldoet aan de voorwaarden en bereid is om de juiste stappen te zetten, kan profiteren van de relatief lage vastgoedprijzen in Polen — met of zonder financiering.
Droom je van een huis in Polen, maar heb je niet het volledige bedrag beschikbaar? Laat je dan vroegtijdig adviseren door een lokale bank, hypotheekmakelaar of Engelssprekende jurist. Dan ligt je Poolse sleutel misschien sneller in je hand dan je denkt.
Links
Informatie over Kopen en Wonen in Polen
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!