Het kopen van onroerend goed in Roemenië is voor veel Nederlanders aantrekkelijk vanwege de lage prijzen, het diverse landschap en de mogelijkheden voor investeringen in vastgoed. Maar als je geen volledige som geld beschikbaar hebt, is een hypotheek in Roemenië een mogelijke financieringsoptie.
De grote vraag is: Kun je als Nederlander een hypotheek krijgen in Roemenië? Het antwoord is ja, maar het is niet eenvoudig. Banken in Roemenië stellen strenge eisen aan buitenlanders en er zijn beperkingen voor bepaalde soorten vastgoed, zoals landbouwgrond.
In dit artikel bespreken we:
✅ De voorwaarden voor het verkrijgen van een hypotheek in Roemenië
✅ Welke banken hypotheken verstrekken aan buitenlanders
✅ Welke documenten je nodig hebt
✅ Alternatieve financieringsopties
✅ Belangrijke aandachtspunten en risico’s
🏦 1. Kun je als Nederlander een hypotheek krijgen in Roemenië?
Ja, maar het is moeilijker dan voor Roemeense inwoners. Roemeense banken beschouwen buitenlanders als risicovoller, vooral als ze geen Roemeens inkomen of vaste verblijfplaats hebben.
📌 Voorwaarden waaraan je meestal moet voldoen:
✅ Een verblijfsvergunning in Roemenië (permanent of tijdelijk).
✅ Een stabiel inkomen, bij voorkeur in Roemenië.
✅ Een goede kredietgeschiedenis in de EU.
✅ Een minimale eigen bijdrage van 20-40% van de woningwaarde.
✅ De woning moet registratie en eigendomstitel (Carte Funciară) hebben.
📌 Let op:
- Als Nederlander kun je géén landbouwgrond kopen zonder een Roemeens bedrijf. Dit geldt ook als je een hypotheek wilt aanvragen voor agrarisch vastgoed.
- In sommige gevallen moet je een Roemeense garantsteller hebben als je geen lokaal inkomen hebt.
👉 Conclusie: Het is mogelijk, maar alleen als je aan strikte voorwaarden voldoet. Het is makkelijker als je een Roemeens verblijfadres en inkomen hebt.
🏛 2. Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders?
Niet alle banken in Roemenië geven hypotheken aan buitenlanders. De meeste grote banken doen dat onder specifieke voorwaarden.
📌 Banken die hypotheken aanbieden aan buitenlanders:
| Bank | Hypotheek voor buitenlanders? | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Banca Transilvania | ✅ Ja, maar met voorwaarden | Minimaal 20% eigen inbreng, inkomen in Roemenië gewenst |
| BRD (Société Générale) | ✅ Ja, maar streng | Kan extra garanties vragen |
| Raiffeisen Bank | ✅ Mogelijk | Alleen als je in Roemenië werkt |
| BCR (Erste Bank) | ✅ Ja | Streng op kredietwaardigheid |
| CEC Bank | ❌ Nee | Alleen voor Roemenen |
| Alpha Bank | ❌ Nee | Geen hypotheken voor buitenlanders |
📌 Tip: De beste kans heb je bij Banca Transilvania en BCR, vooral als je een Roemeens inkomen of verblijf kunt aantonen.
👉 Conclusie: Niet alle banken zijn bereid om hypotheken te verstrekken aan buitenlanders. Banca Transilvania en BCR zijn de beste opties.
📄 3. Welke documenten heb je nodig voor een hypotheek in Roemenië?
Het verkrijgen van een hypotheek in Roemenië vereist uitgebreide documentatie.
📌 Verplichte documenten:
✅ Paspoort – Voor identificatie.
✅ Roemeens verblijfsadres – Sommige banken accepteren een tijdelijk adres.
✅ Bewijs van inkomen – Loonstrookjes of belastingaangifte (minimaal 6-12 maanden).
✅ Werkcontract of KvK-inschrijving – Als je zelfstandig ondernemer bent.
✅ Kredietrapport – Van een Europese kredietinstelling zoals BKR Nederland.
✅ Eigendomspapieren van de woning – Kadastrale registratie en eigendomstitel.
✅ Bankafschriften – Van de laatste 3-6 maanden.
📌 Extra documenten die soms nodig zijn:
✔️ Bewijs van spaargeld – Voor de eigen bijdrage.
✔️ Garantsteller of co-kredietnemer – Een Roemeen kan soms als garantsteller dienen.
✔️ Bewijs dat de woning geen openstaande schulden heeft.
👉 Conclusie: Bereid je goed voor en verzamel alle benodigde documenten, inclusief bewijs van inkomen en kredietgeschiedenis.
💰 4. Hoeveel eigen geld heb je nodig?
📌 Gemiddelde vereisten voor eigen inbreng (LTV – Loan to Value):
| Type woning | Eigen inbreng (%) |
|---|---|
| Nieuwbouw | 15-25% |
| Bestaande woning | 20-40% |
| Luxe vastgoed | 30-50% |
| Commercieel vastgoed | 40-50% |
👉 Voorbeeld:
- Koopprijs woning: €80.000
- Bank financiert 70%: €56.000 hypotheek
- Eigen inbreng: €24.000
📌 Let op: Sommige banken financieren maximaal 50-60% van de waarde voor buitenlanders.
👉 Conclusie: Je hebt meestal minstens 20-40% van de woningwaarde als eigen kapitaal nodig.
🔄 5. Alternatieve financieringsopties
Als je geen hypotheek kunt krijgen bij een Roemeense bank, zijn er andere mogelijkheden.
✅ 1. Hypotheek in Nederland (tweede woning-financiering)
- Sommige Nederlandse banken verstrekken hypotheken voor een woning in het buitenland.
- Je kunt een tweede hypotheek nemen op je huis in Nederland.
📌 Tip: Check banken zoals ABN AMRO, ING of Rabobank of ze hypotheken verstrekken voor vastgoed in Roemenië.
✅ 2. Privélening bij een Roemeense notaris
- Je kunt via een Roemeense notaris een lening afsluiten met een particulier investeerder.
- Dit wordt geregistreerd als een hypothecaire lening.
📌 Risico: Dit brengt hogere rente en minder bescherming met zich mee.
✅ 3. Betalen in termijnen via de verkoper
- Sommige verkopers bieden directe betaling in termijnen aan, zonder tussenkomst van een bank.
- Dit is vooral mogelijk bij luxe vastgoed en nieuwbouwprojecten.
📌 Tip: Zorg dat de overeenkomst juridisch wordt vastgelegd bij een notaris.
🚨 6. Risico’s en aandachtspunten
✅ Valuta-risico’s – Sommige hypotheken zijn in RON (Roemeense leu), terwijl je inkomen in euro’s is.
✅ Schommelende rentetarieven – Roemeense banken hanteren vaak hogere rentes dan in Nederland (5-8%).
✅ Verborgen kosten – Administratiekosten, notariskosten en eigendomsoverdracht kunnen oplopen.
📌 Tip: Laat altijd een lokale advocaat het contract controleren voordat je tekent.
🎯 Conclusie: Kun je als Nederlander een hypotheek krijgen in Roemenië?
✅ Ja, maar het is lastig en vereist voorbereiding.
✅ Banca Transilvania en BCR bieden de beste kans voor buitenlanders.
✅ Je hebt meestal 20-40% eigen geld nodig.
✅ Alternatieven zijn een Nederlandse hypotheek of particuliere lening.
👉 Conclusie: Als je serieus overweegt om een huis in Roemenië te kopen, zorg dan voor een goed financieel plan en overweeg alternatieve financieringsopties! 🏡💶