De Kroatische vastgoedmarkt wordt steeds populairder onder buitenlandse kopers, waaronder veel Nederlanders, Duitsers en Oostenrijkers. De aantrekkelijke prijzen, het mediterrane klimaat en de nabijheid tot Midden-Europa maken Kroatië tot een logische keuze voor wie een tweede huis, een investering of een permanente woonplek zoekt.
Een van de meest gestelde vragen bij zo’n aankoop is: kun je als buitenlander een hypotheek krijgen in Kroatië? Het korte antwoord: ja, het is mogelijk, maar met de nodige beperkingen en aandachtspunten. In dit artikel lees je hoe het werkt, welke banken hypotheken verstrekken, aan welke voorwaarden je moet voldoen en welke alternatieven er zijn.
1. Kan een buitenlander überhaupt een hypotheek krijgen in Kroatië?
✅ Ja, buitenlanders kunnen in Kroatië een hypotheek krijgen, maar dit hangt af van:
- Je nationaliteit
- Je inkomenssituatie
- Het type onroerend goed
- De bank waarbij je aanklopt
💡 EU-burgers, waaronder Nederlanders en Belgen, hebben een voordeel: zij hebben sinds de toetreding van Kroatië tot de EU in 2013 gelijke rechten bij het kopen van onroerend goed. Banken zijn eerder geneigd hypotheken te verstrekken aan EU-ingezetenen dan aan niet-EU-burgers.
2. Welke banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders?
De meeste grote Kroatische banken staan in principe open voor buitenlandse klanten, maar de voorwaarden variëren sterk.
Enkele bekende banken die hypotheken aan buitenlanders verstrekken:
- Zagrebačka Banka (ZABA) – dochter van UniCredit
- PBZ (Privredna Banka Zagreb) – onderdeel van Intesa Sanpaolo
- Erste Bank Croatia – bekend van Oostenrijkse herkomst
- OTP Banka – Hongaars, actief in heel Kroatië
➡️ Buitenlandse banken met Kroatische dochterondernemingen zijn vaak het meest bereid om mee te werken, vooral als je daar al een betaalrekening hebt.
3. Voorwaarden om een hypotheek te krijgen als buitenlander
Hoewel er geen wettelijk verbod is op hypotheken voor buitenlanders, stellen banken wel strikte eisen. Enkele veelvoorkomende voorwaarden:
🧾 Bewijs van inkomen
- Banken vragen om salarisstroken of jaaropgaven (meestal van de laatste 6–12 maanden).
- Zelfstandigen moeten vaak extra documenten aanleveren (belastingaangifte, balans, winst- en verliesrekening).
🇭🇷 Kroatische bankrekening vereist
- Je moet meestal een rekening openen bij de bank die de hypotheek verstrekt.
- Sommige banken vragen dat je inkomen daarop binnenkomt, ook als het uit het buitenland komt.
🏠 Minimale hypotheeksom
- Sommige banken hanteren een minimumbedrag van bijvoorbeeld €30.000 of €50.000.
- Voor lagere bedragen worden vaak geen hypotheken verstrekt.
💶 Eigen inbreng
- Verwacht een aanbetaling van 30–50% van de koopsom. Voor buitenlanders is de loan-to-value ratio meestal lager dan voor Kroatische burgers.
- De bank dekt zelden meer dan 60–70% van de marktwaarde van het object.
🏘️ Object moet legaal zijn
- Het onroerend goed moet volledig geregistreerd zijn in het kadaster en grondboek (katastar en zemljišna knjiga).
- Geen illegale aanbouwen of eigendomsconflicten.
📑 Kredietwaardigheid en schuldenlast
- Je totale maandelijkse schuldenlast (inclusief andere leningen) mag vaak niet meer dan 30–40% van je netto-inkomen bedragen.
4. Welke kosten komen erbij kijken?
Houd bij een hypotheek in Kroatië rekening met extra kosten, waaronder:
- Notariskosten
- Hypotheekregistratie in het kadaster
- Taxatiekosten (procjena vrijednosti)
- Dossierkosten bank
- Eventueel vertaalkosten voor inkomensdocumenten of werkgeversverklaringen
- Overdrachtsbelasting: 3% van de marktwaarde (tenzij het om nieuwbouw gaat van een BTW-plichtige verkoper)
5. Hypotheekrente in Kroatië
De rente op hypotheken in Kroatië is over het algemeen iets hoger dan in West-Europa.
Als indicatie (begin 2025):
- Vaste rente: 4,0 – 5,5%
- Variabele rente (EURIBOR + opslag): 3,5 – 5,0%
⚠️ Let op dat variabele rentecontracten in de toekomst duurder kunnen worden bij stijgende rentestanden.
6. Alternatieven voor een Kroatische hypotheek
Als een hypotheek bij een Kroatische bank niet mogelijk is, zijn er alternatieven:
🔁 Tweede hypotheek op je woning in Nederland
- Veel Nederlanders nemen een tweede hypotheek op hun eigen woning om een huis in Kroatië contant te betalen.
- Vaak goedkoper en eenvoudiger dan een hypotheek in Kroatië.
🏦 Lening bij buitenlandse bank met internationale hypotheekafdeling
- Sommige banken in Duitsland, Oostenrijk of België bieden hypotheken voor onroerend goed in Kroatië aan.
- Dit vereist meestal meer papierwerk en hogere zekerheden.
💶 Privéfinanciering of crowdfunding
- Niet gebruikelijk, maar bij kleinere bedragen (bijvoorbeeld < €50.000) soms een praktische oplossing.
7. Voor welke eigendommen kun je een hypotheek krijgen?
Hypotheken worden bij voorkeur verstrekt voor:
- Geregistreerde woningen op bouwgrond
- Appartementen in steden of toeristische gebieden
- Nieuwbouw of instapklare panden
Moeilijker (of onmogelijk) zijn hypotheken voor:
- Grond zonder vergunningen
- Onroerend goed op landbouwgrond
- Ruïnes of panden zonder nutsvoorzieningen
- Woningen in erfgoedzones zonder legale status
8. Aanpak: hoe begin je?
- Zoek een bank die hypotheken verstrekt aan buitenlanders (begin online of via een lokale makelaar)
- Open een bankrekening bij die bank
- Verzamel alle inkomens- en identiteitsdocumenten, laat ze eventueel vertalen
- Laat het vastgoed beoordelen en check of het juridisch in orde is
- Vraag een vrijblijvende offerte aan en laat deze beoordelen door een financieel adviseur of jurist
- Rond de aankoop af met een Kroatische notaris en advocaat
Conclusie
Een hypotheek verkrijgen in Kroatië als buitenlander is mogelijk, maar niet vanzelfsprekend. Banken stellen hoge eisen aan inkomenszekerheid, juridische status van het pand en eigen inbreng. Wie serieus overweegt een woning in Kroatië te kopen, doet er goed aan om zich vroegtijdig te verdiepen in financieringsmogelijkheden en juridische begeleiding in te schakelen.
Een hypotheek is misschien geen snelle route in Kroatië, maar wel een haalbare stap voor wie goed voorbereid, open communiceert met de bank en realistisch is over de kosten en risico’s.
Links
Informatie over het kopen en wonen in Kroatië
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!