Bij de verkoop of verhuur van een woning in Frankrijk is het verplicht om verschillende diagnostische rapporten te verstrekken aan de koper of huurder. Eén daarvan is het “État des Risques et Pollutions” (ERP), een document dat inzicht geeft in de mogelijke milieurisico’s en verontreinigingen die van invloed kunnen zijn op het vastgoed. Dit document is essentieel om toekomstige bewoners te informeren over potentiële gevaren, zoals natuurrampen, industriële risico’s en bodemvervuiling.
In dit artikel bespreken we wat het ERP precies inhoudt, hoe het verkregen wordt, en wat de gevolgen zijn als de verkoper of verhuurder onjuiste of onvolledige informatie verstrekt.
Wat is het ERP?
Het État des Risques et Pollutions (ERP) is een officieel document waarin wordt vermeld of een woning of perceel zich in een risicogebied bevindt. Dit kan betrekking hebben op natuurlijke, technologische en milieugerelateerde risico’s.
Het ERP is sinds 2006 verplicht en is bedoeld om transparantie te bieden aan kopers en huurders, zodat zij volledig geïnformeerd zijn over potentiële gevaren voordat zij een beslissing nemen.
Welke risico’s worden vermeld in het ERP?
Het document bevat informatie over verschillende soorten risico’s, onderverdeeld in vijf categorieën:
- Natuurlijke risico’s
- Overstromingen (inondations)
- Aardbevingen (séismes)
- Bodemverschuivingen (mouvements de terrain)
- Bosbranden (incendies de forêt)
- Lawines (avalanches)
- Technologische risico’s
- De nabijheid van een gevaarlijke industriële installatie (usines classées SEVESO)
- Het risico op explosies of chemische vervuiling
- Het gevaar van een damdoorbraak (rupture de barrage)
- Bodemvervuiling en milieuproblemen
- Of het perceel zich in een zone bevindt waar de bodem als verontreinigd is geclassificeerd
- De aanwezigheid van vervuilde industriële activiteiten in de omgeving
- Radonrisico’s
- Het risico op blootstelling aan het radioactieve gas radon, dat uit de bodem kan vrijkomen en gezondheidsproblemen kan veroorzaken.
- Geschiedenis van natuurrampen
- Of het pand eerder is getroffen door een erkende natuurramp en of hiervoor een schadevergoeding is uitgekeerd onder de “Catastrophes Naturelles”-verzekering.
Wie is verantwoordelijk voor het opstellen van het ERP?
Geen verplichting om een deskundige in te schakelen
In tegenstelling tot andere verplichte vastgoedrapporten (zoals het Diagnostic de Performance Énergétique – DPE of de asbestinspectie), hoeft de verkoper of verhuurder geen deskundige in te schakelen om het ERP op te stellen.
De eigenaar kan het document zelf verkrijgen via de officiële overheidswebsite Géorisques. Hier kunnen zij, op basis van het adres of kadastrale gegevens, een overzicht krijgen van de risicofactoren voor hun woning.
Het is echter ook mogelijk om een gespecialiseerd bedrijf of een makelaar in te schakelen om een officieel rapport op te stellen, wat doorgaans tussen de €20 en €50 kost.
Hoe lang is een ERP geldig?
Het ERP mag niet ouder zijn dan zes maanden op het moment van ondertekening van het voorlopige koopcontract (compromis de vente) of de huurovereenkomst (bail).
Wat zijn de gevolgen als de verkoper onjuiste informatie verstrekt?
Omdat de verkoper of verhuurder het ERP zelf mag samenstellen, is er een risico dat hij:
- Belangrijke risico’s verzwijgt, om zo de woning aantrekkelijker te maken.
- Opzettelijk foutieve informatie verstrekt, bijvoorbeeld door bepaalde risico’s te bagatelliseren.
- Verzuimt een recent ERP te overhandigen, waardoor de koper of huurder niet beschikt over actuele informatie.
Welke sancties kunnen volgen?
- Annulering van de koop of huurovereenkomst
- Als de koper of huurder ontdekt dat er cruciale informatie ontbreekt of verkeerd is weergegeven in het ERP, kan hij zich beroepen op bedrog (dol) en de koop of huur laten ontbinden.
- Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als na de aankoop blijkt dat het pand in een overstromingsgebied ligt, terwijl dit niet in het ERP stond vermeld.
- Schadevergoeding eisen
- De koper of huurder kan een rechtszaak aanspannen en een schadevergoeding eisen als zij financiële schade hebben geleden door misleidende of ontbrekende informatie in het ERP.
- Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als het huis onbewoonbaar wordt door overstromingen of aardverschuivingen.
- Gerechtelijke sancties
- In ernstige gevallen, vooral als kan worden aangetoond dat de verkoper opzettelijk fraude heeft gepleegd, kan hij voor de rechter worden gedaagd.
- De rechter kan een boete of een andere sanctie opleggen, afhankelijk van de situatie.
- Aansprakelijkheid bij verborgen gebreken (vice caché)
- Volgens de Franse wetgeving kan de verkoper ook aansprakelijk worden gesteld voor verborgen gebreken als hij bewust informatie over risico’s heeft achtergehouden.
- Dit betekent dat de koper het huis kan retourneren (action rédhibitoire) of een schadevergoeding kan eisen (action estimatoire).
Conclusie
Het État des Risques et Pollutions (ERP) is een cruciaal document bij de verkoop en verhuur van onroerend goed in Frankrijk. Het geeft inzicht in de potentiële risico’s die een woning met zich meebrengt, van natuurrampen tot bodemvervuiling.
Hoewel de verkoper of verhuurder geen expert hoeft in te schakelen om het ERP op te stellen, brengt dit wel risico’s met zich mee. Het verkeerd of onvolledig invullen van het document kan leiden tot annulering van de koop, schadeclaims en juridische sancties. Daarom is het in het belang van de verkoper om altijd een correct en actueel ERP te verstrekken.
Wil je weten of jouw (toekomstige) woning in een risicogebied ligt? Dan kun je dit eenvoudig checken via de officiële Franse website Géorisques.