Moet je als buitenlander belasting betalen bij verkoop van een woning in Polen?

Een zonnige winst op je Poolse droomhuis? Vergeet de fiscus niet.

Je hebt een sfeervol huisje in Zakopane, een modern appartement in Warschau of misschien een rustiek landhuis in Warmië en Mazurië. Je hebt het ooit gekocht als vakantiewoning, investering of emigratieproject. En nu komt het moment dat je wilt verkopen. Maar wat gebeurt er dan met de winst?

Moet je als buitenlandse eigenaar belasting betalen bij de verkoop van een woning in Polen? Het korte antwoord: ja — in veel gevallen wel. Maar er zijn ook vrijstellingen en slimme uitzonderingen. In dit artikel lees je alles over hoe de Poolse belastingdienst aankijkt tegen de verkoop van vastgoed door buitenlanders.

📌 Belangrijk: je belastingplicht hangt niet af van je nationaliteit

Of je nu Nederlander, Belg of Duitser bent: de Poolse belastingdienst kijkt niet naar je paspoort, maar naar waar het vastgoed ligt en wanneer je het hebt gekocht.

De vuistregel is:
➡️ Als de woning in Polen staat, is de Poolse fiscus bevoegd om vermogenswinstbelasting te heffen bij verkoop — óók als jij in het buitenland woont.

💶 Wat wordt belast? De vermogenswinst

De belasting wordt geheven over de winst bij verkoop van de woning. Dit heet in het Pools podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości.

Hoe bereken je dat?
Winst = Verkoopprijs – (Aankoopprijs + Documenteerbare kosten)

Aftrekbare kosten zijn o.a.:

Kosten van notaris en makelaar bij aankoop
Renovatiekosten (mits onderbouwd met facturen)
Belasting bij aankoop (PCC)
Kosten voor verbetering of uitbreiding van de woning

💡 Zonder facturen of aankoopbewijs wordt de volledige verkoopopbrengst als winst beschouwd — wees dus zorgvuldig met je administratie.

📅 De 5-jaarstermijn: vrijstelling bij lange bezitstermijn

Het goede nieuws: er geldt een vrijstelling van belasting als je de woning minimaal vijf jaar hebt gehad. Dit wordt berekend op basis van kalenderjaren, geteld vanaf 1 januari volgend op het aankoopjaar.

Voorbeeld:

Aankoopakte getekend: 15 juni 2019
Termijn begint: 1 januari 2020
Verkoop zonder belasting: vanaf 1 januari 2025

💡 Let op: als je verkoopt vóór deze termijn, val je in de belastingplicht.

📊 Het belastingtarief

Het standaardtarief voor vermogenswinstbelasting in Polen is:

19% over de netto-winst

Dit tarief geldt zowel voor Polen als voor buitenlanders. Je moet het bedrag aangeven in het belastingjaar waarin de verkoop plaatsvindt via formulier PIT-39.

Je betaalt dus geen progressief tarief zoals in sommige andere landen. Poolse vermogenswinstbelasting is in vergelijking relatief eenvoudig.

🏡 Uitzondering: verkoop met herinvestering

Je kunt een vrijstelling aanvragen van deze belastingplicht, zelfs als je binnen 5 jaar verkoopt, als je de opbrengst herinvesteert in een andere woning in Polen (of een woning in een andere EU-lidstaat).

Voorwaarden:

Het geld moet binnen 3 jaar na verkoop besteed worden aan de aankoop, renovatie of uitbreiding van een woning
De woning moet bedoeld zijn voor eigen bewoning (niet verhuur)

💡 Je moet dit bij de belastingdienst melden en het herinvesteringstraject documenteren.

🌍 Hoe zit het met dubbele belasting?

Polen heeft een belastingverdrag met Nederland en België. Dit betekent:

De winst wordt in Polen belast
Nederland of België verleent vrijstelling voor datzelfde inkomen (met progressievoorbehoud)
Je hoeft niet twee keer belasting te betalen, mits je alles correct aangeeft

💡 In Nederland moet je het buitenlandse inkomen wél vermelden in box 3 of bij wereldinkomen (voor tariefbepaling).

🛂 Wat als je geen inwoner van Polen bent?

Geen probleem — als niet-ingezetene mag je nog steeds onroerend goed bezitten én verkopen in Polen. De Poolse belastingdienst verwacht dan:

Aangifte via PIT-39 formulier, uiterlijk op 30 april van het jaar volgend op de verkoop
Eventueel vertegenwoordiging door een belastingadviseur of gemachtigde
Betaling van het verschuldigde bedrag binnen de wettelijke termijn

Er is geen bronheffing bij de notaris, dus je regelt dit zelf na afloop via de belastingdienst.

📑 Documenten die je moet bewaren

Aankoopakte
Facturen van verbouwingen
Verklaring van makelaarskosten
Bewijs van verkoop (notariële verkoopakte)
Bankafschriften als je hebt geïnvesteerd in een andere woning (voor vrijstelling)

✅ Conclusie: belasting ja, maar niet altijd

Als buitenlander betaal je in Polen alleen belasting over de winst bij verkoop van je woning, en alleen als je korter dan vijf jaar eigenaar bent of de opbrengst niet herinvesteert.

Wie zijn huis op het juiste moment verkoopt of slim herinvesteert, kan dus belastingvrij van zijn winst genieten. Zorg wél dat je de regels goed volgt, en laat je indien nodig adviseren — het Poolse systeem is overzichtelijk, maar laat weinig ruimte voor slordigheid.

Links

Informatie over Kopen en Wonen in Polen

💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!