Je hebt het eindelijk gedaan: na jaren van renoveren, tuinieren en genieten van het uitzicht op het groene dal bij Bad Münstereifel heb je je Duitse woning verkocht. Met winst. En dan rijst meteen de vraag: moet je in Duitsland belasting betalen over die winst?
Het antwoord is, zoals zo vaak bij belastingen: dat hangt ervan af. In dit artikel nemen we je mee langs de belangrijkste regels en uitzonderingen. Geen juridisch jargon, maar heldere uitleg met praktische voorbeelden — precies zoals je dat van een lifestyle magazine mag verwachten.
Wat is de Spekulationssteuer?
In Duitsland bestaat er een belasting op winst bij de verkoop van vastgoed: de zogenaamde Spekulationssteuer. Deze belasting is onderdeel van de inkomstenbelasting (Einkommensteuer) en geldt voor particuliere woningen die met winst worden verkocht binnen een bepaalde termijn.
De gedachte hierachter is eenvoudig: wie snel winst maakt op vastgoed, wordt gezien als iemand die speculeert. En dat mag de fiscus belasten.
De 10-jaarstermijn: magische grens voor belastingvrijdom
De belangrijkste regel om te onthouden is deze:
▶️ Als je een woning verkoopt binnen 10 jaar na aankoop, en je hebt er niet zelf in gewoond, dan betaal je belasting over de winst.
De termijn van 10 jaar begint te lopen vanaf de datum van de notariële overdracht bij aankoop en eindigt exact 10 jaar later bij de verkoopoverdracht.
Voorbeeld:
Je kocht een huis in Cochem in 2016 en verkoopt het in 2025. Dan zit je binnen de 10 jaar en is de winst belast — tenzij je er zelf hebt gewoond (zie hieronder).
Uitzondering 1: zelfbewoning
Je bent vrijgesteld van de Spekulationssteuer als je het huis:
- Gedurende de hele eigendomsperiode zelf hebt bewoond
of - In het jaar van verkoop én de twee voorgaande kalenderjaren zelf hebt bewoond
Let op: dit hoeft niet een volledig driejarig tijdvak te zijn. Je kunt dus in december 2022 zijn ingetrokken en in januari 2024 verkopen — dat telt als drie kalenderjaren.
Voorbeeld:
Je kocht een huis in Boppard in 2021, trok er zelf in, en verkoopt het in 2024. Dan hoef je géén belasting te betalen over de winst.
Uitzondering 2: geen winst gemaakt
Als de verkoopprijs gelijk is aan of lager dan de oorspronkelijke aanschafprijs (plus kosten), dan is er simpelweg geen belastbare winst en betaal je niets. Houd wel rekening met bijkomende kosten zoals makelaarsprovisie, overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer), notariskosten en eventuele verbouwingen die je kunt aantonen.
Hoe wordt de belasting berekend?
De winst is het verschil tussen:
📈 Verkoopprijs
➖ Aankoopprijs
➖ Aftrekbare kosten (bijv. makelaar, notaris, verbouwingskosten met factuur)
Het resultaat wordt toegevoegd aan je belastbaar inkomen. Je betaalt dus belasting tegen je persoonlijke tarief, dat kan variëren van circa 14% tot 42%, afhankelijk van je totale inkomen in Duitsland.
Wat als je in Nederland woont?
Als Nederlandse eigenaar van een woning in Duitsland geldt het belastingverdrag tussen Nederland en Duitsland. Volgens dit verdrag:
- Mag Duitsland belasting heffen over onroerend goed dat daar ligt
- Nederland verleent een vrijstelling (met progressievoorbehoud)
Je betaalt dus alleen in Duitsland belasting over de winst, niet dubbel. Maar je moet het wél opgeven in je Nederlandse aangifte — voor de berekening van je belastingtarief.
Verkoop uit een erfenis of schenking?
De tienjaarstermijn wordt in zulke gevallen niet opnieuw gestart. De oorspronkelijke aankoopdatum van de overledene telt mee. Heb je dus een huis geërfd dat je moeder in 2012 kocht, dan kun jij het in 2025 belastingvrij verkopen — mits zij het huis zelf bewoonde of jij dat bent gaan doen.
Verhuur en gemengd gebruik: extra opletten
Heb je een woning die deels werd verhuurd en deels zelf bewoond, dan wordt het ingewikkelder. Alleen het zelf bewoonde deel is mogelijk vrijgesteld. Laat je in zo’n geval goed adviseren door een fiscalist met kennis van Duits vastgoedrecht.
Tot slot: hoe voorkom je verrassingen?
✅ Vraag bij verkoop altijd je notaris of makelaar of er belasting verschuldigd is
✅ Houd aankoopfacturen, verbouwingsnota’s en verkoopkosten goed bij
✅ Wees eerlijk in je Nederlandse aangifte — de Belastingdienst weet meestal meer dan je denkt
Samengevat: ja, je kunt belasting moeten betalen over de winst op een woning in Duitsland, maar er zijn duidelijke uitzonderingen. Als je het huis zelf hebt bewoond of de 10 jaar hebt volgehouden, zit je meestal veilig. Duitsland beloont geduld — of permanente bewoning.
Let op: dit artikel geeft een algemene indruk en is geen vervanging voor persoonlijk belastingadvies. Laat je bij twijfel altijd bijstaan door een fiscalist of notaris gespecialiseerd in Duits vastgoedrecht.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!