Droom je ervan om je charmante woning in de Duitse heuvels tijdelijk te verhuren aan vakantiegangers? Misschien een karakteristiek vakwerkhuisje in de Eifel of een modern appartement in hartje Berlijn? De Duitse wetgeving over vakantieverhuur is in opmars — en helaas ook behoorlijk versnipperd. Het antwoord op de vraag of je een vergunning nodig hebt, is dan ook: het hangt ervan af.
In dit artikel nemen we je mee langs de spelregels, valkuilen en uitzonderingen van vakantieverhuur in Duitsland. Wat mag wél, wat niet, en vooral: waar moet je op letten?
Eén land, vele regels: het Duitse mozaïek
Vakantieverhuur is in Duitsland geen federale aangelegenheid. Dat betekent dat er geen landelijke wet is die vakantieverhuur regelt. In plaats daarvan ligt de bevoegdheid bij de deelstaten (Bundesländer) en veelal zelfs bij de afzonderlijke steden en gemeenten (Gemeinden).
Daarom is de situatie in München radicaal anders dan in een rustig dorpje in Thüringen. Grofweg geldt: hoe groter de stad, hoe strenger de regels.
Wat is Zweckentfremdung?
In veel grote steden is het begrip “Zweckentfremdung” (oneigenlijk gebruik van woonruimte) wettelijk vastgelegd. Vakantieverhuur wordt hierbij gezien als een afwijking van het normale gebruik — namelijk langdurige bewoning.
Dit betekent dat je vaak:
- een vergunning moet aanvragen,
- een meldingsplicht hebt,
- een maximum aantal verhuurweken per jaar moet respecteren, of
- een registratie- of belastingnummer moet vermelden in je advertentie.
Voor wie zonder toestemming verhuurt, kunnen de boetes oplopen tot wel € 50.000.
Een paar steden uitgelicht
Berlijn
In Berlijn is vakantieverhuur strikt gereguleerd. Voor het tijdelijk verhuren van je volledige woning heb je een vergunning nodig. Woon je zelf in het pand en verhuur je slechts een deel? Dan geldt er een meldplicht en mag je onder voorwaarden verhuren.
Hamburg
Hier geldt een maximale termijn van 8 weken vakantieverhuur per jaar zonder vergunning. Als je langer verhuurt, moet je toestemming aanvragen.
München
Ook in München is vakantieverhuur gereguleerd. Voor structurele toeristische verhuur is een vergunning vereist. Af en toe verhuren van je eigen woning is onder voorwaarden toegestaan.
Keulen, Frankfurt, Stuttgart
Deze steden hanteren vergelijkbare regels: meldplicht, beperking in duur, registratieplicht en soms verplichte vermelding van een registratienummer in advertenties.
Hoe zit het op het platteland?
Op het Duitse platteland — bijvoorbeeld in de Harz, de Allgäu of de Oostzeekust — zijn de regels vaak veel soepeler. Veel gemeenten daar zien toeristische verhuur juist als stimulans voor de lokale economie.
Toch ben je ook hier niet altijd vrij om zomaar te beginnen. Sommige gemeenten eisen een meldingsplicht of vragen dat je toeristenbelasting (Kurtaxe) int en afdraagt.
Verhuur je de hele woning of alleen een kamer?
Er bestaat een belangrijk juridisch onderscheid:
- Volledige woning: vaak strenger gereguleerd, vooral als het om structurele verhuur gaat.
- Kamer in je hoofdverblijf: meestal toegestaan zonder vergunning, zolang je zelf aanwezig bent tijdens het verblijf van de gasten.
Dit verschil is cruciaal: voor het tijdelijk verhuren van een logeerkamer hoef je in veel gevallen alleen een melding te doen of zelfs niets.
Wat moet je regelen?
Afhankelijk van de locatie kan je het volgende nodig hebben:
- Een verhuurvergunning (Zweckentfremdungsgenehmigung)
- Een registratie bij de gemeente
- Een Energieausweis (energieprestatiecertificaat)
- Toeristenbelastingregistratie
- Verzekering die toeristische verhuur dekt
- Een bouwkundige vergunning als je het gebruik van de woning wijzigt
Verhuur via platforms zoals Airbnb of Booking.com
In sommige steden ben je verplicht om:
- Een registratienummer van de gemeente te tonen in je advertentie,
- Je huurinkomsten op te geven bij de belastingdienst, en
- Je advertenties in overeenstemming te brengen met de Datenschutzverordnung (AVG/GDPR).
Platformen als Airbnb zijn bovendien in veel steden verplicht om de gegevens van verhuurders door te geven aan de lokale autoriteiten.
Wat als je de regels overtreedt?
Illegale vakantieverhuur is in Duitsland een serieus risico. De gemeente kan je verplichten om de verhuur te staken, boetes opleggen en belasting navorderen. In steden zoals Berlijn en München zijn er controleteams die actief zoeken naar illegale verhuurders.
Tot slot
Vakantieverhuur in Duitsland mag — maar alleen als je je houdt aan de (lokale) spelregels. Neem dus altijd vooraf contact op met de gemeente of stad waar je woning staat, en informeer je goed over meldingsplichten en vergunningseisen.
Wil je het zeker weten? Laat je adviseren door een lokale advocaat, belastingadviseur of makelaar met ervaring in vakantieverhuur. Zo voorkom je verrassingen en blijft jouw Duitse droomwoning een bron van plezier — én rendement.
Let op: dit artikel is bedoeld als eerste oriëntatie en vervangt geen juridisch of fiscaal advies. Raadpleeg altijd de lokale autoriteiten voor de meest actuele informatie.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!