De Nederlandse woningmarkt staat nooit stil, maar de nieuwste cijfers van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) zorgen voor opgetrokken wenkbrauwen. In het eerste kwartaal van 2025 bleek maar liefst 20% van de verkochte koopwoningen een voormalige huurwoning te zijn. In de grote steden – Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht – ging het zelfs om 40% van de verkochte woningen. Wat verklaart deze opvallende ontwikkeling? En wat zijn de gevolgen voor huurders, kopers en de woningmarkt in bredere zin?
🏙️ Wat is er precies aan de hand?
De cijfers van de NVM laten een duidelijke trendbreuk zien. Vergeleken met eerdere jaren is het aandeel verkochte voormalige huurwoningen flink gestegen. Dat betekent dat woningcorporaties en particuliere beleggers massaal hun huurwoningen van de hand doen. Vooral in de vier grote steden lijkt er sprake van een versnelde uitstroom van huurwoningen richting de koopmarkt.
Dit is bijzonder omdat sociale huurwoningen traditioneel een stabiele hoeksteen vormden in het Nederlandse woonbeleid, zeker in stedelijke gebieden waar de vraag naar betaalbare huur groot is.
🧩 Wat zijn de oorzaken?
1. 📉 Nieuwe regulering van middenhuur
Een belangrijke drijfveer achter deze ontwikkeling is het nieuwe woningwaarderingsstelsel dat sinds 2024 is ingevoerd. Middenhuurwoningen tot 1.100 euro per maand vallen nu onder strengere regelgeving, inclusief een puntenstelsel en huurprijsplafond. Hierdoor wordt het minder aantrekkelijk voor beleggers om woningen in het middensegment te blijven verhuren. Veel eigenaren besluiten daarom te verkopen.
2. 🧾 Verhoging van belastingdruk op vastgoedbeleggers
De fiscale behandeling van vastgoed is de afgelopen jaren sterk gewijzigd. De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek voor tweede woningen, het zwaardere box 3-regime en de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers maken het aanhouden van huurwoningen financieel onaantrekkelijker.
3. 🏦 Hogere rentes en onzekerheid op de markt
De stijgende hypotheekrente heeft de vraag op de koopmarkt enigszins getemperd, maar tegelijkertijd dwingt het eigenaren van huurpanden om hun portefeuille tegen het licht te houden. In combinatie met onzekerheid over toekomstige wetgeving besluiten veel beleggers ‘nu te cashen’.
4. 🏘️ Corporaties verkopen om te investeren
Woningcorporaties verkopen regelmatig woningen om financiële ruimte te creëren voor nieuwbouwprojecten of het verduurzamen van hun woningvoorraad. Gezien de hoge woningprijzen is dit momenteel een lucratieve strategie, zeker in de Randstad.
🧮 Wie profiteren hiervan?
👨👩👧 Starters en middeninkomens
Het omzetten van huurwoningen naar koopwoningen biedt kansen voor starters en middeninkomensgroepen die eerder buiten de boot vielen op de koopmarkt. Vooral als voormalige huurwoningen relatief gunstig worden geprijsd, kunnen ze een instap vormen voor huishoudens die al jaren huren of sparen.
🧑💼 Beleggers die uitstappen
Voor beleggers is dit hét moment om met winst te verkopen. Door de gestegen woningprijzen van de afgelopen jaren kunnen zij hun investering verzilveren, vóórdat aanvullende regelgeving hun rendement verder onder druk zet.
🏗️ Projectontwikkelaars en corporaties
Corporaties die verkopen, investeren de opbrengsten vaak in nieuwe projecten. Zo kan de verkoop van eengezinswoningen leiden tot nieuwbouw van appartementen of renovatie van verouderde complexen.
⚠️ Wie dreigen de verliezers te worden?
🧍 Huurders met middeninkomen
Voor veel huurders betekent deze trend dat hun woning mogelijk verkocht wordt, zonder dat zij zelf kunnen of willen kopen. Als de huurwoning verdwijnt, wordt het voor hen moeilijker om binnen de stad een betaalbare woning te vinden. Vooral gezinnen met een modaal inkomen vallen tussen wal en schip.
🌆 Stedelijke diversiteit onder druk
Het verdwijnen van huurwoningen in populaire wijken kan leiden tot een verschraling van de sociale mix. Als alleen koopkrachtige kopers overblijven, dreigt eenzijdigheid in de buurtopbouw. De stad wordt dan steeds minder toegankelijk voor mensen met beroepen in onderwijs, zorg of dienstverlening.
🔮 Wat kunnen we verwachten?
De komende tijd zal deze trend zich waarschijnlijk voortzetten, zolang er sprake is van:
- onzekerheid in het fiscale beleid;
- strenge huurregulering in het middensegment;
- hoge verkoopprijzen die verkoop aantrekkelijk maken.
De grote vraag is hoe de overheid deze trend wil bijsturen. Moeten er beperkingen komen op de verkoop van sociale huurwoningen? Of biedt dit juist een kans om de woningmarkt meer in balans te brengen, zolang er voldoende bijgebouwd wordt?
📌 Conclusie
De verkoop van voormalige huurwoningen is een ingrijpende ontwikkeling die zowel kansen als risico’s met zich meebrengt. Het biedt mogelijkheden voor koopstarters en financiële ruimte voor woningcorporaties, maar zet ook de beschikbaarheid van betaalbare huur onder druk. In een gespannen woningmarkt is elke verschuiving voelbaar – en deze beweging laat zien hoe sterk wet- en regelgeving doorwerken in de praktijk.
💬 Heb je een specifieke vraag over het kopen van een woning in het buitenland? De informatie op deze website is algemeen, maar jouw situatie is uniek. Stuur gerust een e-mail naar info@affidata.nl – ik help je graag verder!