Als je als Nederlander een huis wilt kopen in Frankrijk, kom je op een bepaald moment in aanraking met de offre d’achat immobilier. Dit is een juridisch bindend bod dat je als koper uitbrengt op een woning. In tegenstelling tot de Nederlandse situatie, waarin mondelinge overeenkomsten niet altijd bindend zijn, heeft een offre d’achat in Frankrijk wel degelijk juridische gevolgen. Dit artikel legt in detail uit wat een offre d’achat is, wat de juridische implicaties zijn, en waar je op moet letten voordat je zo’n bod uitbrengt.
Wat is een Offre d’Achat Immobilier?
Een offre d’achat is een schriftelijk bod dat een potentiële koper doet aan een verkoper. In dit bod geef je aan dat je bereid bent om de woning tegen een bepaalde prijs en onder bepaalde voorwaarden te kopen. Dit document kan direct aan de verkoper worden aangeboden of via een makelaar (agent immobilier).
De offre d’achat is een belangrijke eerste stap in het aankoopproces en kan op twee manieren worden opgesteld:
- Een eenvoudig bod waarin je aangeeft de woning te willen kopen tegen een bepaalde prijs.
- Een bod met voorwaarden waarin je bijvoorbeeld aangeeft dat de koop alleen doorgaat als je een hypotheek krijgt (condition suspensive).
Wat Moet Er in een Offre d’Achat Staan?
Een correcte offre d’achat bevat meestal de volgende elementen:
✅ De gegevens van de koper en verkoper – Volledige namen en contactgegevens.
✅ Het exacte adres en beschrijving van de woning – Inclusief perceelnummer indien beschikbaar.
✅ De aangeboden prijs – Dit kan de vraagprijs zijn, maar je kunt ook een lager bod doen.
✅ De geldigheidsduur van het bod – Meestal tussen de 5 en 10 dagen. Na deze periode vervalt het bod als de verkoper niet akkoord gaat.
✅ Eventuele voorwaarden (conditions suspensives) – Bijvoorbeeld de verkrijging van een hypotheek.
✅ Handtekening van de koper – Zonder handtekening is het bod niet geldig.
Sommige kopers zetten een uiterste datum in de offre d’achat, bijvoorbeeld:
“Dit bod is geldig tot 10 maart 2025 om 17:00 uur. Indien het bod niet wordt geaccepteerd vóór deze datum en tijd, vervalt het automatisch.”
Is een Offre d’Achat Bindend?
In Frankrijk heeft een offre d’achat juridische consequenties. Zodra een verkoper het bod schriftelijk accepteert, ontstaat er een bindende overeenkomst. Dit betekent dat de verkoper verplicht is om het huis aan de koper te verkopen tegen de geboden prijs.
Echter, als koper zit je nog niet volledig vast aan de koop. Na acceptatie van de offre d’achat volgt de ondertekening van de compromis de vente (voorlopig koopcontract), waarna je nog een wettelijke bedenktijd van 10 dagen hebt om je zonder boete terug te trekken.
Wat Gebeurt Na Acceptatie van het Bod?
Als de verkoper jouw bod accepteert, zijn de volgende stappen:
1️⃣ Opstellen van de compromis de vente – Dit voorlopige koopcontract wordt opgesteld door de makelaar of notaris en bevat alle details van de transactie.
2️⃣ Ondertekening van de compromis de vente – Zowel koper als verkoper ondertekenen het contract.
3️⃣ 10 dagen bedenktijd voor de koper – Gedurende deze tijd kun je nog zonder opgaaf van redenen afzien van de aankoop.
4️⃣ Betaling van het aanbetalingsbedrag (gebruikelijk 5-10% van de koopsom) – Dit wordt gestort op de rekening van de notaris.
5️⃣ Afhandeling van financiering en eventuele voorwaarden – De hypotheekaanvraag wordt verwerkt, en eventuele ontbindende voorwaarden worden beoordeeld.
6️⃣ Ondertekening van de acte de vente (definitieve koopakte) – Dit gebeurt meestal binnen 2 tot 3 maanden na de ondertekening van de compromis de vente.
Wanneer Moet Je Voorzichtig Zijn?
Een offre d’achat lijkt op het eerste gezicht een eenvoudige stap, maar er zijn enkele belangrijke valkuilen:
⚠️ Een bod zonder ontbindende voorwaarden kan riskant zijn – Als je een bod doet zonder een condition suspensive voor het verkrijgen van een hypotheek en de verkoper accepteert het bod, dan kun je niet zomaar onder de koop uit. Als je financiering niet rondkomt, kun je zelfs een boete moeten betalen.
⚠️ Niet alle makelaars werken met een offre d’achat – Sommige makelaars werken direct met de compromis de vente. Vraag altijd hoe de procedure in elkaar zit.
⚠️ De verkoper kan nog steeds met andere kopers onderhandelen – Totdat de compromis de vente is ondertekend, kan een verkoper nog een hoger bod accepteren van een andere koper. Dit heet een surenchère (overbieding).
⚠️ Onderhandelen is mogelijk – Een verkoper hoeft jouw bod niet te accepteren en kan een tegenbod doen. Dit kan leiden tot een korte onderhandelingsronde.
Veelgestelde Vragen over de Offre d’Achat
1. Moet een offre d’achat verplicht schriftelijk zijn?
Ja, een schriftelijk bod heeft een veel sterkere juridische waarde dan een mondeling bod. In Frankrijk wordt een mondeling bod niet als bindend beschouwd.
2. Kan een koper zich terugtrekken na acceptatie van de offre d’achat?
Ja, maar pas ná de ondertekening van de compromis de vente geldt de wettelijke bedenktijd van 10 dagen.
3. Kan een verkoper zich terugtrekken na acceptatie van het bod?
Nee, als de verkoper het bod accepteert, is hij juridisch verplicht de woning tegen die prijs te verkopen. Hij kan niet ineens besluiten de prijs te verhogen of de woning aan iemand anders te verkopen.
4. Wat als de hypotheek niet wordt goedgekeurd?
Als je een condition suspensive hebt opgenomen voor de hypotheek, kun je zonder boete afzien van de koop als de financiering niet rondkomt.
5. Wat gebeurt er als meerdere kopers een offre d’achat indienen?
De verkoper kan kiezen welk bod hij accepteert. Dit hoeft niet per se het hoogste bod te zijn, maar kan ook afhangen van de financieringszekerheid van de koper.
Conclusie: Is een Offre d’Achat Verplicht?
Een offre d’achat is niet verplicht bij de aankoop van een huis in Frankrijk, maar wordt vaak gebruikt om de onderhandelingen te structureren en een formeel bod uit te brengen. Het is een krachtig middel om jouw interesse als koper te tonen en kan helpen om de woning veilig te stellen voordat er een compromis de vente wordt opgesteld.
Als je een bod uitbrengt, zorg er dan voor dat je duidelijk bent over de voorwaarden en dat je je bewust bent van de juridische gevolgen. Bij twijfel is het altijd verstandig om juridisch advies in te winnen bij een notaris of advocaat gespecialiseerd in Frans vastgoedrecht.
Wil je een huis kopen in Frankrijk en heb je vragen over het proces? Laat je goed informeren en zorg dat je elk document begrijpt voordat je iets ondertekent! 🏡🇫🇷