Stel dat ik een woning wil kopen in Nederland en ik weet niet dat er een of meerdere huurders in de woning zitten. Zitten er in het koopproces dan bepaalde automatische controles die mij op de hoogte stellen van het feit dat er huurders inzitten en dat ik de woning dus niet direct kan betrekken? Op zich zou ik bij de bezichtiging van de woning wellicht al zien dat de woning verhuurd wordt, zeker als er meerdere huurders in zitten, zoals studenten. Maar als de woning er netjes uitziet en verhuurd blijkt te zijn, dan loop ik toch een risico. Stel dat ik geen aankoopmakelaar heb en de verkopende makelaar houdt zijn mond dicht, dan zou ik mij wel opgelicht voelen. Ik denk persoonlijk dat een dergelijke situatie nauwelijks voorkomt in Nederland. Maar misschien ben ik wel te goed van vertrouwen.
Laten we eens kijken hoe groot de kans is dat je als koper in deze situatie terechtkomt en hoe je dit kunt voorkomen.
Zijn er automatische controles die je waarschuwen voor huurders in een woning?
In Nederland zijn er geen automatische controles die je als koper direct waarschuwen als er huurders in een woning zitten. Het is jouw eigen verantwoordelijkheid om dit vooraf te controleren. Toch zijn er een aantal manieren waarop je erachter kunt komen:
1. Informatie via de verkopende makelaar
- De verkopend makelaar heeft een informatieplicht en moet eerlijk antwoord geven als jij specifiek vraagt of de woning verhuurd is.
- In sommige gevallen wordt in de verkoopbrochure vermeld dat de woning als beleggingsobject wordt verkocht. Dit is een duidelijke aanwijzing dat er huurders in zitten.
- Als je het niet vraagt, kan het voorkomen dat de makelaar dit bewust of onbewust niet vermeldt.
2. Eigen onderzoek als koper
Omdat er geen automatische waarschuwingssystemen zijn, heb je als koper een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat jij zelf moet controleren of de woning verhuurd is. Dit kan op de volgende manieren:
- Vraag expliciet aan de verkoper of de woning verhuurd is.
- Vraag om inzage in de huidige WOZ-beschikking, omdat daarop vermeld kan staan dat het om een verhuurde woning gaat.
- Bezoek de woning meerdere keren en let op signalen, zoals sloten op binnendeuren (indicatie voor kamerverhuur).
- Informeer in de buurt.
3. Controle door de notaris
Bij de eigendomsoverdracht voert de notaris een aantal controles uit, zoals:
- Controle van het Kadaster, waarin geregistreerd kan staan of er een erfpacht of andere rechten op de woning rusten.
- De akte van levering kan mogelijk verwijzingen bevatten naar bestaande huurcontracten.
- Echter, de notaris is niet verplicht om te controleren of er huurders in de woning zitten, tenzij jij hier specifiek om vraagt.
Wat gebeurt er als je per ongeluk een verhuurde woning koopt?
Stel dat je een woning hebt gekocht en pas ná de koop ontdekt dat er huurders in zitten. Wat dan?
1. Het huurcontract blijft geldig
- In Nederland geldt de regel: huurrecht gaat voor eigendomsrecht. Dit betekent dat een lopend huurcontract gewoon blijft bestaan, ook als de woning een nieuwe eigenaar krijgt.
- Jij wordt automatisch de nieuwe verhuurder en moet het contract respecteren.
2. Huurders kunnen niet zomaar worden uitgezet
- Hebben de huurders een contract voor onbepaalde tijd? Dan hebben ze huurbescherming en kun je hen alleen in uitzonderlijke gevallen uitzetten, zoals bij langdurige wanbetaling of overlast.
- Bij een tijdelijk huurcontract kun je wachten tot de einddatum en dan besluiten de huur niet te verlengen.
3. Kun je de koop nog ontbinden?
- Als de verkoper opzettelijk heeft verzwegen dat de woning verhuurd was, kun je mogelijk de koop aanvechten op grond van dwaling of misleiding.
- Dit is echter een juridisch traject dat veel tijd en geld kan kosten.
- Als er in het koopcontract een clausule staat waarin wordt vermeld dat de woning vrij van huur wordt geleverd, dan heb je een sterkere zaak.
Hoe voorkom je dat je in deze situatie belandt?
1. Stel gerichte vragen aan de verkopende makelaar of verkoper
- Vraag direct: “Is de woning verhuurd?”
- Vraag of er een huurcontract is en laat dit vooraf inzien.
- Laat een clausule opnemen in het koopcontract waarin staat dat de woning vrij van huur wordt opgeleverd.
2. Raadpleeg het Kadaster
- Het Kadaster registreert soms of een woning verhuurd is, vooral als het om erfpacht gaat.
- Vraag jouw notaris om specifiek te controleren of er een erfdienstbaarheid of erfpacht op de woning rust.
3. Overleg met de notaris vóór de koop
- Geef de notaris de opdracht om te controleren of er huurders in het pand zitten.
- Vraag de notaris om een clausule in de leveringsakte op te nemen waarin wordt bevestigd dat de woning vrij van huur is.
Conclusie
- Er zijn geen automatische controles die jou als koper waarschuwen voor huurders in een woning. Jij moet zelf onderzoek doen.
- Koop je een woning waar huurders in zitten? Dan word je automatisch verhuurder en kun je de huurders niet zomaar uitzetten.
- Voorkomen is beter dan genezen: vraag expliciet of de woning vrij van huur is, controleer de BRP en overleg met de notaris vóór de koop.
Ben je dus geen investeerder en wil je zelf in de woning gaan wonen? Dan is het essentieel om dit vooraf goed te controleren. Anders loop je het risico dat je huis al ‘bezet’ is als je de sleutels krijgt!
Links
NVM – Onderzoeksplicht bij aankoop van een woning
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) legt uit wat de onderzoeksplicht van de koper inhoudt en hoe deze zich verhoudt tot de mededelingsplicht van de verkoper.