Het kopen van een huis in Roemenië kan voordelig zijn, maar de vastgoedmarkt is minder gereguleerd dan in veel West-Europese landen. Hierdoor kunnen problemen met makelaars ontstaan, vooral voor buitenlanders die de lokale markt niet goed kennen.
Veel makelaars in Roemenië zijn betrouwbaar en professioneel, maar er zijn ook oneerlijke praktijken, zoals opgeblazen prijzen, verborgen commissies en onduidelijke juridische procedures. In dit artikel bespreken we:
✅ De meest voorkomende problemen met makelaars
✅ Hoe makelaars buitenlanders misleiden
✅ Welke verborgen kosten je kunt verwachten
✅ Hoe je een betrouwbare makelaar vindt
✅ Wat je zelf kunt doen om risico’s te vermijden
⚠ 1. De meest voorkomende problemen met makelaars in Roemenië
📌 1.1 Opgeblazen prijzen voor buitenlanders
Een veelvoorkomend probleem is dat buitenlanders vaak hogere prijzen betalen dan Roemeense kopers.
🔹 Hoe werkt dit?
- De makelaar en verkoper spreken onderling af om de prijs te verhogen zodra ze merken dat de koper een buitenlander is.
- Soms heeft de makelaar twee prijzen: één voor locals en één voor buitenlanders.
- Kopers die de lokale markt niet kennen, betalen hierdoor vaak 10% tot 30% meer dan de reële waarde.
👉 Tip: Onderhandel altijd stevig en laat een lokale Roemeen navraag doen naar de prijs.
📌 1.2 Verborgen commissies en dubbele betalingen
Veel makelaars in Roemenië werken op commissie en rekenen tussen 2% en 5% van de verkoopprijs.
🔹 Veelvoorkomende trucs:
- Sommige makelaars vragen een commissie aan zowel de koper als de verkoper, terwijl de koper dit niet doorheeft.
- Soms worden er extra kosten toegevoegd, zoals een “administratievergoeding”.
- De makelaar kan een verborgen deal met de verkoper hebben, waarbij ze de prijs kunstmatig verhogen en een extra percentage krijgen.
👉 Tip: Vraag schriftelijk welke commissie de makelaar ontvangt en onderhandel over de kosten.
📌 1.3 Makelaars zonder licentie of ervaring
In Roemenië kan iedereen zich makelaar noemen, omdat de sector niet streng gereguleerd is zoals in Nederland.
🔹 Hoe herken je een onbetrouwbare makelaar?
❌ Geen officieel geregistreerd makelaarskantoor.
❌ Geen website of online recensies.
❌ Weinig kennis van juridische documenten en procedures.
❌ Pushen je om snel een contract te tekenen zonder onderzoek.
👉 Tip: Controleer of de makelaar is aangesloten bij APAIR (Asociația Profesională a Agenților Imobiliari din România), de officiële beroepsorganisatie.
📌 1.4 Geen duidelijke eigendomspapieren
Een ander probleem in Roemenië is dat sommige huizen juridische problemen hebben, zoals:
- Onvolledige eigendomstitels → het huis staat niet volledig op naam van de verkoper.
- Openstaande schulden of hypotheken op de woning.
- Onjuiste of ontbrekende kadastrale registraties.
🔹 Wat doet een slechte makelaar?
- Zegt dat alles in orde is zonder bewijs.
- Probeert je onder druk te zetten om snel te kopen.
- Geeft je geen toegang tot eigendomspapieren vóór de aankoop.
👉 Tip: Laat altijd een onafhankelijke advocaat de papieren controleren vóór de koop.
📌 1.5 Misleidende advertenties en nepaanbiedingen
Veel makelaars in Roemenië gebruiken misleidende advertenties om kopers te lokken.
🔹 Veelvoorkomende trucs:
❌ Foto’s zijn sterk bewerkt of van een ander pand.
❌ De prijs in de advertentie is veel lager dan de werkelijke prijs.
❌ “De woning is net verkocht, maar we hebben iets vergelijkbaars, maar duurder”.
👉 Tip: Zoek dezelfde woning op verschillende Roemeense vastgoedwebsites zoals imobiliare.ro, storia.ro en olx.ro om prijzen te vergelijken.
💰 2. Welke verborgen kosten kun je verwachten?
Naast de standaardkosten kunnen extra verborgen kosten je aankoop flink duurder maken.
📌 Veelvoorkomende extra kosten:
| Kostenpost | Indicatie kosten |
|---|---|
| Makelaarscommissie | 2% – 5% van de aankoopprijs |
| Notariskosten | €500 – €2.000 |
| Registratie bij het Kadaster | €100 – €500 |
| Juridisch advies (advocaat) | €500 – €2.000 |
| Kosten voor vertaling van documenten | €100 – €500 |
| Renovatiekosten (oudere huizen) | €5.000 – €30.000 |
👉 Tip: Vraag vóór de koop altijd een volledige kostenopgave.
✅ 3. Hoe vind je een betrouwbare makelaar?
📌 Checklist voor een betrouwbare makelaar:
✅ Heeft een officieel kantoor en website.
✅ Is aangesloten bij een beroepsorganisatie zoals APAIR.
✅ Kan referenties en eerdere klanten tonen.
✅ Geeft duidelijke informatie over de commissies.
✅ Biedt juridische ondersteuning of werkt samen met een advocaat.
👉 Tip: Zoek online recensies en vermijd makelaars zonder duidelijke informatie over hun bedrijf.
🔍 4. Wat kun je zelf doen om risico’s te vermijden?
✅ 1. Doe zelf marktonderzoek
- Controleer vergelijkbare woningen op imobiliare.ro.
- Vraag een Roemeense kennis om prijzen te vergelijken.
✅ 2. Werk met een onafhankelijke advocaat
- Laat een advocaat de eigendomspapieren en contracten controleren.
- Vraag een uitgebreide eigendomscontrole bij het Kadaster.
✅ 3. Vermijd makelaars die te veel druk uitoefenen
- Een goede makelaar geeft je tijd om na te denken en beantwoordt al je vragen.
- Laat je niet opjagen om snel te tekenen.
✅ 4. Controleer verborgen kosten vooraf
- Vraag een gespecificeerd overzicht van alle kosten voordat je koopt.
- Betaal geen “extra administratiekosten” zonder uitleg.
🎯 Conclusie: Waar moet je op letten bij makelaars in Roemenië?
🚨 Veelvoorkomende problemen:
❌ Opgeblazen prijzen voor buitenlanders.
❌ Verborgen commissies en dubbele kosten.
❌ Geen transparantie over juridische documenten.
❌ Misleidende advertenties en verkooptrucs.
🎯 Hoe voorkom je problemen?
✅ Doe marktonderzoek en vergelijk prijzen.
✅ Werk met een onafhankelijke advocaat.
✅ Controleer de makelaar op licenties en recensies.
✅ Laat je niet onder druk zetten en controleer verborgen kosten.
👉 Conclusie: Er zijn betrouwbare makelaars in Roemenië, maar wees alert op valkuilen. Met de juiste voorbereiding kun je veilig een huis kopen zonder onnodige extra kosten. 🏡💡